文丨成都新樓市

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就在下月，成都新規將正式迎來執行一周年。

無論這期間你有沒有買房，是不是房產從業者，甚至關不關注樓市，相信你對新規或多或少都有所耳聞。

尤其新規中板率的提升，讓大部分戶型擁有了超過100%得房率，個別戶型得房率甚至拉到了160%，對購房者來說，這就是實實在在的利好。

目前，成都市場上究竟有哪些新規產品，新規到底如何影響了成都樓市，我們不妨剖開來看。

據成都新樓市不完全統計，成都中心城區范圍內，目前在售新規項目已達21個（含一個已清盤項目），另外還有13個左右的新規項目處于待售狀態。

△成都新樓市不完全統計，價格為取證價格，具體銷售價格詳詢售樓部，僅供參考

不完全統計顯示，目前成都新規產品主要供應面積段集中在建面約120-170㎡，這也是近年來成都樓市產品卷度最高的面積段之一。在新規產品入市前，120、143、170就已經因為入戶光廳、全景艙等配置，成為吸引成都改善購房者的主力面積段。

新規產品主力供應面積段集中在120-170㎡，也說明了面向的主力客群，是從首改到再改、豪改，這一點在5+2區的新規產品中表現尤為突出。

面向首置群體的新規產品，則多數位于二圈層區域，主力面積在85-120㎡區間。比如位于新都區的萬科都會甲第，主力面積約86-121㎡，龍泉驛區東城金茂曉棠，起步戶型面積約109㎡，都為首置客群提供了優質選項。

值得注意的是，主城區也開始出現新規產品面積段下探的趨勢，如新希望D23風華入門面積就在約117㎡，還有近期憑兩張戶型諜照火熱吸粉的龍湖·泊萃項目，甚至做出了建面約112㎡的4房戶型。

可見成都新規產品，改善面積段是產品角力舒適區，同時針對首置客群，也正在卷出新高度。

想要入手新規產品，至少應該準備多少預算？

我們整理了成都新規產品房價地圖，可供參考。

△不完全統計，僅供參考

新規出臺，讓更多有潛力、能靜下心來做好產品的品牌房企有了更多有的放矢的空間，因此，對于許多新規項目來說，開盤去化100%成了常態。

我們統計發現，在售新規產品中近期開盤去化率達到100%的，就有多達10個。而且如華潤置地中環天宸、招商錦城序、保利花照天珺等項目都是多次取證均實現“開盤即罄”，一房難求。

克而瑞四川5月中旬發布的數據同樣可以佐證，成都新規產品的火爆。數據顯示，目前成都入市新規項目超13個，約7成項目推售1月內網簽率超80%。購房者對“新規”的接受度和喜愛程度可見一斑。

但新規絕非所有開發商的“萬能鑰匙”。

如果沒有精研客群、無法做出讓市場眼前一亮、讓購房者愿意買單的產品，那么，在這種情況下，新規與舊規其實并沒有什么本質差別。

例如位于青羊區蔡橋板塊的中海錦叁號院，雖然身處熱門地段，但因項目產品表現平庸，建面約143㎡戶型只做到了套四雙衛，只有一個套房，且主衛只有單臺盆、沒有預留浴缸空間，與傳統舊規143戶型差別并不大。因此，即便項目首開只推出了96套房源，去化率仍然只有80%。

△中海錦叁號院建面約143㎡新規戶型

此外還有一些項目，產品本身的表現雖然至少已達新規“及格線”，但受所在板塊的發展掣肘，購房者對其地段價值接受度不高，連帶產生產品價值與售價不匹配感。即便有新規加持，性價比不高，購房者也不愿意接盤。

從區域上看，成華區成為新規產品當之無愧的主陣地。

華潤置地中環天宸和越秀天悅云萃二期所在地塊均為去年6月25日所獲得，因此成為成都首批執行新規的項目。

兩個項目甫一亮相，便收獲相當高的關注度。越秀天悅云萃二期于去年9月底首次取證，不到半年即實現清盤，甚至出現了二期先于一期清盤的場景。華潤置地中環天宸也是主城熱盤，此前多次開盤即罄，也有開盤16秒售罄的「名場面」。

據成都新樓市統計，目前在售和待售的新規產品以成華區為最多，至少有5個新規項目在售（華潤置地中環天宸、首開股份臻禮著、澳南錦江序、新希望D23風華、招商錦城序），另有5個新規項目即將入市（龍湖泊萃、萬景公園道1號、華潤置地華宸府、華潤置地天宸上院、綠城潤百合）。

背后的深層原因在于，成華區在2024年共拍出8宗地，合計近300畝，均在6月15日新規頒布之后拍出。這也意味著，去年成華區拍出的所有住宅用地，均為新規項目。

時間來到2025年，成華區的供地速度正在加快，若下月二八板塊106畝土地順利拍出，那么成華區在2025年上半年將拍出8宗、超330畝住宅用地，超過去年全年的供應量。

成都新樓市分析，在2025年下半年，成華區仍將坐穩新規產品出貨量的頭把交椅。

近期，小編與朋友聊到了他去年買到的舊規產品。去年他入手了一套主城區建面約141㎡戶型，當他看到新規產品后，認為自己“買虧了”。

我跟他對比了同區域、同品牌房企當下在售的143戶型，他卻認為他入手的141戶型不應該對標新規143戶型，而應該對標新規120戶型，畢竟現在新規120戶型的空間尺度基本可以達到舊規戶型143戶型的空間尺度。

我們發現，這樣新的對標方式絕非個例。

我們可以來對比一下傳統舊規143戶型與新規143戶型。

△舊規建面約143㎡戶型

△保利花照天珺建面約143㎡新規戶型

新規143戶型與舊規143戶型相比，最明顯的區別首要當屬得房率的提升，得房率從舊規時代的90-95%提升到超100%，更有甚者將得房率拉到了110-120%。

基于這樣的現實條件，新規143戶型在功能性和場景營造方面都有了明顯進步。

首先，從使用功能上看，舊規143戶型大多設計為套四雙衛，如今新規143戶型大多為套四三衛，擁有兩個套房，實際使用功能進一步提升。

△建發招商源啟金沙建面約143㎡戶型，套四三衛設計

其次，在場景營造上，新規143戶型通過入戶光廳、空中島院、全景艙、端廳等前沿設計，為購房者提供了充分的情緒價值。

獨立入戶光廳的誕生，其實早在新規之前。新規頒布之后，讓獨立入戶光廳的面積和使用場景進一步登峰造極。

新希望D23風華建面約139㎡戶型，獨立入戶光廳面積達到了約19㎡，光廳與餐廳聯動，形成場景豐富的室外會客廳。

△新希望D23風華建面約139㎡戶型

入戶光廳的多樣化打造，一直是越秀的拿手菜，此前，在越秀天悅云萃二期就曾體現得淋漓盡致。

△越秀天悅云萃二期建面約143㎡戶型

如今，在越秀閱今沙項目上，越秀更進一步：建面約143㎡戶型，獨立入戶光廳面積達到約22.5㎡，光廳與廚房和餐廳聯動，共同構成讓人挪不開眼的花園餐廚空間。

△越秀閱今沙建面約143㎡戶型

新規之下，以往通常只會出現在170㎡+豪宅戶型才有的設計，如今143㎡戶型面積段也可以輕松get。

例如，通常豪宅產品才有的空中院館，如今在東城金茂曉棠129㎡、139㎡戶型成為標配。

△東城金茂曉棠建面約139㎡戶型

還有端廳、全景艙等加分項，如今也開始出現在143㎡戶型。

以澳南錦江序為例，項目140㎡戶型客廳和主臥均為全景艙設計；建發招商源啟金沙143㎡戶型，客廳為端廳，主臥為全景艙設計；信航天悅壹號143㎡戶型同樣采用端廳設計。

△澳南錦江序建面約140㎡戶型

新規之下，除了首置、首改、再改產品市場表現優異，在高端豪宅領域，同樣亮點頻出。

2025剛開年，錦江區駙馬板塊的錦宸院推出155套小高層和疊拼，小高層單價4W+，疊拼單價5W+，開盤即罄。隨后，麓湖生態城、蔚藍卡地亞等古早神盤紛紛申請執行新規。

就在本月，麓湖生態城首個新規組團C16天琴澄音樣板間正式開放。相比以往的舊規組團，本次麓湖生態城新規組團C16天琴澄音有了幾大變化：

其一是容積率的變化，更低密。

以往麓湖生態城的高層組團容積率大多在5左右，但C16容積率僅1.8，不僅比項目之前的高層組團更低密，即使對比當下主流的2.0容積率，也有一定優勢。

其二則是是戶型的變化。

C16目前公布的共三種戶型，260㎡、286㎡、350㎡，都是T2板式設計。

這三種戶型，在業內人士看來，折射出麓湖當下的生存哲學：一方面，向主流戶型靠攏，另一方面，保留麓湖獨有的非標特色。

260㎡、286㎡戶型是向主流戶型靠攏，戶型整體非常方正，286㎡戶型更是直接就像一個長方形；

△麓湖生態城C16天琴澄音286㎡戶型

350㎡戶型在盡量方正的同時，保持了麓湖一定的“異形”特色。

△麓湖生態城C16天琴澄音350㎡戶型

其三則是交房時間的變化。

當非標建筑不再是C16的特色標簽，這也意味著項目施工難度會相對降低。相比麓湖其他組團3.5-4年的交付時間，本次C16組團預計3年交付。

△麓湖生態城C16天琴澄音效果圖

變招后的麓湖，仍是機遇與挑戰并存。

一方面，如何將麓湖這一超級IP與新規深度結合，并借此如虎添翼；另一方面，是否需要在已售但未交付的舊規組團做更多加法，讓此前已購入麓湖的老業主有更少的“背刺”感，這或許是麓湖亟待解決的問題。

總體來看，新規對成都市場而言，具有三方利好的強心針作用。

首先，對購房者而言，板率提升，意味著可以用相同總價買到更大的實得面積，進一步加速了購房者的購房決策。

其次，對區域而言，傳統熱門板塊有了新規產品加持，無異于錦上添花，之于非傳統熱門板塊的二圈層區域，因為有了高熱度的新規產品點狀帶動，進一步消減了區域抗性。

最后，對房企而言，新規是一場關乎生存的必爭之戰。

在這場新規熱潮中，招商、保利、華發、華潤、中鐵建、越秀、新希望、萬科等品牌房企順勢突圍，業績口碑雙豐收。與此同時，還有邦泰、澳南、嘉禾興、萬景等本土房企進一步擴大影響力，迎來新的發展階段。

新規出臺和與之相關的市場反應，其實只印證了一件事——

無論順境逆境，產品力的比拼，才是房企永遠的終極戰場。

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