裙房改建商場，作為社區商業，會怎樣？

上海正積極推進全市商務樓宇的更新提升工作，已經形成了10個試點單元的階段性成果，未來還將劃示40個左右的商務單元。上海國際航運金融大廈是陸家嘴金融貿易區域內的商辦項目，2024年完成整體改造，在保留高層寫字樓的同時，原先效率低下的底層裙房被改建為一萬平米的商業空間“福山薈”。

為此，研究員于5月6日至5月19日期間多次前往項目，實地調研其樓宇改造成果、樓宇的空間布局及利用率，并結合商業零售專家的采訪，對商場部分進行了運營分析。

利用空間置換形成“辦公、酒店、商業”的復合業態

上海國際航運金融大廈自 1999 年底竣工投入使用起已逾 20 年。隨著城市發展和周邊環境變遷，項目面臨多重挑戰：周邊居住人口密集但商務氛圍薄弱，樓宇年代久遠且缺乏高品質配套，難以滿足現代辦公與周邊消費需求；裙房部分酒店配套功能占比過大，導致成本高、收益低，急需進行資源盤活。

大廈于2020年啟動了建筑改造方案及商業策劃，2022 年開始更新并于 2024 年完成整體改造，樓宇新增的商業部分 “福山薈” 則于同年 10 月開幕。樓宇更新的主導單位為三林萬業（上海）企業集團有限公司，第一太平戴維斯負責商業策劃，華東建筑設計研究院則承擔建筑設計工作。

上海國際航運金融大廈原先的低區裙房改造為商場 圖源：華東建筑設計研究院

為了解改建后大廈的運營情況，研究員在實地調研時，著重考察了大廈改造部分的空間成效及反饋，作出如下梳理及分析：

大廈在樓宇更新中實施的最大動作，是將原一至四層的低效空間整體改造為精品商場，同時將酒店大堂上移至第五層。改造后，大廈原先的1F-4F裙房改為商場，6F-28F為辦公，5F、30F-50F為海神諾富特酒店。這一改動打破了大廈自建成以來辦公與酒店“唯二功能”的傳統格局，通過功能置換與空間重組，在裙房區域新增超一萬平方米的商業空間，形成“辦公 + 酒店 + 商業”的復合型業態。

大堂從一層上移至五層的改動，是空間價值的激活。一方面，把酒店裙房低區讓出改建為商場，提高了空間經濟利用率，實現降本增效的目的。另一方面，遷走酒店大堂，把一樓黃金區域改為商業入口，結合周邊的4號線及14號線，更利于客流導入，把“路過客流”轉化為“停留客流”，從而促進潛在消費。

此外，大廈一層現有業態的區隔變得更為清晰，空間的聯通性更佳。改建后，大廈底層同時充當了酒店、寫字樓及商場的入口，這三類業態通過分區的設置，“平行相接卻涇渭分明”，使得不同區域內的人群動線效率得到提升。上班族、酒店住客、消費者不僅能在最短時間內找到各自相應的入口，也能通過一樓的通道快速切換到其他業態，更利于酒店及寫字樓的駐留人群轉化為商場的購買力。

大廈底層的商場、酒店及辦公入口雖相接卻涇渭分明 以下圖片均為曹怡婷攝

位于大廈五層的酒店大堂，改建后也使空間的品質得以提升。酒店大堂內規劃了不同種類的商務茶歇、短暫辦公、休憩及社交區域，更迎合當下商務及旅游人群的需求。在裙房原先的屋頂設備挪走后，一個全新的屋頂休息區被開辟出來。這個點綴了綠植及戶外桌椅的屋頂花園，不僅能近距離觀賞到福山路沿線的景致，也可遠眺陸家嘴區域的建筑群。這一由閑置空間轉化而來的休息區，作為酒店大堂空間的延伸，為酒店開拓了新的社交場景。

酒店大堂挪至五樓后，擁有了更多的公共社交空間

針對大廈現有的空間調整，大廈內辦公及在周邊樓宇工作的白領反饋較好，“辦公樓有了配套的商場，加上酒店的改建，整棟大廈的公共休息區變多了，這樣和客戶交流能選擇的地方也更多了。”一位在大廈工作的白領透露，“改造花費了一年多的時間，但是對我們的日常辦公影響較少，這點還是挺驚喜的。”

社區商業氛圍有待補足

針對大廈改造成效進行考察，除上述空間品質及使用率的觀察外，更不容忽視的是其商業主體“福山薈”，能否為大廈實現成功的商業空間創新。

商場位于浦東大道和福山路的交界處，西側為陸家嘴金融貿易區，北側毗鄰陸家嘴濱江區，周邊是密集的居民小區。根據第一太平戴維斯的測算，項目周邊可輻射人群為7 萬商務人群和 12.8 萬常住人口。換言之，商場不僅要解決陸家嘴輻射區域內高端商務密集但生活空間薄弱的痛點，同時也必須滿足周邊居民的日常生活消費。

從外觀來看，改造后商場部分的沿街面“更為顯眼”，“福山薈”的字樣及入口處的奧樂齊超市，對外釋放出了其社區商業的定位標簽。目前，商場共開放了17家店鋪，一樓為生鮮超市、零售及快餐店，二樓是餐飲集中區，三樓是健身美發教培等生活服務，四樓僅有一家休閑SPA館進駐。從體量上看，還有至少五個空鋪有待品牌入駐。

福山薈已開業的商鋪，其中一家店鋪正在裝修

在已開業的店鋪中，奧樂齊是人氣最高的一家單店。店內工作人員透露，周邊白領及居民、商場顧客、甚至酒店住客都會前來消費。“我們有很多特色的自主商品，還是挺受歡迎的，而且經常搞促銷，周邊小區的大爺大媽喜歡在促銷時多囤一點。無論工作日還是周末的人流都不錯。”

然而，除奧樂齊及餐飲品牌外，商場內缺乏復購率高及能滿足社區需求的業態，例如衣物干洗店等便民服務，外賣率及在店消費比例都極高的飲料店、零食店等。除僅有一家零售店位于一樓，商場沒有更多的社區居民喜歡的百貨業態如服裝、數碼、生活集成店等。此外，商場也沒有親子游樂的場所，于親子互動而言并不友好。

在實地消費及店鋪探訪后，研究員發現，目前商場已開業店鋪的客單價較為兩極分化。兩樓的六家餐飲店，在品類上沒有重疊，平均消費在30-50元。以5月19日“金飯碗”的午間用餐高峰期為例，在11：30-13：00時間段內，店內用餐的大多是在周邊上班的人群，只有個別是在超市購物順便解決午餐的老年群體。

5月19日10：20，商場營業后不久已有社區居民進入商場公共區域休憩

三樓的普拉提館及24小時健身房都為會員制，需要購買3000元以上的課包才能上課，并不是按次數收費的親民型運動場所。客單價最高的是四樓的SPA館，不僅充卡一萬元起，和其他同類洗浴品牌主打全年齡或者女性白領不同，這家店目標客群為高端商務人士。內部空間無論從裝修風格還是房間陳設均透露著商務感，例如有好幾個按摩包房可同時容納會議桌和棋牌桌。

三樓的24小時健身房為會員制，并非大眾健身場所

不難看出，商場的主流消費人群畫像，一類是區域內的工作人群和社區居民，主要消費場景為超市及簡餐店；一類則是進入商場進行目的性消費的人群，主要場景是健身房、SPA館等。這種業態組合，最大的問題在于中間客群的流失，例如中間檔100-150元人均消費的餐飲品牌，目前商場并未囊括。調研中有居民反映“缺乏適合朋友聚會的中檔餐廳”，“帶孩子來玩，除了奧樂齊沒什么可逛的”。

建議補充高頻次消費品牌

針對商場目前的總體情況，戴德梁行華東區商業部董事陳云九分享了自己的看法。“將裙房改造成商業的策劃，對于項目整體的多元化功能配置及區域價值提升，是成功的。 ”他認為，作為一個改造項目，不能以從零開始的眼光去衡量，但也無法和真正的社區型商業中心做對標。

行業人士認為，百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區養老等九大類可以視為社區商業的基礎業態。社區商業根據體量和輻射能級，也可大致分為鄰里商業、居住區商業和社區商業中心三大類。

社區商業根據體量和輻射能級可分為三類 制圖：曹怡婷

陳云九指出，“主流的社區型商業中心一般在三萬方左右，體量在五十個店鋪上下，福山薈項目體量只有一萬方，去掉公區及餐飲后勤等非可出租空間，整個商場的可出租面積會更小，因而不具備社區商業中心店鋪配置的條件。”他表示，在今后的招商過程中，要考慮后續品牌是否具有招商的可能性，是否符合項目的實際定位及商業量級。為了保證租金收益的最大化，也要優先考慮承租能力較高的業態。

鑒于目前項目主打人群為周邊辦公族及社區居民，建議未來在店鋪補位及招商時，可優先選擇能同時滿足上述兩大人群需求且消費頻次較高的連鎖品牌，以及需快速復制店鋪的上升期品牌，例如商務風的茶飲連鎖店、大眾型輕食及白領人群青睞的洗發專門店等。

同時，為了更好地服務社區居民，以及構建“15分鐘生活圈”，街道也可積極組織居民調研，主動對接并將社區意見提供納入商場的運營決策。此外，也可推動商場針對居民定制專門的店鋪優惠及團購套餐等，從而增加周邊居民的消費頻次及用戶粘性。

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