作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

新房沒賣完，就加速接棒城中村改造。

利潤跳水，舊改布局加速

深圳新房市場的熱度逐漸降低，供應(yīng)節(jié)奏也隨之放慢。

2025年整個5月截止到27日，深圳新房僅批準(zhǔn)了5張預(yù)售證，其中一張還是公寓項(xiàng)目，而2023年的5月，深圳新房就有16張預(yù)售證。

而在這樣的背景下，深圳的城中村改造卻開始加速推進(jìn)。

最近（5月23日），位于龍崗布吉街道的南門墩城中村改造項(xiàng)目迎來了新的進(jìn)展，成為深圳第二個“城市更新轉(zhuǎn)為城中村改造新政項(xiàng)目”，天健集團(tuán)以975萬元的價格中標(biāo)，接手了該項(xiàng)目意愿征集階段服務(wù)項(xiàng)目。

南門墩城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)持續(xù)了將近17年，最初由佳兆業(yè)負(fù)責(zé)改造開發(fā)，2021年11月傳出停工消息。

該項(xiàng)目純占地面積約12.12萬平方米，建筑面積合計(jì)約35.48萬平方米（住宅），涉及2360戶權(quán)利人。

根據(jù)2016年的草案，整體規(guī)劃包括14棟超高層，其中有1棟62層的寫字樓、1棟46層的公寓、多棟40-46層的住宅以及集中商業(yè)，同時還配建了一所18班制的幼兒園和24班制的初中。

這已經(jīng)不是天健集團(tuán)第一次介入深圳的大型舊改項(xiàng)目了。

今年1月，深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了《2025 年深圳市龍華區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃 (草案)》的公示，其中位于龍華區(qū)民治街道的民樂路片區(qū)城市更新單元，由天健集團(tuán)的參股公司深圳市天珉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介入。

該項(xiàng)目擬拆除重建范圍為 87684㎡，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。

2月，天健集團(tuán)又中標(biāo)了位于羅湖的螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目合作單位服務(wù)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目改造范圍總占地約12.06萬平方米，共覆蓋307棟建筑物，2535套房屋，規(guī)劃容積472755㎡，其中住宅381872㎡。

（項(xiàng)目改造范圍）

去年，天健集團(tuán)以410萬拿下了深圳福田沙尾村城中村舊改項(xiàng)目，中標(biāo)沙尾村城中村改造意愿征集階段服務(wù)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目城市更新單元范圍總占地面積約12.18萬㎡，由沙尾村及金地工業(yè)區(qū)兩部分組成，分別占地約11.02萬㎡、約1.16萬㎡，其中住宅占絕大部分，約42.9萬㎡，現(xiàn)狀容積率約4.0，意愿征集階段工作涉及約1.6萬套房屋。

但這些都不是天健集團(tuán)介入的最大改造項(xiàng)目。

2021年5月，天健集團(tuán)中標(biāo)龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目前期服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施面積達(dá)到252公頃，初步認(rèn)定范圍內(nèi)舊屋村面積為5765.49平方米。

但這些都不是天健集團(tuán)介入的最大改造項(xiàng)目。

2021年5月，天健集團(tuán)中標(biāo)龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目前期服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施面積達(dá)到252公頃，初步認(rèn)定范圍內(nèi)舊屋村面積為5765.49平方米。

然而，在天健集團(tuán)大規(guī)模介入深圳舊改的同時，集團(tuán)的利潤規(guī)模以及整體現(xiàn)金流卻面臨緊張的局面。

2024年天健集團(tuán)年度報告顯示，集團(tuán)營收與利潤規(guī)模下滑。

受房地產(chǎn)銷售和建筑施工業(yè)務(wù)下滑影響，2024年?duì)I收約213.57億元，同比下降20.9%；歸母凈利潤約6.21億元，同比下跌59.09%；由于地產(chǎn)預(yù)售減少導(dǎo)致銷售回款下降，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額11.40億元，同比減少83.93%。

到了今年一季度，經(jīng)營活動現(xiàn)金流的壓力進(jìn)一步加劇。

據(jù)天健集團(tuán)2025年一季度報告，天健集團(tuán)營收微增，利潤卻大幅下滑，且現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步提升。

2025年一季度天健集團(tuán)營業(yè)收入約28.85億元，同比增加約4.86%，但歸屬上市公司股東凈利潤卻由2024年的9736.2萬元縮水約58.57%至4033.9萬元。同時，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出同比擴(kuò)大20.26%至15.93億元。

在這樣的艱難處境下，天健集團(tuán)仍然接手了一批舊改項(xiàng)目，這足以看出集團(tuán)想要轉(zhuǎn)型升級的決心。

去化與跌價之困

大規(guī)模介入舊改項(xiàng)目，前期需要墊付拆遷補(bǔ)償、土地整理等大量資金，而且項(xiàng)目周期長，短期內(nèi)很難通過銷售回款或工程結(jié)算轉(zhuǎn)化為收入，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。

但天健集團(tuán)恰恰急需銷售回款。

根據(jù)天健集團(tuán)2024年年度報告，其在售的21個項(xiàng)目去化情況并不理想，不少項(xiàng)目去化速度都相對較慢。

例如，位于深圳坪山區(qū)石井板塊的天健和悅府，在2023年5月至2025年3月期間，先后推售三次，共計(jì)1225套住宅，備案單價區(qū)間約3.49萬—4.17萬/平，截至2025年5月27日，在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，還剩余720套。

位于深圳坪山區(qū)碧嶺板塊的天健瑞云府，2025年4月入市，210套住宅備案單價約2.85萬—3.81萬/平，目前在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示仍剩200套。

此外，位于深圳光明坪山區(qū)的和瑞府也尚未售罄。

不僅如此，位于廣西南寧的部分項(xiàng)目在銷售過程中還出現(xiàn)了跌價情況。

集團(tuán)對南寧天健和府、廣州天璽花園、蘇州清楓和苑等進(jìn)行了跌價計(jì)提。

其中位于南寧的天健西班牙小鎮(zhèn)、南寧天健國際公館、南寧天健世紀(jì)花園等13個完工項(xiàng)目，2024年年末合計(jì)計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備計(jì)人民幣5.12億元。

（2024年天建集團(tuán)財(cái)報）

據(jù)天健集團(tuán)2024年財(cái)報，雖然天健集團(tuán)的城市建設(shè)業(yè)務(wù)占集團(tuán)收入約54%，綜合開發(fā)業(yè)務(wù)只占集團(tuán)收入約48.2%，但城市建設(shè)業(yè)務(wù)去年?duì)I業(yè)收入同比減少40.26%，綜合開發(fā)業(yè)務(wù)同比僅減少0.29%。

相比較之下，綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售及回款就顯得尤為重要了。

舊改項(xiàng)目需要持續(xù)投入資金，而天健集團(tuán)在大量介入舊改項(xiàng)目的同時，還面臨著經(jīng)營現(xiàn)金流吃緊的狀況。如果不尋求外部融資，短期要面臨的挑戰(zhàn)并不小。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場