高科技投資已步入回報期。

撰文/ 馮婉瑜

編輯/ 高巖

面對市場的發(fā)展，賽道的改變，加快轉型已成為多數房企的選擇。當前，房地產行業(yè)已經步入深度轉型階段。

10月27日，國務院下發(fā)保障房14號文，即《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，提出推動建立新型的房地產業(yè)轉型發(fā)展模式。

在持續(xù)推進的房企轉型大潮中，新湖中寶通過提前布局戰(zhàn)略型轉型，包括高科技投資向數字經濟+高端制造轉型，地產業(yè)務從重資產開發(fā)向地產資產管理業(yè)務轉型，整體呈穩(wěn)健高質量發(fā)展態(tài)勢，正在成為后地產時代的“隱形冠軍”。

01

提前布局轉型，平穩(wěn)渡過行業(yè)周期

提到轉型，新湖中寶是國內較早開始邁出轉型一步的房企。

2019年，彼時中國的房地產市場仍處于上行發(fā)展時期，業(yè)內房企依然熱衷規(guī)模競賽。而新湖中寶當年通過向融創(chuàng)中國、綠城中國轉讓了一批位于華東和東北地區(qū)的地產項目，套現近200億元。

這一“不走尋常路”的行為曾被外界誤讀為斷臂求生。

然而，事實上，當時國內房市已經加速收緊，在“房住不炒”政策的影響下，當年全國商品房成交面積增速持續(xù)放緩，銷售額平穩(wěn)增長。房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強。

面對地產行業(yè)持續(xù)深度調整和信用危機的夾擊，管理層的洞察力和決策力，往往是一家企業(yè)在大潮褪去時的定力。新湖中寶實控人黃偉早有準備，一直對地產采取較為克制的發(fā)展態(tài)度，在2019年便開始有意識的壓縮投資，向輕資產轉型，同時培育新的產業(yè)在未來逐步替代地產的主導地位。

有接近新湖中寶的業(yè)內人士表示，“黃老板的風險意識比較強，之前投資的產業(yè)就比較多，不敢全壓在地產上，也不拿高價地。2019年，他認為從‘房住不炒’的政策環(huán)境看，地產的高杠桿、高周轉經營模式難以為繼，因此有意識的開始準備轉型。”

新湖很早就開始謀劃出路。從2019年起，新湖開始大規(guī)模減配地產。這些年來，新湖在土地市場上，也并不活躍。

即使在今年，新湖中寶仍舊保持此前拿地謹慎的風格。根據新湖中寶發(fā)布的2023年三季度經營數據公告，2023年1-9月，新湖中寶新增土地儲備僅10.06萬平方米，新增建筑面積僅22.42萬平方米，其中公司權益新增土地儲備5.07萬平方米，權益新增建筑面積11.3萬平方米。

正是憑借實控人黃偉的深刻洞察和提前布局，新湖中寶這家老牌房企才能在后續(xù)滾滾而來的房地產“地震”中平穩(wěn)渡過。

2021年房地產行業(yè)出現了整體負增長，進入2022年行業(yè)整體利潤率持續(xù)下降并探底，企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。超過70%的房企遭遇了減收減利的困境，近一半的企業(yè)凈利潤出現虧損，超過90%的房企的凈利率和歸母凈利率都出現了下降。

在很多房企經營現金流為負，為資金抓狂時，新湖中寶的經營性現金流，據其2022年財報，2022年持續(xù)為正，全年凈流入34億元。這也是新湖第三年經營性現金流為正。

02

有序退出、有序替代

目前，新湖中寶已完全明確了自身的轉型方向。去年5月23日，新湖中寶董事長林俊波曾在2021年度業(yè)績暨現金分紅說明會上介紹公司戰(zhàn)略時指出，新湖中寶的定位是地產+投資，并實施兩大戰(zhàn)略轉型，即通過地產投資向高科技和先進制造業(yè)領域投資的轉型和地產開發(fā)向地產資產管理模式的轉型。

“有序退出、有序替代”是新湖中寶對地產板塊的規(guī)劃。一方面，做精做優(yōu)地產開發(fā)業(yè)務。持續(xù)積累優(yōu)質資源，把握核心區(qū)域市場的結構性機會。另一方面，積極培育地產資產管理業(yè)務，實現地產業(yè)務從重資產、高杠桿模式向輕資產、低杠桿模式轉變。

此前幾年，由于新湖中寶在公開土地市場上活躍度不高，加上在投資領域積極加碼，被外界一度以為將要退出房地產行業(yè)。但實際上，這只是因為新湖中寶“手里有糧，心中不慌”。

相比其他房企的高周轉模式，新湖中寶拿地“少而精”。新湖中寶的土地儲備，主要集中在以上海為中心的長三角經濟發(fā)達地區(qū)，早年的拿地成本較低，如今的地價已經今非昔比。而其70%的存量房地產項目，也正是處于經濟活躍的江浙滬地區(qū)，其價值不言而喻。

作為最早在2001年就參與上海舊城改造的民營企業(yè)之一，新湖中寶正是通過舊改項目進入上海土地市場。

2001年，新湖接下了上海內環(huán)線以內最大的舊城改造項目之一——東新村舊改地塊的安置拆遷工作，打造成為如今上海舊改項目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了當時的閘北區(qū)青-12地塊舊城改造項目，歷時多年推出品質項目——新湖青藍國際。

目前，新湖中寶在上海四大內環(huán)的項目進展順利。新湖明珠城三期四標已全部銷售完畢，實現銷售收入125億元，青藍國際二期于2021年兩次開盤均完成銷售，實現銷售收入75億元。天虹項目已完成土地征收，并取得建筑工程施工許可證進入施工階段；亞龍項目亦即將完成征收。

地產業(yè)務的轉型上，新湖中寶以項目管理人的身份，或以品牌輸出的形式，加大輕資產業(yè)務輸出力度，向有開發(fā)管理能力的地產資產管理公司轉型。“重點拓展與第三方特別是國資、城投公司的合作，真正發(fā)揮混合所有制優(yōu)勢。通過輕資產模式重新贏得發(fā)展機會。”新湖在2022年年報中提到。

2019年開始，新湖中寶開始優(yōu)化資產結構，開始向輕資產運營模式轉型。2019年7月，新湖中寶將甌瓴實業(yè)和上海瑪寶的相應權益，作價約67億元出售給融創(chuàng)；2019年12月-2020年4月，新湖中寶將三處資產出售給綠城中國。同時，新湖中寶還依靠公司品牌的溢價能力，在樂清、上饒等多個項目上，與第三方企業(yè)等合資設立公司共同開發(fā)，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產運營合作模式。

03

前瞻布局，高科技投資已步入回報期

新湖中寶自2015年起就已著手布局高科技企業(yè)的投資。2019年，新湖中寶就踏上以“增配科技、減配地產”為大方向的轉型之路。

具體來看，高科技投資分為數字經濟及高端制造兩個領域。

據其2022年年報，目前其對高科技企業(yè)的投資累計已超過100億元。

數字經濟領域，新湖中寶持續(xù)引導傳統(tǒng)企業(yè)向數字化轉型，加速數字化企業(yè)集聚。如今已形成較為龐大的規(guī)模和體系，眾多被投企業(yè)擁有國際領先的國產自主可控技術和數字化技術。

比如新湖中寶前瞻布局區(qū)塊鏈行業(yè)，投資以構建web3.0為核心，打造未來數字生態(tài)的趣鏈科技；助推擁有百萬集群吞吐與毫秒級延時的數據實施智能處理領軍企業(yè)邦盛科技；孵化國內領先、國際一流的數碼印花行業(yè)龍頭宏華數科；布局深耕云原生、結合容器與底層資源松耦合特性，打造“一云多芯”信創(chuàng)云解決方案的諧云科技等。

高端制造領域，主要包含新能源電池負極材料、氟化工及數碼噴印等兩大產業(yè)鏈。以新湖中寶投資的宏華數科為例，這家公司的紡織數碼噴印業(yè)務規(guī)模全球最大，被外界譽為數碼噴印領域的“隱形冠軍”。

作為重要股東，新湖中寶與宏華數科合資建立宏華百錦千印，在湖州建立時尚產業(yè)數字化綠色賦能平臺。“公司將在條件成熟時，在浙江、江蘇等紡織行業(yè)發(fā)達區(qū)域，將宏華新的紡織生態(tài)鏈進行復制。”新湖中寶在2022年年報中提到。

在新能源負極材料產業(yè)上，新湖中寶則早早地進行了布局。如2021年11月，新湖中寶中寶的新能源關鍵材料經營管理總部項目，就入駐了衢州海創(chuàng)園二期，主營新材料技術研發(fā)和銷售，擬在全國范圍生產鋰電解液關鍵組成原料。新湖中寶投資的衢發(fā)瑞新能源材料有限公司，將利用衢州新材料產業(yè)聚集優(yōu)勢，在衢州市智造新城征用土地450畝，達產后形成年產40萬噸新型高性能負極材料的生產能力。

如此“星羅棋布”的投資也正在為新湖中寶創(chuàng)造抵御行業(yè)震蕩的固本價值。2019年-2022年三季度，新中寶的投資收益分別為36.44億、46.09億、35.74億、20.76億，占凈利潤的比重均高于100%，分別為128%、169%、160%、132%。

據其2022年中報，新湖中寶對高科技企業(yè)的投資累計超過100億元，投資的企業(yè)中已有3家登陸科創(chuàng)板，1家登陸創(chuàng)業(yè)板，1家通過發(fā)審會，未來3年左右將有約10家被投資企業(yè)進入IPO。

提前布局、有序迭代、精準投資。行業(yè)分析人士認為，新湖中寶的每一步都為當代房企做出了穿越周期的良好示范，這樣一家眼光獨到的非典型房企，在行業(yè)深度轉型背景下，有望成為后地產時代的“隱形冠軍”。

對于房地產企業(yè)的轉型發(fā)展，你有什么看法？留言區(qū)聊聊吧。