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最近一段時間，粉絲問我最多的問題就是：

院長，重慶的房價到底還漲得起來不？

關(guān)于這個問題，我內(nèi)心的答案其實是非常篤定的。

但這個背后的原因，卻不是一兩句話說得清楚的。

因為房價背后所涉及到的東西太多了，包括地方財政、地方債務(wù)、上下游產(chǎn)業(yè)、居民就業(yè)、金融風險、居民消費、居民財富、匯率、城鎮(zhèn)化等等一系列的經(jīng)濟和社會問題，絕不是“我買得起就該漲，我買不起就該跌”那么簡單。

圖源網(wǎng)絡(luò)

對于重慶這座城市而言，要想實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長和社會的總體穩(wěn)定，房價在未來幾年內(nèi)只有上漲一條路可以走。

一直橫盤都不行，更不用說持續(xù)下跌。

今天我就給大家從幾個方面分析一下，為什么重慶的房價必須漲。

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首先是風險防控的問題。

大家還記不記得，在去年和今年3月的大會里，房地產(chǎn)都是和防風險掛鉤的。

什么風險？

主要就是金融風險。房價下跌一定會引發(fā)銀行系統(tǒng)的風險。

在過去幾十年，房地產(chǎn)一直都是貨幣循環(huán)的驅(qū)動力。我們銀行的貸款大部分都是抵押貸款，需要通過抵押物去創(chuàng)造貨幣。

而這個社會最大的抵押物就是：房子。

這就意味著如果房價下跌，那抵押品的價值就會縮水，進而引發(fā)銀行的壞賬風險甚至會導致整個信用體系的崩塌。

這一點從重慶的法拍房市場就可以看得非常明顯。

2024年在全國40個大中城市的住宅法拍房數(shù)量中，重慶以12122套法拍房掛牌量高居榜首。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而重慶法拍房的成交均價和折扣率也都排名倒數(shù)。

如果重慶的房價不能止跌回升，重慶的法拍房數(shù)量還將進一步上升。銀行壞賬率攀升，進而引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

而這樣的風險，是我們?nèi)魏我粋€人都承受不起的。

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不然你以為重慶的輕軌地鐵為什么要漲價？

第二是地方財政收入的問題。

根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2021年重慶土地出讓收入為2044億元，占全年財政收入（不含社?；鹗杖耄┑?3%。

到了2024年，重慶土地出讓收入下降至788億元，僅占全年財政收入（不含社?；鹗杖耄┑?7.5%，比2021年大幅下降25.5個百分點。

這樣的縮水幅度也拖累了全市財政收入的整體水平。

圖源重慶市軌道交通官網(wǎng)

2024年重慶的財政收入（不含社?；鹗杖耄┍绕?021年甚至還下降了5.2%。

土地價格和土地出讓收入跟房價無疑是直接掛鉤的。

房價下跌雖然會讓地方債務(wù)有所收斂，但也讓政府沒有辦法更好地進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供公共服務(wù)，同時還會加劇過去債務(wù)的還款風險。

說白了，就是因為房價影響了土地價值，而土地價值就是一個城市的“股價”。

要想拉升一個城市的“股價”，那就必須先提升房價。

重慶近幾年的供地策略發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，從過去天量供應(yīng)的“批發(fā)市場”變成了量少質(zhì)優(yōu)的“精品店”。

去年中心城區(qū)全年成交的住宅用地建筑面積僅有135萬方，還不足2021年的十分之一，幾乎到了可以忽略不計的程度。

圖源銳理數(shù)據(jù)

既想少供地，又要維持財政收入水平，拉升地價就是唯一的出路。

而地價漲的前提，就是房價必須漲。

之前新房庫存的加速去化再加上近兩年新增供應(yīng)的缺口，未來一兩年重慶新房價格，尤其是新規(guī)范之下的高品質(zhì)新房的價格，一定會出現(xiàn)比較明顯的跳漲。

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第三是就業(yè)與居民財富問題。

房價下跌會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。在過去市場好的時候，房地產(chǎn)可以占到GDP的11%~12%。

但在2024年，這個占比直接下跌到了6%，甚至遠低于日本和美國的8%~9%的水平。

但我們的城市化率比起日本和美國還差得很遠，還沒有等到富裕我們的發(fā)展就面臨停滯。這個現(xiàn)象顯然是不正常的。

房地產(chǎn)市場的回調(diào)，讓上下游幾十上百個產(chǎn)業(yè)都受到了非常嚴重的影響。

這個影響也許是只報表上一個個冰冷的數(shù)字，但落到每一個具體的個體頭上，就是一座足以壓垮一個家庭的大山。

大量的上下游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員面臨著失業(yè)降薪的困境。

要在這樣的困境中刺激消費，無疑是癡人說夢。

另一方面，中國人70%的財富都在房地產(chǎn)上。房價下跌會導致所有居民資產(chǎn)負債表嚴重的衰退。

紙面繁榮的效應(yīng)消失之后，經(jīng)濟就會陷入到嚴重的通縮。

只有讓房價上漲，才可以讓居民有普遍的獲得感。而這背后，是整個社會的幸福感和穩(wěn)定。只有個人的資產(chǎn)負債表穩(wěn)定了，人們才有底氣消費，有底氣創(chuàng)業(yè)。

重慶中心城區(qū)的人均可支配收入達到53145元，比成都還高。但為什么總感覺消費實力比起成都差了一大截？

最根本的原因就是重慶的房價被成都遠遠甩在了身后。

所以房價不只是經(jīng)濟問題，而是影響更深遠的社會問題。

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最后是城鎮(zhèn)化的問題。

目前我們國家的城市化率只有66%，而重慶也僅有72%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這距離90年代日本樓市泡沫的82%還有太長的路要走了。

就算每年提升1%，也將支撐起重慶樓市每年1000萬平米左右的新增購房需求，相當于2024年重慶全年二手房成交量的90%，新房成交量的兩倍。

這些新增的城市人口啊，必然會帶來居住需求的持續(xù)的存在。

而當前重慶的房價在全國范圍內(nèi)仍處于低位。

在土地供應(yīng)持續(xù)減少，而購房需求持續(xù)增加的大背景下，重慶房價上漲是一個完全可以預(yù)見到的結(jié)果。

唯一的區(qū)別就在于是今年漲還是明年漲而已。

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房價的本質(zhì)是其實多重矛盾集中的投射。

它既是貨幣超發(fā)的產(chǎn)物，又是維護信用體系的關(guān)鍵；它既是經(jīng)濟增長的引擎，又是社會穩(wěn)定的基石。

不管從風險防控和財政收入的官方層面來看，還是從居民就業(yè)和居民財富的人個層面來看，重慶的房價都必須漲。

很多人現(xiàn)在看不到希望，因為我們看到的都是房價下跌，是通貨緊縮。

但我告訴你們，走出通縮或許是一個非常緩慢的過程，但是通脹一旦出現(xiàn)，那就是一瞬間的事情。

股市里的三根陽線就可以改變信仰，而房價也是一樣的道理。

當新房價格持續(xù)上漲一個季度甚至是半年的時候，整個城市的新房市場、二手房市場、土地市場都會跟風漲價。

當樓市的賺錢效應(yīng)因為房價上漲而再次出現(xiàn)，購房者也會形成越買越漲的自我強化機制。

這一天已經(jīng)離我們越來越近了。