近日，由國(guó)家法官學(xué)院、最高人民法院案例研究院編著的《中國(guó)法院2025年度案例》出版發(fā)行，恩施市法院一篇案例成功入選。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，中介人消極履行如實(shí)報(bào)告 義務(wù)致買(mǎi)受人受損，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

——彭某艷、趙某平訴黃某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案

（編寫(xiě)人：寧惠）

入選中國(guó)法院2025年度案例

丨4丨房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

【案件基本信息】

1.裁判書(shū)字號(hào)

湖北省恩施土家苗族自治州中級(jí)人民法院（2023）鄂28民終2426號(hào)民事裁定書(shū)

2.案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

【基本案情】

2019年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將位于某小區(qū)×幢×單元1層1-101號(hào)房出售給黃某，并辦理了網(wǎng)簽，但未辦理過(guò)戶(hù)登記。

2021年，彭某、趙某通過(guò)上網(wǎng)搜索到由某營(yíng)銷(xiāo)公司發(fā)布的房源信息。

同年1月31日，彭某、趙某與黃某、某營(yíng)銷(xiāo)公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，黃某將案涉房屋出售給彭某、趙某，成交價(jià)為60.8萬(wàn)元，某營(yíng)銷(xiāo)公司工作人員向甲聯(lián)系譚某到場(chǎng)作律師見(jiàn)證，彭某、趙某于同日支付50.8萬(wàn)元購(gòu)房款，黃某同日向彭某、趙某交付了案涉房屋及買(mǎi)賣(mài)合同，約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)支付剩余購(gòu)房款10萬(wàn)元，同時(shí)彭某、趙某向居間方某營(yíng)銷(xiāo)公司支付中介費(fèi)6080元，支付將律師見(jiàn)證費(fèi)2000元，彭某、趙某通過(guò)微信轉(zhuǎn)給向甲，向甲給譚某轉(zhuǎn)款1000元。

彭某、趙某居住使用期間得知因黃某欠某醫(yī)藥恩施有限公司352317.19元，案涉房屋早在2020年4月被法院查封。因黃某除了案涉房產(chǎn)再無(wú)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，法院發(fā)布公告明確黃某需在限期內(nèi)履行給付義務(wù)，否則將對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)。

彭某、趙某為保障居住權(quán)，遂于2022年10月在法院的主持下，與某醫(yī)藥恩施有限公司達(dá)成執(zhí)行和解，代黃某支付357879.19元（含案件受理費(fèi)3292元、保全費(fèi)2270元）。

因案涉房屋仍登記在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下，彭某、趙某遂于2023年訴至法院請(qǐng)求判令某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、黃某協(xié)助變更案涉房屋權(quán)屬登記，并由黃某、某營(yíng)銷(xiāo)公司、向甲、向乙、譚某連帶賠償其損失357879.19元。

【案件焦點(diǎn)】

1、為案涉房屋交易提供中介服務(wù)的工作人員向甲、向乙是代表公司的職務(wù)行為還是個(gè)人行為；因中介服務(wù)人員過(guò)失造成的經(jīng)濟(jì)損失是由其個(gè)人承擔(dān)責(zé)任，還是由其所在的中介公司承擔(dān)責(zé)任；

2、在買(mǎi)方無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，出賣(mài)方黃某、中介人某營(yíng)銷(xiāo)公司和提供合同見(jiàn)證服務(wù)的律師譚某的責(zé)任劃分及責(zé)任承擔(dān)方式。

【法院裁判要旨】

湖北省恩施市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，彭某、趙某向某營(yíng)銷(xiāo)公司支付中介費(fèi)，向乙、向甲代表某營(yíng)銷(xiāo)公司提供中介服務(wù)系履職行為及職務(wù)行為，因其過(guò)失給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，理應(yīng)由某營(yíng)銷(xiāo)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，彭某、趙某在案涉房屋交易中基于對(duì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員的信任，聘請(qǐng)中介公司提供中介服務(wù)，聘請(qǐng)律師進(jìn)行見(jiàn)證，已經(jīng)盡到了必要的審慎義務(wù)，故彭某、趙某不存在過(guò)錯(cuò)。黃某故意隱瞞案涉房屋重大權(quán)屬瑕疵，嚴(yán)重違約，理應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。同時(shí)在房地產(chǎn)交易中，中介方、見(jiàn)證律師本質(zhì)上都有保障交易安全的義務(wù)。中介方有義務(wù)核實(shí)案涉房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況并應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知買(mǎi)受人，即使沒(méi)有能力調(diào)查、核查上述信息，也應(yīng)即使提醒買(mǎi)受人在簽訂合同簽訂要進(jìn)行核查確認(rèn)。本案中，某營(yíng)銷(xiāo)公司既未核實(shí)亦未提醒，嚴(yán)重?fù)p害了委托人彭某、趙某的利益，見(jiàn)證律師違反了應(yīng)有的高度注意義務(wù)，故中介人、見(jiàn)證律師就其損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但考慮到中介公司、見(jiàn)證律師未盡到審查核實(shí)義務(wù)只是導(dǎo)致結(jié)果發(fā)生的促進(jìn)因素，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等及公平原則，參照、借鑒侵權(quán)糾紛的責(zé)任劃分方式，黃某應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任，某營(yíng)銷(xiāo)公司、譚某承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

綜上，湖北省恩施市人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法典》五百八十四條、第九百六十二條、第一千一百六十五條、第一千一百七十一條、第一千一百七十一條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款、第一百四十七條之規(guī)定，判決如下：

一、黃某、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)助彭某、趙某將位于恩施市某辦事處某小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)登記至彭某、趙某名下；

二、黃某賠償彭某、趙某經(jīng)濟(jì)損失257879. 19元（彭某、趙某應(yīng)向黃某支付的購(gòu)房尾款10萬(wàn)元已抵減 ）；

三、某營(yíng)銷(xiāo)公司、譚某對(duì)上述損失承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的順序?yàn)榈谝豁樜皇悄碃I(yíng)銷(xiāo)公司、第二順位是譚某；

四、某營(yíng)銷(xiāo)公司退還彭某、趙某所支付的中介費(fèi)6080元；

五、向甲、譚某退還彭某、趙某所支付的律師見(jiàn)證費(fèi)2000元；

六、駁回彭某、趙某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，某營(yíng)銷(xiāo)公司提起上訴，后于二審審理過(guò)程中撤回上訴，湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十條、第一百八十二條之規(guī)定，裁定如下：

準(zhǔn)予上訴人某營(yíng)銷(xiāo)公司撤回上訴。

【法官后語(yǔ)】

近年來(lái)，二手房交易市場(chǎng)日趨活躍，房屋中介行業(yè)隨之快速興起，為保障交易安全，基于對(duì)中介公司、見(jiàn)證律師專(zhuān)業(yè)知識(shí)的信賴(lài)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中由買(mǎi)賣(mài)雙方、中介人共簽的模式已屢見(jiàn)不鮮。然而，在共簽?zāi)Ｊ较拢艚灰追课荽嬖跈?quán)屬瑕疵給買(mǎi)受人造成重大損失，買(mǎi)受人權(quán)利如何救濟(jì)、有過(guò)錯(cuò)的中介人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，在尚無(wú)明確法律規(guī)定的情況下，本案的處理方式可供類(lèi)案參考。

一、買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)途徑

首先，對(duì)于房屋這一特殊商品，影響其交易及價(jià)值的核心要素即為權(quán)利所屬以及是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)。若案涉合同簽訂于房屋被查封后，合同雖然有效但多因存在過(guò)戶(hù)障礙致合同履行不能。通常情況下，買(mǎi)受人可以通過(guò)訴請(qǐng)解除合同以實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。但本案的特殊性在于出賣(mài)人下落不明、案涉房屋系其唯一可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，若直接請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效或解除合同則買(mǎi)受人將錢(qián)房?jī)煽铡楸苊鈸p失擴(kuò)大，買(mǎi)受人代出賣(mài)人償還債務(wù)使房屋得以解封，買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同并主張辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，住有所居得到基本保障。為消除房屋所設(shè)負(fù)擔(dān)代出賣(mài)人償還債務(wù)自然可以認(rèn)定為因出賣(mài)人違約導(dǎo)致的損失，買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)直接責(zé)任毋庸置疑。

二、中介人未盡如實(shí)報(bào)告義務(wù)應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

中介人具有法定如實(shí)報(bào)告義務(wù)且報(bào)告范圍覆蓋影響合同訂立的所有要素。中介人傳遞的信息是委托人決定是否訂立合同和如何防范風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)，若中介人僅充當(dāng)傳話筒角色，對(duì)出賣(mài)人傳遞的信息不做任何核查，則無(wú)法向買(mǎi)受人提供有效的媒介服務(wù)。實(shí)踐中，如實(shí)報(bào)告義務(wù)將影響合同訂立的所有因素納入報(bào)告范圍并延伸至忠實(shí)義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)、調(diào)查義務(wù)存在合理性。本案中介人未核實(shí)交易房屋的真實(shí)狀態(tài)，消極履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，導(dǎo)致重要信息不實(shí)，造成委托人損失，中介人的不作為行為與損害后果之間存在間接因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。其依據(jù)如下：

（一）法理基礎(chǔ)：信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)、利益與風(fēng)險(xiǎn)一致。

中介人通過(guò)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，向委托人收取報(bào)酬。其核心在于利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)向委托人披露信息，促成合同訂立，本質(zhì)上為凝聚信賴(lài)關(guān)系。民法典將中介人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)用法律的形式確定下來(lái)，委托人基于此法定義務(wù)而產(chǎn)生的特定信賴(lài)?yán)鎽?yīng)受保護(hù)。中介人提供有償服務(wù)獲利的對(duì)價(jià)為信息，其必須保持高度謹(jǐn)慎確保信息的真實(shí)性、全面性，因其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致委托人利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

（二）利益平衡：公平原則。補(bǔ)充責(zé)任是一種中間責(zé)任而并非最終責(zé)任。

目前對(duì)中介人的補(bǔ)充責(zé)任無(wú)明確法律規(guī)定。本案中介人與出賣(mài)人無(wú)串通行為，其不作為在主觀上應(yīng)為過(guò)失，因此根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，參照民法典侵權(quán)編安全保障義務(wù)人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后享有追償權(quán)的規(guī)定，借鑒侵權(quán)糾紛的責(zé)任劃分方式，認(rèn)定出賣(mài)人承擔(dān)全部賠償責(zé)任，中介人承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。實(shí)質(zhì)上即確定了中介人系有追償權(quán)的補(bǔ)充責(zé)任，其賠償責(zé)任的遞補(bǔ)性和次序性既能填補(bǔ)委托人的經(jīng)濟(jì)損失，也能避免出賣(mài)人因違約行為獲取不當(dāng)利益，符合公平原則。

法律的價(jià)值引領(lǐng)作用要求法官作出的判決具有導(dǎo)向性，以弘揚(yáng)公平正義的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。本案的判決結(jié)果客觀上起到了倒逼中介人忠實(shí)、勤勉履行核實(shí)、審查義務(wù)的導(dǎo)向性作用，以最小成本避免后續(xù)糾紛的產(chǎn)生，保障買(mǎi)受人住有所居，促進(jìn)各方誠(chéng)信交易，助力二手房交易市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

“一個(gè)案例勝過(guò)一沓文件”。好的案例，是最精準(zhǔn)的尺子，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)、衡量公平正義。恩施市法院將持續(xù)把培育、研究、打磨精品案例作為提升司法職能、總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)、統(tǒng)一法律適用的重要抓手，聚焦民生關(guān)切、社會(huì)熱點(diǎn)和審判實(shí)踐中的疑難復(fù)雜問(wèn)題，切實(shí)發(fā)揮精品案例在弘揚(yáng)法治精神、引領(lǐng)社會(huì)風(fēng)尚等方面的重要作用。

來(lái)源丨立案庭 審管辦

作者丨寧 惠 胡 晗

編輯丨喻靖堯

審核丨黃新華