本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

公開數(shù)據(jù)顯示，今年全國主要一、二線城市辦公樓市場將迎來約640萬平米的新增供應(yīng)集中放量，同比增長近七成，這也帶來了重點城市商辦市場租金下行、空置率持續(xù)走高的情況。

根據(jù)觀點指數(shù)的調(diào)研，短期內(nèi)，寫字樓市場仍將處于調(diào)整階段，租金下行和空置率波動或成常態(tài)。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨也向《華夏時報》記者表示，據(jù)該行監(jiān)測，2024年辦公樓市場需求處于底部區(qū)間，過去三年的年均凈吸納量僅200萬平米，是疫情前一半水平。

不過，“盡管2024年市場總體艱難，但2025年一季度市場有所反彈，顯現(xiàn)出底部復(fù)蘇跡象”。謝晨指出，可以看到一些新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，以及消費企業(yè)特別是服務(wù)型的消費企業(yè)需求動能強。同時，“從長期來看，辦公樓供應(yīng)的水線已經(jīng)開始往下走了”，供應(yīng)層面“最嚴(yán)峻的時刻已經(jīng)過去了”，市場有望逐漸好轉(zhuǎn)。

市場供需失衡成租金下降主因

過去一年，盡管部分城市寫字樓租賃需求顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但受高供應(yīng)壓力、企業(yè)降本增效等因素影響，市場租金與空置率仍未企穩(wěn)。

觀點指數(shù)近日于2025觀點商辦暨資管大會發(fā)布的《2025商辦資產(chǎn)運營報告》顯示，截至2024年末，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等重點城市的16個中國內(nèi)地寫字樓樣本項目，其租金單價為200.15元/平米/月。相較2024年6月末，該租金單價下降了3.09%；與2023年末相比，降幅為4.34%。

“無論是半年還是跨年度對比，租金單價降幅均較為明顯，寫字樓租賃市場需求端動力不足，供大于求的局面未得到有效改善。”該份報告顯示，從項目表現(xiàn)來看，75%的樣本項目租金單價對比2023年末出現(xiàn)下滑，僅25%的樣本項目租金單價維持不變或?qū)崿F(xiàn)上漲。

在重點城市中，對比2023年末，北京、上海、廣州、深圳和武漢等城市的寫字樓樣本項目平均租金單價下滑，重慶寫字樓樣本項目平均租金單價與上年同期持平，僅杭州寫字樓樣本項目平均租金單價同比上升。觀點指數(shù)判斷，杭州的一些新興產(chǎn)業(yè)如信息技術(shù)、人工智能等發(fā)展迅速，吸引部分投資機(jī)構(gòu)入杭，同時部分企業(yè)辦公也在擴(kuò)容，從而對寫字樓的需求較為旺盛，有效推動部分寫字樓樣本項目租金的上漲。

從項目表現(xiàn)來看，截至2024年末，50個寫字樓樣本項目（包括上海恒隆廣場、廣州國際金融中心、北京環(huán)球金融中心等）平均出租率為86.99%，對比2024年6月底減少0.74個百分點，對比2023年末減少0.13個百分點，盡管降幅較小，但連續(xù)兩個時間節(jié)點的出租率下滑，表明寫字樓市場去化壓力依然存在。

凱德投資(中國)商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華也表示，雖然目前在上海、北京還是有租賃需求存在，企業(yè)還有一定的擴(kuò)張，“但寫字樓租金表現(xiàn)還是較差”。

“商辦市場活躍度是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，辦公樓出租率與經(jīng)濟(jì)周期具有關(guān)聯(lián)性。”中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云指出，如今，企業(yè)傾向于縮減面積、延遲租賃或轉(zhuǎn)向共享辦公降低成本，需求萎縮導(dǎo)致空置率上升。

具體而言，造成商辦行業(yè)困境的原因，在需求端有企業(yè)成本壓縮、遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；供應(yīng)端有2016—2020年商辦用地過量出讓，近年集中交付、存量資產(chǎn)低效、物業(yè)設(shè)計固化、缺乏產(chǎn)業(yè)生態(tài)深度鏈接等影響。

觀點指數(shù)則認(rèn)為，市場供需失衡是租金下行主因。過去幾年寫字樓集中交付，而企業(yè)辦公需求因經(jīng)濟(jì)增速放緩、行業(yè)遇冷及降本增效策略收縮，疊加遠(yuǎn)程辦公、共享辦公模式?jīng)_擊，導(dǎo)致供大于求局面加劇。若供需關(guān)系無明顯改善，租金或?qū)⒊掷m(xù)走低，業(yè)主方可能通過降價、延長免租期等手段爭奪租戶。

商辦市場有望逐漸好轉(zhuǎn)

盡管2024年的市場表現(xiàn)欠佳，但對于2025年的商辦市場，業(yè)內(nèi)頗具信心。

“2025年一季度市場有所反彈，顯現(xiàn)出底部復(fù)蘇跡象。”對于辦公樓市場接下來的走勢，謝晨預(yù)計，短期內(nèi)供應(yīng)和租金還是會較為嚴(yán)峻，但也看到一些新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，以及消費企業(yè)特別是服務(wù)型的消費企業(yè)需求動能強。

“一季度的很多需求，和DeepSeek不無關(guān)系。”謝晨表示，AI熱潮帶動了相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。同時，部分樓宇在下行周期中表現(xiàn)亮眼，這些樓宇多靠近地鐵站、商業(yè)設(shè)施完善、具備綠色認(rèn)證、持續(xù)性的投入資本開支對樓宇進(jìn)行維護(hù)和更新等，“證明還是有資產(chǎn)在運營加持下能跑贏市場”。從長期看，辦公樓供地和開工開始下降，市場的供需平衡有望逐漸好轉(zhuǎn)。

“商辦的本質(zhì)是’服務(wù)于商業(yè)活動的空間載體’。”蔡云表示，在供需失衡和科技變革的背景下，未來的商辦將更注重靈活性（適應(yīng)企業(yè)變化）、復(fù)合性（多功能融合）和可持續(xù)性（綠色低碳），這就需要運營方主動從“空間提供者”升級為“企業(yè)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者”。

針對商辦行業(yè)困境，蔡云給出了一些解決策略，包括供給側(cè)宏觀上的精準(zhǔn)供地與總量控制、存量更新與功能再造、產(chǎn)品分化與產(chǎn)業(yè)綁定、金融工具創(chuàng)新。微觀上短期的租金下調(diào)，長期的功能混合化、產(chǎn)業(yè)綁定、綠色智能化發(fā)展等。同時也依靠政府政策支持如稅收減免、試點“商改住”放寬限制。此外，需求側(cè)則包括宏觀上政策精準(zhǔn)賦能、扶持新興產(chǎn)業(yè)；微觀運營層面的推廣靈活租賃、服務(wù)包集成、招商引資升級、產(chǎn)業(yè)鏈集群招商等。

中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理也強調(diào)，隨著商辦行業(yè)進(jìn)入存量競爭，“企業(yè)應(yīng)如何定義下一代辦公空間的價值”值得思考。

“據(jù)統(tǒng)計，上海甲級辦公樓辦公當(dāng)中，74%的搬遷租賃為升級需求。”張存理稱，有非常深厚產(chǎn)業(yè)積淀的市場，以及能夠抓住新興的金融科技、新質(zhì)生產(chǎn)力的市場，相對來說表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定的，也對未來吸納產(chǎn)生一定的基礎(chǔ)和分母，“這種情況促使商辦行業(yè)從過去拼硬件、拼產(chǎn)品的單一時代，到拼硬件+生態(tài)系統(tǒng)的城市價值貢獻(xiàn)狀態(tài)”。

高格辦公空間合伙人&副總裁周興強則提出，新時代背景下，質(zhì)價比和效能提升是企業(yè)關(guān)注的核心。當(dāng)前環(huán)境，企業(yè)高管和所有者對未來的不確定性感到焦慮，需要安全感，因此系統(tǒng)化的解決方案和質(zhì)量提升才是關(guān)鍵。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧