近期，樓市表現如何？

總體來看，從四月初以來樓市呈震蕩式降溫，降溫幅度呈現 “一線先降、二線回落幅度較大” 的特點。

因為之前的 “小陽春” 中，一二線城市漲幅較高，廣大三四線城市及中西部地區樓市也在降溫，但降溫幅度較小。

今天，我們就以全國樓市 “領頭羊” 之一的上海樓市為例進行剖析。

上海二手房下滑

首先，看一下上海市二手房交易量的變化。

下圖是上海二手房周度成交量走勢圖。

2024 年 “小陽春” 動力不足，但 2024 年 “5?17 新政” 后，連續四五個月，上海樓市二手房成交量持續沖高。

七月開始大幅降溫，八月、九月進一步降溫。

直到 2024 年九月底，全國宏觀政策和樓市政策推出一波強刺激，上海二手房交易量大幅拉升，且持續時間較長，整個第四季度表現良好。

今年春節之后，上海樓市出現明顯行情，成交量快速攀升，之后連續 4-5 周高位盤整，量能基本與去年第四季度持平，大幅超過 “榮枯線”，房價表現也較為強勢。

但從四月份開始，成交量震蕩回落，中間有兩周量能較低，分別是清明節和五一小長假期間。

第21周（上周）成交下滑；之前兩周量能小幅反彈，屬于五一長假后的季節性波動，是短暫的小幅增長。

但觀察過去 6-7 周，整體仍呈震蕩下行態勢，目前量能已明顯低于去年 “5?17 新政” 后幾周及去年第四季度的高位，可以說上海樓市震蕩降溫態勢顯著，目前量能仍超過榮枯線。

但按當前趨勢推測，未來幾周可能很快跌破榮枯線。

買漲不買跌的心理

看完宏觀數據，再聊聊微觀感受。

在日常監測市場變化過程中，筆者也會與一些同行（尤其是一線中介朋友）交流。

他們的直觀感受是：今年春節前（即去年四季度末至今年一月份），上海市區房價上漲。

今年二月中下旬到三月份 “小陽春” 期間，成交量上升過程中房價也小幅上漲。

但從四月份以來，房價漲勢停滯，開始盤整，最近幾周價格已轉為下跌。

例如，以大虹橋中心區次新房小區為例，今年春節前后，其主力戶型房價約 750 萬左右，近期已下滑至 700 萬。

微觀成交案例顯示，當前房價相比三個月前已下跌約 5%。

據大虹橋中心板塊一位中介朋友反饋，目前仍有購房意愿的主要是置換型客戶 —— 這類客戶前期已出售原有住房，手中無房，為改善居住條件需再次購房。

他們之所以仍愿意出手，一方面是有自住需求，另一方面因手中無房，擔心房價上漲。

目前購房意愿較低或持觀望態度的主要是剛需群體（含在上海首次置業的外地人）。

這些外地剛需群體并非投資需求，而是老家在外地、本人在上海工作生活且具備購房資格的人群。

他們不愿下手，主要是感覺房價還在下跌，或認為未來幾個月房價會繼續下跌；加之本身無房，因此想等待更好的購房時機。

這反映出一個普遍現象：“買漲不買跌”！

房價持續下跌時，很多人不愿購買；

只有房價持續上漲（非短期小漲，而是持續上漲半年甚至一年以上），才會涌現大量跟風者；

他們認為房價上漲已成定局，且未來一兩年仍會上漲，此時才會出手購房，其中也包含部分剛性需求者。

應促進房價合理回升

前段時間央行發布報告稱，今年要促進物價合理回升！

將調控物價的目標從過去 “控制漲幅”（如 3% 的漲幅）進行了 180 度轉變，明確要促進物價上漲（既非下跌，也非持平，而是必須上漲）。

在目前全國房價仍處于下跌態勢、 “促進房地產市場止跌回穩” 目標尚未實現的背景下，筆者認為相關部門可借鑒央行調控物價的思路，不再局限于 “促進房地產市場止跌回穩”，而是直接提出 “促進房價合理上漲”。

這種目標表述的轉變，對改善市場悲觀情緒或許有益。

各位老鐵，如何看待？