核心內容

1、合約銷售：百強房企4月業績同比降低8.7%

2、企業拿地：頭部房企拿地積極，銷售TOP10房企拿地金額占到百強的70%

3、企業融資：單月總量仍處于低位，成本維持較低水平

4、組織動態：格力地產、華發股份高層重組；象嶼地產區域架構集約化整合

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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合約銷售

百強房企4月業績同比降低8.7%

核心觀點：

1、2025年4月，中國房地產市場整體保持低位運行，延續止跌回穩態勢。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。

2、2025年4月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現一定分化。其中，TOP20房企銷售操盤金額門檻同比降低8.9%至112.6億元。TOP10、TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度提升。而TOP100房企的門檻則降低3.1%至17.9億元。

3、從企業表現來看，2025年4月近半數百強房企單月業績同比提升，其中23家企業單月業績同比增幅大于30%。如建發房產、華發股份、越秀地產、中國金茂、電建地產、能建城發、中國中鐵、深業集團等房企表現較好，單月和累計業績均實現明顯增長。

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企業拿地

頭部房企拿地積極

銷售TOP10房企拿地金額占到百強的70%

核心觀點：

1、重點監測企業投資延續積極的態度。4月，重點監測30家房企單月投資金額（全口徑）876億元，環比增長6.5%，同比上升99.6%，其中因越秀地產、中國金茂、中建智地等聯合體以底價126億元競得北京朝陽地塊，帶動越秀、金茂單月拿地金額超過150億，保利發展在杭州、廈門等地積極參拍，單月拿地128億，濱江則持續重倉杭州。

2、銷售百強投資集中度維持高位，拿地銷售比0.3。前4月仍有超6成百強房企未拿地，整體百強房企拿地銷售比穩定在0.30，較2024年末提升0.13。聚焦到銷售TOP10企業來看，1-4月銷售Top10拿地金額占百強比重為70.5%，投資高度集中在頭部企業。具體企業來看，招商、綠城、建發、越秀、濱江和金茂拿地金額排名與銷售排名相近，金茂、濱江、綠城拿地銷售比均超0.7，建發、招商和越秀拿地銷售比超0.5，央國企投資聚焦核心一二線優質地塊，濱江集團則繼續深耕大本營。

3、重點城市土拍熱度仍能維持，投資集中度將持續走高。2025年1-4月，土地市場依舊呈現顯著分化特征。以北京、杭州、廣州、南京為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續攀升，核心區位優質地塊頻現高溢價成交現象。從房企角度來看，頭部房企持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈。

值得注意的是，三四線城市市場復蘇動能依然不足，中小型房企受制于流動性壓力持續收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集。

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企業融資

單月總量仍處于低位

成本維持較低水平

核心觀點：

1、融資總量：2025年4月65家典型房企的融資總量為286.83億元，環比減少2.7%，同比減少16.8%，單月融資總量仍處于近年低位。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1127.39億元，同比減少31.8%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資261.37億元，環比增加45.8%，同比減少5.5%；沒有企業進行境外債權融資；資產證券化融資25.46億元，同比減少62.6%，環比增加108.2%。

2、融資成本：2025年1-4月65家典型房企新增債券類融資成本為3.29%，較2024年提升0.36個百分點，其中境外債券融資成本7.62%，較2024年全年提升3.44個百分點，境內債券融資成本2.83%，較2024年全年降低0.08個百分點。單月來看，本月沒有企業境外發債，由于境內發行債券的企業主要是華潤、中海、信達地產等國央企，因此境內債券融資成本環比降低了0.42個百分點至2.69%，整體繼續保持較低水平。

3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，企業在本月發行了兩筆共45億元的中期票據。從企業梯隊來看，2025年1-4月TOP10房企的平均融資額為53.29億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企的平均融資額為9.32億元，同比增長16.29%，該梯隊是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

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組織動態

格力地產、華發股份高層重組

象嶼地產區域架構集約化整合

核心觀點：

4月房地產行業組織調整動作依然頻繁，人事變動聚焦高層更迭與董事會架構優化，組織架構則圍繞區域整合展開，企業通過“換血”與資源重組，積極應對市場下行壓力，尋求降本增效與戰略轉型的新路徑。

1、人事變動方面，格力地產與華發股份上演跨企人事聯動與高層重組。

4月15日，格力地產發布公告稱，珠海市國資委將珠海投資控股有限公司（海投公司）100% 股權無償劃轉至華發集團，至此，格力地產成為華發集團旗下的三級子公司。隨后，4月22日，格力地產董事長陳輝因工作調動辭職，華發系核心高管郭凌勇、李向東被提名為董事會成員，顯示出企業間戰略協同的深化意圖。同日，華發股份三位資深高管俞衛國、張馳、羅彬集體離職，張巍、葉寧出任執行副總裁，楊擁軍接任財務總監，高層團隊的結構性調整或為后續業務整合與戰略升級鋪路。

值得關注的還有萬科地產、綠城代建板塊高管離職與接任。

萬科地產執行副總裁、首席運營官劉肖于4月1日因個人原因辭職，但仍負責公司戰投業務，這一變動可能會對萬科的日常運營管理決策流程產生一定影響，戰投業務的持續開展將備受關注。綠城管理于4月25日委任耿忠強為非執行董事及董事會聯席主席，以進一步充實管理力量，為代建業務擴張注入新動能。

2、組織變動方面：象嶼地產進行區域架構集約化整合。

象嶼地產將原天津公司、唐山公司并入滬浙區域，重慶公司并入江蘇區域，全國區域公司精簡至三家。整合后，企業將集中資源聚焦核心區域，依托區域規模效應降低運營成本。（來源：克而瑞地產研究）