小區的維修資金低于紅線怎么辦？物業退出、業委會未組建，居民的需求如何保障？黨組織又如何串聯起居委會、業委會、物業“三駕馬車”？

為深入踐行人民城市理念，今年以來，曹家渡街道不斷深化黨建引領物業治理，紅色動能激活“靜鄰物業”引擎，著力提升群眾滿意、服務質量過關、支撐水平過硬的物業管理水平，奮力打造人民向往的品質社區，切實增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

開源節流讓小區“錢袋子”鼓起來

“經過電梯更新改造和日常維修后，維修資金一度已經低于30%了，再下去設備更新就沒有資金了。”曹家渡街道新平金葉小區物業經理介紹說，小區建于1997年，由一棟辦公樓和兩棟住宅樓組成，房屋維修資金一直難以籌集。

為此，街道城運中心和三和花園居民區黨總支、居委會共同協作，從源頭上尋求解決方案。三和花園居民區黨總支積極發揮組織優勢，以服務居民為宗旨，扎實推進小區業主委員會換屆工作。前不久，新平金葉第四屆業主委員會完成換屆改選，之后又成功選聘物業公司。

記者了解到，街道城運中心對業委會建設運行和物業管理工作進行專業指導，居委會則加強對業委會的日常指導和監督。

上海復瑞物業公司正式接管小區后，一方面提升服務質量，及時解決業主需求；另一方面積極盤活公共收入，如充分利用小區地理位置，增加了停車費收入。在資金使用上，業委會定期向業主公示資金使用情況，增強透明度。在維修資金監管方面，既抓開源，更控節流，每次使用都需向業委會申請，并邀請業主代表參與監督。

開源節流，環環相扣，透明公開，通過方方面面的措施，目前，維修資金已無紅線之憂，并在持續增長中向好。

成立業委會共建共治煥新顏

同為1997年竣工的長華公寓小區僅1棟樓共151戶業主，其中一部分還屬于華電商務樓。小區物業費低，公共收益微薄，且小區維修資金未開通，業委會也因人選不足一直未組建成功。小區原物業公司于2022年申請退出，小區與上海科瑞物業管理發展有限公司簽訂托管合同。

消防設施癱瘓，非機動車飛線充電現象屢禁不止，電梯老化急需維修……這些問題因維修資金賬戶未開通及無業委會決策主體而一再擱置。萬航居民區黨總支開展排摸，找小區年輕業主、熱心骨干和黨員代表再三談心，完成新一屆業委會選舉工作。

業委會在街道城運中心的指導下進行了物業選聘工作，新物業于2025年1月1日順利入駐小區。

在近期的小區消防設施改造項目中，有關部門會同居民區黨總支、居委會多次召集會議，一步步指導，協助完善消防改造方案，最終完成消防驗收。業委會依法合規召開業主大會，并通過了非機動車庫坡道改造及電梯維修的提議，成功安裝了非機動車充電設施。

街道城運中心和萬航居民區黨總支、居委會努力協調各方，助力小區品質提升。目前，長華公寓小區的面貌已煥然一新，小區非機動車已全部停放于地下非機動車庫，電梯也已安全正常運行。

“四步工作法”規范物業管理

康定路991弄是一個僅有30戶居民、建于20世紀90年代的系統公房小區，存在小區戶數少、老年人居多、無公共收益及小區物業費低的問題。

前不久，這個“小”小區遇到大難題，小區原物業公司退出。為了防止小區管理陷入困境，街道城運中心和武南居民區黨總支、居委會及時行動起來，成立了以黨總支牽頭，居委會、業委會為主體，相關部門配合共同參與的“1+2+N”專項工作小組，通過“四步走”工作法，推動物業管理平穩銜接。

第一步打通“需求”關，專項工作小組多次分批召集小區居民，聽取居民對物業服務的想法和意見。第二步打通“匹配”關，根據居民需求，依托臨時物業服務企業預選庫，匹配符合條件的物業公司。第三步打通“溝通”關，專項工作小組先后召開兩場物業選聘及物業費提價溝通會，讓物業公司與居民“面對面”答疑解惑，算好物業費組成和具體服務兩筆賬。第四步打通“程序”關，在居民區黨總支的牽頭下，街道城運中心加強指導，康定路991弄小區業主大會以高票通過了物業選聘與物業費提價工作。

曹家渡街道方面表示，此次康定路991弄小區的“1+2+N”的“四步走”工作法，為破解曹家渡街道老舊小區物業選聘及物業費調價的難題，提供了方法及參考。

下一步，街道將繼續聚焦夯基固本、攻堅突破，集中攻堅一批痛點堵點問題，試行推進住宅小區軟硬件治理雙提升、公共收入監管賬戶、維修資金使用年度計劃等創新治理模式，為曹家渡街道居民品質提升作出努力。

記者：黃競競

編輯：陳攻

美編：王菲

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