上海的豪宅，賣爆了！

前幾天，均價18.5萬/㎡、套均總價4300萬+、最高總價2.49億的上海壹號院三批次開盤，認(rèn)購率267%，開盤日光銷售額40億，拿下今年上海首個銷售破百億樓盤。

購房者中，一眾江浙滬富豪，甚至不乏影視圈明星。

更早前，均價19.5萬/㎡、套均總價4900萬+的綠城·潮鳴東方，認(rèn)購率160%、觸發(fā)5年限售，開盤即清盤……

什么概念？有錢人花幾千萬買豪宅，就跟在菜市場買白菜一樣隨意，眼一睜一閉，一套4000萬+的豪宅就沒了，反應(yīng)稍微慢那么幾秒，幾千萬的房子可能就要被別人搶走。

艷姐看了下，不到5個月，上海至少有15個盤日光，其中9個單價超10萬/㎡。

頂豪項目無疑例外全部日光。

豪宅市場的風(fēng)口來之不易，搶了地王的房企們也都是鉚足了勁兒快推盤來搶風(fēng)口。

就在這兩天，大華靜安大寧地王項目正式規(guī)劃公示。

艷姐觀察到，大華大寧地王項目此前市場上也陸續(xù)傳出了一些信息：

放風(fēng)價14萬+/㎡、起步戶型約100㎡、高層+疊墅……

這意味著，大寧地王的門檻僅大約1400萬+。大華大寧地王項目能不能搶到這波風(fēng)口？大華又能不能卡位豪宅市場？我們今天來嘮嘮。

01

首入高端局

出手就是王炸？

大寧項目，是大華今年在上海的最重磅項目。

怎么理解這個項目的含金量？

今年3月，大華以總價24.86億、樓面價約9.27萬/㎡競得靜安大寧鉆石地塊。

并創(chuàng)下了1個紀(jì)錄：

大寧樓面價地王。

要知道大寧自2023年以來還沒有新盤上市，目前區(qū)域內(nèi)僅有中建?玖上瑯宸一個新盤待入市，供應(yīng)量不過400多套。

靜安大寧的新房說是“一房難求”，真的毫不夸張，但凡上新，只要產(chǎn)品說得過去，手慢一拍都不一定能搶到。

在大華競得大寧地塊后，坊間就傳聞未來項目售價將在14萬+/㎡。

這大概是大華有史以來最貴的項目。

所以市場也都在期待，他們到底會帶來什么樣的產(chǎn)品？

前幾天，項目終于出了規(guī)劃公示，從規(guī)劃公示圖上看，艷姐還是為大華的這個“頂豪”項目捏了把汗。

根據(jù)公示的規(guī)劃方案，傳統(tǒng)的高低配產(chǎn)品：

項目一共4棟住宅，北側(cè)是一棟24層高層，南側(cè)3棟5-6層疊拼，基本呈現(xiàn)北高南低錯落式布局，高層住宅下面是2-3層的商業(yè)&配套，首層局部架空。

目前項目的效果圖和戶型信息還比較少，但從這張規(guī)劃圖上看，艷姐猜測有兩個信息：

高層戶型建面在

100

-140

㎡之間，三梯五戶布局，中間戶北側(cè)有連廊；

疊拼戶型大概會一二層是一戶、三層是大平層、四五六是一戶。

這次下疊+大平層+上疊的設(shè)計，在大華去年的新產(chǎn)品上海大華·星樾中也有所體現(xiàn)。

大華·星樾疊墅效果圖過程稿

另外受限于地塊面積，社區(qū)內(nèi)沒有打造獨(dú)立的會所，而是在北側(cè)高層下面做了局部架空，未來估計會作為泛會所空間；在高層頂層設(shè)置了屋頂花園，來彌補(bǔ)集中式綠化的不足。

總結(jié)起來就是，大寧地王沒有驚喜。

從今年 3 月拿地，到 5 月規(guī)劃公示，這個速度不算快，但艷姐認(rèn)為，能看出大華的設(shè)計部門對這個地王項目還是用了很大的心思的。

02

“圓夢”大寧

地王成色幾何？

時間回到今年3月，上海第三批次集中供地土拍，大華在67輪報價后，以24.68億、溢價率32.31%競得靜安區(qū)大寧地塊。

這是上海今年以來的土拍中含金量十足的一幅地塊！

先看大華的“對手”，北京城建、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂，清一色的央國企，個個財大氣粗；

再看地塊單價，9.27萬/㎡的樓面價也是今年土拍單價第2高的地塊，僅次于金茂2月在虹口瑞虹新城以11.75萬/㎡拿下的板塊地王。

對于大寧這塊地，大華表現(xiàn)出勢在必得的姿態(tài)，頻頻舉牌跟價，屢次在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)刷新價格線。

當(dāng)然，靜安大寧的樓面價，被大華從6萬+/㎡一下子給抬到了9萬+/㎡，40%的漲幅，上海“寶山之王”相當(dāng)?shù)陌詺狻?/p>

大家知道，要想在上海成為地標(biāo)級作品，地段、品質(zhì)、服務(wù)、圈層，缺一不可。

從區(qū)位上看，地塊質(zhì)素還算不錯。距內(nèi)環(huán)800米左右、1號線延長路站約1.2公里；

大華大寧地王項目區(qū)位示意

從板塊來看，價值也足夠亮眼。大寧商圈是北上海能級和品質(zhì)最高的商圈之一，3KM范圍內(nèi)有久光中心、大寧國際商業(yè)廣場、大融城等高能級購物中心；

大寧久光中心

從底盤上看，地塊相對秀珍。容積率2.5、限高80米，計容建筑面積不到2.7萬㎡，中小套型占比40%；

從氛圍上看，周邊被“老破小”包圍。西側(cè)是主干道滬太路，馬路對過就是普陀區(qū)，西側(cè)是普陀區(qū)的宜川四村，房齡最新的也差不多近40年，東側(cè)的永樂苑建于1999年，城市界面并不出彩。

大華大寧地王項目周邊現(xiàn)狀

大寧也是上海熱門的中產(chǎn)板塊，可以看一下一二手房表現(xiàn)。

2015年開盤的大寧金茂府，均價7.5萬/㎡，鏈家數(shù)據(jù)顯示，如今二手房掛牌價在12萬/㎡~18萬/㎡；2013年交付的大寧瑞仕花園，二手房掛牌價在10萬/㎡~12萬/㎡。

再看新房，板塊內(nèi)最后一次供應(yīng)新房還是2023年的保利靜安天悅，項目均價10.5萬/㎡，先后推盤1219套、累計認(rèn)籌3478套，差不多3個人搶1套房；目前板塊內(nèi)僅有中建?玖上瑯宸唯一一個待售新盤，放風(fēng)價16萬/㎡。

再來看大華大寧項目，如果按照14萬+/㎡的預(yù)測價格，1400萬左右的門檻價，在大寧的邊緣地段，能不能受到市場追捧，不得不打一個大大的問號。

而放眼整個靜安區(qū)，老靜安曹家渡的招商康定壹拾玖的過會均價也僅僅16.8萬/㎡、靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)西藏北的萬科萬科中興傲舍大約也只有14萬/㎡。

75套房源、30多億貨值，對于大華來說，挑戰(zhàn)屬實(shí)不小。

沒有會所、沒有集中式景觀、被老破小包圍......大華大寧項目唯一的優(yōu)勢，或許只有“”大寧二字。

這次他們終于可以名正言順地給項目貼上“大寧”的標(biāo)簽了。

03

“寶山之王”

到底會不會造豪宅？

貴為大寧地王，自然要匹配頂級產(chǎn)品。

大家知道，大華素有“寶山之王”的名號，起步于上海寶山3.5平方公里的大華社區(qū)，在上海大華似乎缺少豪宅營造經(jīng)驗。

目前為止，他們在上海營造的“最高端”樓盤是浦東北蔡的大華·錦宸府。

2022年開盤時，均價約10.1萬/㎡的大華·錦宸府認(rèn)籌率143%，觸發(fā)積分和5年限售，今年初項目也是順利交房。

先看立面，輕盈靈動的弧線型金屬水平線條，結(jié)合香檳金+銀白鋁板，呈現(xiàn)出建筑獨(dú)特的藝術(shù)美感，外凸部分鑲嵌了一條香檳金的金屬線條，增添了一絲奢華氣質(zhì)。

大華·錦宸府實(shí)景

地庫的打造上，車道全吊頂設(shè)計，并在地下大堂采用了星空頂?shù)挠e設(shè)置；公區(qū)鋁板吊頂+大面積墻磚……

大華·錦宸府實(shí)景

總體來看，這是一個市面上比較常見的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

雖然價格“最高端”，但在大華內(nèi)部，大華·錦宸府還算不上是豪宅。

艷姐注意到，大華在去年聚焦改善、定制化做了一輪產(chǎn)品迭代，并落地4大產(chǎn)品系：

映系、年華系、星曜系、柏翠系。

這4條產(chǎn)品系，在市場中又扮演著不同的角色：

主攻改善類客群——星曜系、柏翠系；

主攻高端或終極改善客群——映系、年華系。

4條產(chǎn)品系中，最高端的是聚焦高端改善客群的TOP級的映系。

艷姐猜測，大華大寧地王項目，大概率會落地映系產(chǎn)品。

在大華內(nèi)部，映系產(chǎn)品系的定位更偏向于塔尖圈層，營造可收藏傳承的稀貴資產(chǎn)。

比如昆明大華·翠湖映，這是映系的首作。艷姐還是先帶大家看一下大華·翠湖映的實(shí)力。從立面到公區(qū)再到會所，每一個細(xì)節(jié)通過鋁板、奢材的巧妙搭配，營造出高級酒店般的生活場域，并最終呈現(xiàn)出豪宅才有的隱奢貴雅的體感。

像立面上，大面積的藍(lán)灰色玻璃+亮銀色鋁板線腳+仿木紋鋁板，在陽光的照射下，會呈現(xiàn)出獨(dú)特的光感和層次感。

大華·翠湖印實(shí)景

還有酒店式社區(qū)門廳，淺色圍墻+香檳金金屬格柵+曲面屋頂+口袋花園的設(shè)計，與城市做了無縫融合，營造極具隱奢感的歸家場域。

大華·翠湖印實(shí)景

當(dāng)然，在大華·翠湖映，大華創(chuàng)新性的一樓架空層+負(fù)一樓會所的“垂直會所”和“立體景觀”系統(tǒng)同樣驚艷，他們將原本局促的功能布局，以立體的方式重新構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)了場景和景觀的多元利用。

垂直會所中，打造了私宴會客廳、健身、汗蒸SPA等多個主題功能區(qū)，場景非常豐富。業(yè)主未來不出小區(qū)，就能體驗各類精致生活場景。

立體景觀中，通過地勢高低和空間圍合，整個景觀仿佛是一個從園林中生長出來的立體生態(tài)結(jié)構(gòu)，在光影的映襯下，建筑與精致的景觀自然地融為一體。

大華·翠湖印實(shí)景

可以看到，在這個與大寧地王地盤相仿的秀珍地塊上，大華打造的大華·翠湖映，不管是顏值，還是生活場景的營造都實(shí)現(xiàn)了迭代進(jìn)化，產(chǎn)品力相當(dāng)能打。

雖然目前大華大寧地王公開的效果圖比較少，僅從他們過往打造的TOP級的映系作品來看，大寧地王項目大概率會延續(xù)映系作品的精髓，融合海派風(fēng)格，又會有很強(qiáng)的質(zhì)感、格調(diào)。

結(jié)語

上海，一直是中國豪宅市場的風(fēng)向標(biāo)，也是大華的絕對主場。去年，大華在上海全口徑銷售163億，位列第13。

過去幾年行業(yè)整體下行，民營房企暴雷臥倒的不在少數(shù)，讓艷姐意外的是：

大華竟然是上海TOP20房企中，唯一沒有暴雷的民營房企。

在豪宅爆賣的風(fēng)口下，大華又一次嗅到了市場機(jī)會。

唯一的疑問，或許是在靜安大寧這樣的熱門中產(chǎn)板塊，大華會不會再次驚艷到市場？我們也拭目以待！

對大華大寧地王項目感興趣的朋友

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主編：張艷

責(zé)編：Eric

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