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房產(chǎn)證上明明寫著母親的名字，兒子卻堅持房子是自己全款購置，還稱和母親有口頭約定。兄弟姐妹為此多次對簿公堂，歷經(jīng)多輪訴訟后，法院究竟會如何認(rèn)定這份“口頭借名買房合同” 的效力？

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳小明（兒子）

被告 1：陳大強(qiáng)（哥哥）

被告 2：陳美娟（姐姐）

被告 3：陳麗娟（妹妹）

被告 4：陳淑娟（妹妹）

關(guān)鍵關(guān)系：陳小明與陳大強(qiáng)、陳美娟、陳麗娟、陳淑娟系兄弟姐妹，均為被繼承人周秀蘭的法定繼承人。陳小明起訴要求確認(rèn)與母親周秀蘭的口頭借名買房合同有效，陳大強(qiáng)、陳美娟持反對意見，陳麗娟、陳淑娟支持陳小明訴求。

（二）案件背景

周秀蘭與丈夫陳建國育有五名子女，陳建國于 1985 年離世，周秀蘭在 2021 年去世 。位于西城區(qū)的一號房屋，是 1998 年至 2005 年間，以成本價 72723 元購入 。陳小明稱，當(dāng)時母親周秀蘭作為退養(yǎng)工人，每月僅有 310.70 元收入，且不想外遷安置，便與自己協(xié)商，由自己全額出資，借用母親名字購買房屋 。雙方口頭約定，房屋雖登記在周秀蘭名下，但實際權(quán)利人為陳小明，同時使用周秀蘭和陳建國的工齡優(yōu)惠，要保障周秀蘭有房居住。

周秀蘭去世后，陳小明要求確認(rèn)借名買房合同有效，從而獲得房屋權(quán)益；而陳大強(qiáng)、陳美娟認(rèn)為房屋屬于父母共同財產(chǎn)轉(zhuǎn)化的遺產(chǎn)，且陳小明起訴違反程序，不應(yīng)得到支持。此前，兄弟姐妹間已圍繞該房屋經(jīng)歷多起訴訟，矛盾不斷升級。

二、爭議焦點

合同是否存在：陳小明主張與母親存在口頭借名買房合同；陳大強(qiáng)、陳美娟認(rèn)為購房時不存在相關(guān)約定，是母親周秀蘭購買的房屋。

合同效力認(rèn)定：若合同存在，是否符合法律規(guī)定，能否產(chǎn)生法律效力，是否存在損害他人權(quán)益等無效情形。

訴訟程序問題：陳大強(qiáng)、陳美娟提出陳小明起訴違反 “一事不再理” 原則，且被告主體不適格，案件應(yīng)被駁回。

房屋權(quán)屬歸屬：一號房屋是屬于陳小明個人財產(chǎn)，還是周秀蘭與陳建國夫妻共同財產(chǎn)轉(zhuǎn)化的遺產(chǎn)。

三、案件分析

（一）房屋權(quán)屬基礎(chǔ)：或為夫妻共同財產(chǎn)轉(zhuǎn)化的遺產(chǎn)

一號房屋由原 40 號房屋拆遷安置而來，40號房屋雖登記在周秀蘭名下，但購置時周秀蘭與陳建國處于婚姻存續(xù)期，法院此前判決已認(rèn)定 40 號房屋為夫妻共同財產(chǎn)。陳建國去世后，遺產(chǎn)未進(jìn)行分割，因此一號房屋的拆遷利益包含陳建國的份額，這為后續(xù)爭議埋下伏筆。

（二）借名買房合同舉證不足

缺乏直接證據(jù)：陳小明未能提供購房時的書面協(xié)議，也無當(dāng)時口頭約定的錄音、證人證言等直接證據(jù)。僅憑借 2021 年才形成的《確認(rèn)借名買房合同關(guān)系聲明》《追認(rèn)借名買房口頭合同關(guān)系》，難以證明購房時雙方就達(dá)成了借名買房的合意 。而且，合同是否存在是客觀事實，不屬于當(dāng)事人可以事后追認(rèn)確定的內(nèi)容。

出資證明存疑：雖然陳小明持有購房款收據(jù)，但無法提供充分的資金流水等證據(jù)，證明現(xiàn)金來源于自己或其夫妻共同財產(chǎn)，不能充分證實其支付了全部購房款。

行為邏輯矛盾：在周秀蘭從 2006 年取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證，直至 2021 年去世的近 15 年間，陳小明從未要求母親辦理房屋過戶手續(xù)。此外，在過往多起圍繞房屋的訴訟中，陳小明也始終未主張借名買房關(guān)系，這些行為明顯與正常借名買房的常理不符。

（三）遺囑與聲明的效力沖突

陳小明提交的周秀蘭遺囑，僅能體現(xiàn)母親希望在去世后將房屋交由自己繼承的意愿，不能直接證明購房時雙方存在借名買房合同關(guān)系 。而 2021 年的《確認(rèn)借名買房合同關(guān)系聲明》，與周秀蘭此前的遺囑內(nèi)容，以及在其他訴訟中的陳述存在矛盾。周秀蘭此前多次主張房屋屬于自己財產(chǎn)，這使得該聲明的可信度大打折扣。

（四）訴訟程序爭議判斷

陳大強(qiáng)、陳美娟提出的 “一事不再理” 及被告主體不適格問題，法院需判斷此次訴訟與前案是否基于同一事實、同一法律關(guān)系。經(jīng)審查，借名買房合同效力確認(rèn)與此前的共有物分割等訴訟，在法律關(guān)系和訴訟請求上存在差異；且被告作為繼承人，與合同履行及房屋權(quán)益分配存在關(guān)聯(lián)，因此程序爭議未被法院支持。

四、裁判結(jié)果

法院判決駁回陳小明的全部訴訟請求 。法院認(rèn)為，陳小明未能提供充分證據(jù)，達(dá)到高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)證明借名買房合同有效，因此無法支持其訴求，一號房屋仍需按遺產(chǎn)繼承相關(guān)規(guī)定處理。

五、案件啟示

（一）借名買房需謹(jǐn)慎，書面協(xié)議是關(guān)鍵

借名買房即便發(fā)生在親屬之間，也存在極大風(fēng)險。務(wù)必簽訂書面協(xié)議，詳細(xì)明確房屋實際出資人、所有權(quán)歸屬、過戶條件、雙方權(quán)利義務(wù)等關(guān)鍵內(nèi)容?？陬^約定在產(chǎn)生糾紛時，往往因難以舉證，導(dǎo)致實際出資人財產(chǎn)權(quán)益受損。

（二）證據(jù)留存要及時，關(guān)鍵細(xì)節(jié)莫忽視

涉及大額財產(chǎn)交易，從資金籌備、支付，到雙方溝通協(xié)商，都應(yīng)保留完整的資金流水、聊天記錄、錄音錄像等證據(jù) 。本案中，陳小明因無法有效證明出資情況和合同約定，最終敗訴。

（三）訴訟策略需合理，法律程序要遵守

訴訟過程中，應(yīng)避免出現(xiàn)重復(fù)起訴、錯誤列被告等程序問題。若對判決結(jié)果存在異議，需依照法律規(guī)定，通過上訴、申請再審等合法途徑進(jìn)行申訴，而不是試圖通過更換案由重新起訴，以免浪費(fèi)司法資源，也難以實現(xiàn)自身訴求。

此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。