這是上海距離市區(qū)最近、房價最便宜的地方！

沒錯，這就是今天要說的寶山！

除了閔行外，寶山應該算是離上海市區(qū)最近的主城區(qū)了。

但是這個最近的地方，卻也是房價最便宜的地方。

從內中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外三個環(huán)線緯度對比來看，寶山的房價在上海都是最便宜的。

首先來看看中環(huán)內的板塊對比：

大華是寶山唯一插入中環(huán)內、地段最好的板塊。

跟其它同環(huán)線板塊相比，大華的次新房性價比最高，且在同價格商品房中房齡最新、帶電梯。

大華中環(huán)內2003年的次新房如濱江雅苑、水岸藍橋、楓庭麗苑等成交價在5.5-6.3萬元/m2。

但是同環(huán)線其它板塊如萬里、陽城、涼城等次新房就要貴出不少。

大華是萬里居住示范區(qū)的延續(xù)，同房齡的電梯商品房到了萬里就更貴了：

萬里雅筑、中浩云花園成交都在7萬元/m2左右，愉景華庭6.6萬元/m2、中環(huán)家園6.3萬元/m2。

陽城的永靈小區(qū)（1998）、永和麗園（2000）、榮和苑（1997）成交在6萬元/m2左右；

不但房齡比大華更高幾年，還不帶電梯，實際居住品質不如大華。

陽城2000年后帶電梯的商品房如陽城貴都、永和陽光苑、陽城世家苑等成交也都在7萬元/m2左右。

在涼城、黃興公園買一個電梯商品房已經(jīng)漲到8萬了，比大華更貴了。

真如、長風、天山、北蔡、張江的次新房都是10萬級別，徐濱、前灘的房價是大華的3倍。

對比來看，寶山大華是上海中環(huán)內房價最便宜的地方。

大華的房價這么洼，也在于板塊本身存在諸多問題，形成了洼地。

板塊內存在一些斷頭路，擁擠的滬太路對板塊形成了切割，大多小區(qū)離地鐵很遠；

滬太路

配套落后，巴黎春天、大華虎城嘉年華等都是老式商場，日月光商場被滬太路阻擋了冷冷清清；

教育、醫(yī)療等資源都是短板。

這個板塊除了遠景佳苑、香梔花園外，從老公房、動遷房到商品房，再到洋房、別墅；

所有的產(chǎn)品都由大華集團一手包辦開發(fā)，小區(qū)建造風格高度趨于同質化。

大華的次新房相對周邊板塊除了房齡新、帶電梯外，談不上品質有多高。

除了鉑金華府、大華碧云天有些品質外，大部分商品房品質都不出格，產(chǎn)生不了溢價。

大華地段雖在寶山最好，但跟其它環(huán)線板塊相比終究是郊區(qū)，跟住在市區(qū)所享受的資源有區(qū)別。

大華板塊還存在其它方面的問題，要想詳細探究了解這個板塊，可以添加我們的咨詢師進一步溝通：

上海中外環(huán)比較一圈，寶山的房價也是最便宜的：

南大上大、大華中環(huán)外、共康、淞南的次新房成交價集中在5-6.3萬元/m2：

南大2018年的保利熙悅次新房成交在5-5.2萬元/m2，上大2015年的次新房招商中環(huán)華府成交在6.2萬元/m2；

大華中環(huán)外2014年的次新房中環(huán)一號（三期）5.6萬元/m2；

共康2021年的次新房大華公園城市6萬元/m2；

淞南2014年的次新房上海保利悅庭6.3萬元/m2。

在整個上海中外環(huán)搜尋一圈發(fā)現(xiàn)，都找不到一個跟寶山上述同樣房齡和價格的次新房。

桃浦、長征、北新涇、古美、長橋、御橋、金橋、高行等，大多數(shù)板塊的次新房都在10萬級別。

如北新涇的中海長寧第、古美的萬源城、御橋的萬科海上傳奇等。

貴的咱們不去比較了，就拿南大跟就近的桃浦比，看看寶山的房子在中外環(huán)性價比有多高！

南大次新房保利熙悅、中裕豪庭、聚豐福邸等成交都在5.5萬元/m2以下；

新房保利海上璞悅售價6.2萬元/m2、望雲(yún)售價6.9萬元/m2。

中裕豪庭、望雲(yún)

但是桃浦的次新房就貴了：中環(huán)名品公館7-7.5萬元/m2，恒盛鼎城圣都匯7.3萬元/m2；

桃浦的新房更貴：紫薇花園、紫薇之星、普陀金茂府、中環(huán)桃源里、中環(huán)云悅府等在8-8.5萬元/m2.

南大有智慧城，桃浦有智創(chuàng)城，二者在各區(qū)內的商務定位都一樣；

桃浦雖然屬于“市區(qū)”的普陀，但在城市界面和環(huán)境上跟郊區(qū)的寶山南大沒區(qū)別。

桃浦中央公園周邊開發(fā)的新盤不靠地鐵，單價還貴；

而南大都是地鐵盤，價格還便宜，形成了一個截胡效應，因而市場銷售熱度比桃浦高很多。

在跟其它環(huán)線板塊的比較中還發(fā)現(xiàn)，整個寶山很少有上7萬的小區(qū)。

除了上港星江灣能掛到8萬（實際成交7字頭）外，寶山能上7萬的高層小區(qū)屈指可數(shù)：

濱江公園壹號、大華碧云天、梧桐城邦大公館、鉑金華府，數(shù)量很少，而且實際成交多是6字頭。

由此可見寶山房子性價比的高！

不只是商品房便宜，寶山的老破小性價比更高，張廟、共康、高境等老破小吊打整個中外環(huán)。

張廟板塊泗塘一村（虎林路518弄）不到2.5萬元/m2的成交價，呼瑪一村2.6萬元/m2的成交價；

以及泗塘三村、共和一村2.9萬元/m2的成交價，一一成了上海中外環(huán)間最便宜的老破小：

共康五村、共康八村放在寶山只能賣3.3萬元/m2；

而屬于靜安彭浦的共康三村、共康四村成交在3.7-4.7萬元/m2，有明顯的價格差。

寶山其它老破小板塊的產(chǎn)品性價比都很高。

如淞南一二村成交在3.3萬元/m2左右，高境一二村成交在3.7萬元/m2左右。

對比后發(fā)現(xiàn)，寶山兩三萬的老破小成交價，打遍上海所有中外環(huán)無敵手，最便宜！

看看其它環(huán)線板塊的老破小，都在賣什么價？

楊浦中原的市光新村、工農新村、長海新村等成交在4萬元/m2左右，高的能達到5萬元/m2；

中原的地理位置偏東北，8號線的通達性不如寶山所在的1號線。

普陀真光、嘉定豐莊的老破小雖也便宜，但沒有哪個小區(qū)把成交價放到像寶山的2字頭那樣低。

到了長寧的北新涇、閔行的金匯-龍柏、徐匯的長橋，老破小比寶山更貴了。

其中長橋一村上了8萬，跟長橋相比寶山老破小沒有XQ的溢價，因而表現(xiàn)出了極致的性價比。

上海中外環(huán)老破小唯一把成交價拉到3萬元/m2以下的，只有浦東的外高橋：

潼港一村、海高一村、學前一村的成交價都是貼著2.8萬元/m2，相對寶山的2.5萬還是貴幾千。

外高橋的地理位置更偏了，大車多、有污染并不宜居，老破小多是周邊貨運碼頭和從事外貿行業(yè)的人群就近購買，鮮有市區(qū)客外溢過去。

而寶山老破小憑借著更好的地理位置和交通，更高的性價比吸引了很多市區(qū)客前來購買。

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外環(huán)比較一圈發(fā)現(xiàn)，寶山的房價又是最便宜的：

寶山顧村和楊行是上海外環(huán)外次新房最便宜的地方，成交價集中在4.3-5萬元/m2。

顧村次新房成交行情：

保利葉上海（二期）4.3-5萬元/m2

保利葉語（二期）4.5-5萬元/m2

大華錦繡四季4.5萬元/m2

東方帕堤歐4萬元/m2

楊行次新房成交行情：

大華公園薈5.1萬元/m2

四季都會5-5.6萬元/m2

招商花園城、香逸灣4.3-5萬元/m2

招商海德名門、春江美廬4萬元/m2

萬科四季花城、綠地海域笙暉3.8-4.4萬

萬業(yè)紫辰苑、遠洋香奈、中梁英倫印象4.3萬

反觀七寶（皇都花園三期）、莘莊（天薈）、華涇（旭輝朗香郡）、唐鎮(zhèn)（綠城玉蘭花園）等外環(huán)板塊都有10萬元/m2左右的房子。

不跟外環(huán)太貴的板塊比，就拿顧村跟附近的南翔比，看看寶山的性價比如何之高：

顧村新房、次新房都在5萬元/m2以下，但是南翔的新房（時代之城）高達6.25萬元/m2。

南翔的華潤中央公園三期、華誼逸品瀾灣、好世鳳祥苑成交價都在5.5萬元/m2左右，比顧村高。

顧村的房價跟南翔比有差距，但是在宜居程度上卻沒有差距，甚至配套更好。

顧村有華山北院大三甲（南翔沒有）、櫻花大公園（pk南翔古鎮(zhèn)）；

龍湖天街大商業(yè)（pk南翔印象城），雙軌交（南翔單軌，嘉閔線暫未開通），配套不比南翔差！

顧村的配套

顧村不僅商品房便宜，動遷房更便宜，同樣打敗外環(huán)無敵手。

顧村的好日子大家園、菊泉新城、馨佳園等動遷房成交都在3萬元/m2左右，性價比非常高。

這樣的單價在桃浦新村、航華、莘莊北廣場、春申等外環(huán)板塊連90年代的老破小都買不到。

顧村動遷房

南翔的動遷房翔和雅苑、翔瑞新苑，江橋的動遷房愛德佳苑、綠地新江橋城、金鶴新城，曹路的金海華城等；

成交價普遍比顧村高個3000-4000元/m2。

不過南翔、江橋、曹路的動遷房大多帶電梯，這是顧村大多無電梯動遷房的劣勢。

本篇我們從內中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外三個環(huán)線緯度比較得出結論，寶山的房子最便宜！

當然了，并不是便宜就值得買，寶山因為北上海產(chǎn)業(yè)弱、城市更新滯后、競品多等多方面的原因形成了房價洼地。

寶山便宜的房子很適合通勤想離市區(qū)近、預算又實在有限的剛需買家看看。

長期以來，寶山的房子在上海大盤中都是跑輸?shù)模绻f買寶山的房子是為了賭升值，那是不建議的。

當然了，寶山正在實施大吳淞、南大智慧城和濱江三大崛起戰(zhàn)略，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷導入和環(huán)境配套的完善，寶山的房價未來是否可能追平同環(huán)線板塊呢？

寶山房價未來何去何從？讓我們拭目以待！