本文來源：時代財經(jīng) 作者：何秀蘭

在流動性壓力之下，萬達集團再度出售資產(chǎn)，而險資再次參與收購。

近日，國家市場監(jiān)管總局發(fā)布信息顯示，無條件批準由太盟珠海、陽光人壽、高和豐德、騰訊控股以及京東潘達直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權(quán)。

此次出售的48座萬達廣場，既包含北京、廣州等一線城市重要項目，也涵蓋榆林、樂山等三四線城市的下沉市場資產(chǎn)。多方信源透露，此次交易金額將達到500億元，創(chuàng)下商業(yè)地產(chǎn)單筆交易規(guī)模新紀錄。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自2023年以來，萬達集團累計出售的萬達廣場數(shù)量已超過80座，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機構(gòu)已收購24座，占比近3成，成為最活躍的接盤方之一。

在利率持續(xù)下行的背景下，手握35萬億資金的保險機構(gòu)正加速布局商業(yè)地產(chǎn)。今年以來，新華保險、中郵保險、大家保險等險資機構(gòu)，陸續(xù)出手收購長租公寓、零售商業(yè)、高級辦公樓等商業(yè)不動產(chǎn)項目。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜向時代財經(jīng)分析指出，地產(chǎn)投資具有較長投資周期的特性，與險資的久期相契合，能匹配長期負債、優(yōu)化資產(chǎn)配置。近年險資持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及利率下行背景下，部分優(yōu)質(zhì)項目性價比凸顯，如一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益率達5.5%-6.5%，可提升險企整體投資收益。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

萬達近兩年累計出售超80座廣場，險資接盤最活躍

在經(jīng)歷2023年珠海萬達商管港股上市對賭失敗后，萬達集團陷入流動性困局，出售核心資產(chǎn)成為其回血的重要手段。

國家市場監(jiān)管總局披露的信息顯示，最新被收購的48座萬達廣場分布在全國39個城市，從資產(chǎn)分布看呈現(xiàn)“核心城市+下沉市場”的雙軌布局。除北京銀河、上海顓橋等一線城市項目外，榆林、樂山、宿州等三四線城市項目占比達四成。

某券商非銀金融分析師向時代財經(jīng)指出，此次出售的資產(chǎn)中，一線城市項目租金堅挺，但三四線城市萬達廣場面臨消費降級沖擊，出租率波動可能拉低整體回報。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自2023年以來，萬達集團已累計出售超過80座萬達廣場，其中2023年至2024年出售超30座，2025年初再售7座，而5月的集中轉(zhuǎn)讓則一次性打包48座，創(chuàng)下行業(yè)單筆交易規(guī)模紀錄。

在這場資產(chǎn)處置浪潮中，保險資金成為最重要的接盤方之一。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，新華保險、陽光人壽、大家人壽等險資機構(gòu)已累計接手24座萬達廣場，占萬達2023年以來出售總量的近三分之一。

其中，新華保險表現(xiàn)尤為活躍。2023年12月，該公司聯(lián)合中金資本設(shè)立規(guī)模達百億元的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），專門用于投資持有型不動產(chǎn)項目。截至目前，該基金已取得北京、南京、成都、銀川等城市14座萬達廣場的控股權(quán)。

坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）對外投資的萬達廣場項目；圖源：企業(yè)預(yù)警通

此外，陽光人壽聯(lián)合太保人壽、中銀三星人壽等機構(gòu)成立的立麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），先后接手了太倉、湖州、上海、廣州、合肥、東莞等地的6座萬達廣場；大家保險則重點布局上海松江、西寧、臺山等項目，并與橫琴人壽共同投資了上海周浦萬達廣場。

中央財經(jīng)大學中國精算科技實驗室主任陳輝向時代財經(jīng)表示，當前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，不動產(chǎn)價格整體處于低位，市場資產(chǎn)處置增多，為險資提供了“抄底”以及尋找優(yōu)質(zhì)項目的投資機會。另外，政策層面釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)，在政策加力下，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)預(yù)期修復(fù)，險資的投資動作正是對政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)。

利率下行倒逼險資轉(zhuǎn)向，持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)

在利率中樞持續(xù)下行的市場環(huán)境中，手握近35萬億可投資資產(chǎn)的保險機構(gòu)，正掀起新一輪不動產(chǎn)配置熱潮。

2025年一季度，險資不動產(chǎn)投資市場頻現(xiàn)“大單”。新華保險聯(lián)合大家人壽、深圳萬科等，投資16億元設(shè)立萬新金石，收購廈門佳德宏石置業(yè)100%股權(quán)，后者持有的廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計可提供7724套保租房。

無獨有偶，中郵保險1月作為領(lǐng)投方，攜手中東主權(quán)財富基金完成上海博華廣場專項基金投資，將南京西路商圈的超甲級寫字樓收入囊中。同期，大家保險斥資收購加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會持有的四個龍湖集團合資項目49%權(quán)益，覆蓋上海、蘇州、成都以及重慶等核心城市，預(yù)計對方將獲約12.03億元收益。

在監(jiān)管披露的最新數(shù)據(jù)中，險資的配置動向或已現(xiàn)端倪。截至2025年一季度末，保險資金運用余額達34.93萬億元，環(huán)比提升5.03%；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對權(quán)重，但環(huán)比已經(jīng)下降0.7個百分點。

與之形成對照的，是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動的資本布局。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022-2024年間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當，并居亞太區(qū)市場首位。與其他主要市場相比，險資在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。

這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的底層邏輯，與金融市場的利率曲線變化息息相關(guān)。自2024年四季度起，10年期國債收益率持續(xù)震蕩下行，2025年初更擊穿1.6%關(guān)口。當“資產(chǎn)定價之錨”持續(xù)下移，負債成本壓力相對剛性的保險機構(gòu)不得不尋找更高收益的投資標的。

陳輝向時代財經(jīng)指出，過去，保險公司投資不動產(chǎn)更多是自用和追求升值，現(xiàn)在更多是為了長期持有，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動率較小的價格。保險資金平均久期超過10年，與不動產(chǎn)的屬性天然匹配。

“目前主流險企負債端成本仍在3%-4%區(qū)間，而核心地段商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率可達5%-8%，這中間存在較高確定性的套利空間?！鄙鲜龇倾y金融分析師向時代財經(jīng)指出，這種收益差驅(qū)動的資產(chǎn)再配置，在具體項目選擇上呈現(xiàn)鮮明特征。以上海博華廣場、廈門泊寓院兒為代表，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的長租公寓、零售商業(yè)、核心辦公等資產(chǎn)類別備受險資青睞。