普通家庭換第二套房，是先將房子賣了再買呢，還是先買好了房再賣呢，這個問題關系到家庭的資金狀況，稅費以及學區落戶等問題。

今天我們就來看看“先買后賣”和“先賣后買”兩種方式的優劣勢，并結合過橋貸款、學區時間軸、帶押過戶等做一個詳細的對比。

一、先買后賣與先賣后買的風險對比

資金壓力:

先買后賣，需要承擔兩套房月供，資金壓力大，如果中間出現意外，容易資金鏈斷裂。

先賣后買，資金使用更靈活，買房的壓力也沒有那么大。

房價波動風險

先買后賣，可以早點鎖定新房價格。

先賣后買，賣房后如果房價上漲，可能買不到同檔次的房子。

置換周期

先買后賣，如果第一套房不好賣，那么新房的首付比例就可能提高

先賣后買，賣了房之后就沒有后顧之憂了，可以慢慢選房。

稅費成本

先買后賣，一般二套房契稅會更高（通常3%）

先賣后買，可以擁有首套房資格，契稅也會低一些。

先買后賣，適合第一套房地段好易出手、有充足存款或可以申請過橋貸的情況。

先賣后買，適合資金緊張、舊房市場低迷、需要首套房資格來節省稅費的情況。

二、可能出現的一些問題問題和解決辦法

1. 資金鏈斷裂預防：過橋貸款成本

如果先買新房，而之前的房子有沒有及時賣出去，就會面臨同時供兩套房貸的壓力。

這時候可以考慮“過橋貸款”。

一般的短期借款，利率在0.8%到1.5%/月，可以覆蓋新房首付，等第一套房賣出去再歸還。

比如，借款100萬，用3個月，總利息約2.4萬-4.5萬。

當然，為了控制風險，可以跟中介簽訂“賣房保底協議”，約定舊房幾個月內一定要賣出去，否則可以通過降價等手段來賣房。

2. 學區房換房時間考慮

現在還有一些名校，是要求戶口滿2-3年，如果你把換房的時間算錯了，就可能導致孩子無法入學。

這時你可以這么做。

仔細查看目前的學區入學政策，比如教育局官網或學校招生簡章，確認落戶的截止時間。

如果是先賣后買：要確保新房過戶+戶口遷入在截止期前完成（預留3個月緩沖）。

如果是先買后賣：可以與舊房買家協商戶口暫留（需要書面協議，最多可保留6個月）

3. 了解“帶押過戶

以前賣房前要先還清房貸，墊資的成本比較高（如100萬貸款墊資費約3萬）。

現在很多城市推出了“帶押過戶”，不用還貸就可以直接過戶，買方貸款直接替賣方還款。 這樣就節約了很多的成本。

三、換房最優流程建議

方案1：先賣后買（穩健派）

1. 舊房掛牌時同步看新房，簽訂“售房后X月內交房”條款。

2. 舊房簽約后，立刻簽訂新房意向協議。

3. 用舊房回款支付新房首付，享受首套房利率/稅費優惠。

方案2：先買后賣（冒險派）

1. 確保舊房易出手（如核心地段小戶型），或備好過橋貸額度。

2. 新房合同增加“貸款失敗無責退房”條款。

3. 舊房降價10%快速出手（比市場價低，吸引全款買家）。

總之，不管是先賣后買，還是先買后賣，都要結合自己的實際情況和需求來做決定。