中國網財經6月9日訊 伴隨著“好房子”概念的提出和行業新發展模式的構建，分化成為樓市關鍵詞。在這場對于優質資產的逐鹿中，核心區位千萬以上的高價房產仍受到購房者追捧，臻澐等一批豪宅項目加速進場。

　　市場的“分化”

　　從數據上看，2024年豪宅市場表現出強勁的去化勢頭。根據克而瑞的統計，2024年上海共有30個“日光盤”，其中有17個豪宅“日光盤”均價超過10萬平，占比接近六成。同樣當年北京的翹尾行情中，三座單價10萬+的豪宅中海京華玖序、香山樾、北京宸園包攬成交金額排行榜前三甲。

　　豪宅火熱的市場表現延續至2025年，根據中指研究院的最新數據：2025年1-4月，中國最具代表性的30座城市里面，其中有20個城市的改善住宅成交套數出現了同比上漲：以北京為例，總價在500萬以內的住宅產品，占比較去年同期下降了2個百分點，總價在1000萬以上的住宅產品，占比較比去年提升了8.7個百分點。

　　當然，不同購買力對于豪宅界定的標準有所不同，相較于頂級豪宅的奢侈屬性，千萬級的豪宅兼顧了品質和價格，更符合多數高凈值人群的購買力，選擇空間也更大。伴隨著此前拍出的核心區土地逐步進入開發階段，千萬級以上豪宅相繼入市，上海融創一號院年內兩次開盤“日光”，成為首個銷售額破百億元的項目，北京華潤置地、招商蛇口、中鐵置業共同開發的“臻澐”項目據悉將于近期開盤，受到市場關注。

　　隨著保障性住房的緊鑼密鼓建設，房地產市場逐漸呈現兩極分化的表現，改善房和豪宅需求越來越旺盛。隨著第四代住宅概念的滲透，好房子的標準被提高，房地產市場也會進一步分化。

　　豪宅的“基因”

　　豪宅市場的火熱，本質上是使用價值與投資價值的雙重疊加，而后者是基于前者而生的，相比直接表現在價格上的投資價值，豪宅的使用價值的觀感更加內斂，包含從地段到設計的多個層面。地段層面，城市核心區位與自然景觀的融合，已成為豪宅價值的“壓艙石”，設計層面更是從“功能堆砌”轉向“場景營造”，精準匹配高凈值人群的居住需求。

　　以北京為例，從20世紀90年代的方莊和亞運村的興建開始，北京的豪宅概念逐漸發展并完善起來，并伴隨著麗京花園別墅、紫玉山莊等項目的落成，一輩新人換舊人。如今除了基于國際化需求而壯大的中央別墅區，北京的豪宅基于“一山、兩河、三線”擴展，與20年來中國社會的財富積累與歷史變革有著驚人的重合。

　　對于世界上任何一座豪宅，兼具“山水資源”與“城市能級”是基本需求，這既要求有自然景觀，也需要城市配套。在自然景觀中，水面的地理特征都是引人入勝的，它代表著環境的平和以及周邊空間視野的開放。水資源稀缺的北京，三山五園、亮馬河等水景已經滋養出一眾豪宅項目，清河濱水區域具備同樣的豪宅潛力。

　　除了出眾的自然景觀，地段的稀缺還體現在配套資源上。豪宅項目周邊往往分布有商業、交通、教育、醫療資源，并配以產業集群實現職住均衡和發展可持續，吸引高凈值人群。如亮馬河一線濱水豪宅擁有CBD、SKP、頤堤港，清河豪宅帶搭配有中關村、軟件園、萬象匯。

　　區位的“稀缺”

　　一切真歷史都是當代史，當傳統區域逐漸飽和，兼具自然景觀和產業配套的新區域便會崛起。亮馬河的水一路向東，在和溫榆河交匯的上游，另一條支流正在崛起。西起紅山口山腳下的京密引水渠青龍橋閘，清河貫穿了海淀流過，皇家苑囿、駐軍、居住、種植，水陸交通節點的特性讓此處車船兩通，留下了燦爛的人文和自然景觀。

　　西山的葉長長落落，清河的水起起伏伏。時間保留了山川，兩岸從稻田到科技園區的變化若彈指揮間。2025年1月2日成交的海淀朱房兩宗地塊相繼成交，以此為基礎，一個新的豪宅聚集區正嶄露頭角。3月，西側地塊定名“臻澐”，開發者希望基于居住體驗提交一份不同于傳統豪宅的全新答案。

　　作為北京豪宅的“新主場”，臻雲項目所處的清河岸區位優勢得天獨厚，西依西山文脈，南攬清河水系，讓項目在城市地塊范圍限制下仍能利用大面積景觀。《園冶》一書中曾有論斷“巧于因借，精在體宜”，其中“借”就是指園內外的聯系。“極目所至，俗則屏之，嘉則收之”，臻雲項目將此理念貫徹，深度融合自然景觀與建筑空間，利用地理優勢，規劃了東西走向的“山軸”，和南北走向的“水軸”，山水軸形成了罕有的十字交叉景觀軸，南觀清河，西賞西山。

　　當代清河沿線重點功能地區以南北向分布為主，清河東西向橫貫其間，生態景觀功能更為顯著。同時，清河沿線的國家級職能集中，中關村科學城與上地信息產業基地上地信息產業基地是中關村科學城產業創新發展的先行區，開啟了我國大信息產業的先河。毗鄰臻雲項目的上地信息產業基地30年來以信息路沿線的科技企業產業化為引領，帶動信息路沿線，特別是中關村軟件園、留學生創業園等周邊區域協同發展，形成了以上地信息路沿線為標志的高科技企業聚集區，是當前創新創業最活躍、科技經濟發展最重要的核心地區之一，打開區域未來的增長空間。

　　需求的“洞察”

　　從過去照進未來，偉大建筑是時間塑造的弄潮兒和未來的啟航者。如果說兼具“山水資源”與“城市能級”的地塊已成為豪宅開發的稀缺標的，而貼近高凈值人群真實需求的產品設計，則進一步放大了這一價值。

　　作為在海淀深耕25年的企業，華潤置地深諳區域高凈值人群對居住品質的極致追求。臻雲項目設計為15棟8-16層洋房與小高層圍合，標準層高3-3.4米，共推出七個戶型，涵蓋六種面積：134㎡、139㎡、187㎡、209㎡、229㎡、275㎡，主打180㎡以上大戶型，適合不同需求客群。

　　通過360余組客戶調研，項目團隊發現購買客群多有多代人共居的需求，需要在大空間中綜合學習、護老并平衡代際生活、空間成長。因此，臻雲項目從戶型設計到細節打磨，均從用戶體驗出發刪繁就簡，以純粹的理性思維將戶型的性能提升到極致。既滿足客戶的個性化居住需求，也能適應家庭居住結構變化時的功能調整需求。如LDK空間、學習空間都可以根據家庭成員結構需求差異化布局，此后也可以滿足同一家庭的成長型變化——當家庭從二人世界發展到三口之家，甚至二孩時代，空間都能隨生活需求靈活調整，從三室到四室，讓房子“隨需而變”。

　　值得一提的是，臻澐項目將海淀知識、文化的底色融入設計，在空間迭代中創新提出“學習型社區”概念，作為靜音住宅代表，項目綜合運用“9重靜音系統”，健康照明覆蓋全屋，且每個戶型都在安靜的朝向設計有多功能學習區，該區域不僅可以在學生求學階段用于學習督導，還可以作為多功能房使用，給房屋更多可變性。

　　此外，社區內規劃共享圖書館、親子共讀空間，免費開放的小區會所四點半學堂；為體測打造的50米折返跑塑膠場地、護膝跳繩區域構建起社區學習氛圍，形成更為純粹的居住圈層。

　　以“借景理念”與“屬地化設計”為支點，臻雲項目在“好房子”時代命題下開辟了一條區別于傳統奢侈豪宅的千萬級豪宅路徑，以“海淀基因”為設計底色，最大化利用西山清河景觀資源，打造出了兼具人文底蘊與現代功能的“去符號化”豪宅產品。

　　每一座當下被稱為偉大的傳世豪宅在其所處的歷史時期都是嶄新的，面向未來，新生代的豪宅需要融入新時代的技術、需求、創新。從市場熱度到產品內核，從區位賦能到設計革新，臻雲項目用理性的思考探索性能的極致，創新性重構了千萬豪宅的價值標準。在高端住宅競爭白熱化的當下，臻雲項目的入市，不僅滿足了高凈值人群對資產配置與生活品質的雙重期待，更以“好房子”的姿態，形成了一套可復制、可推廣的新生代豪宅經驗體系，為其他城市核心區的高端住宅開發提供新思路，貢獻了一份值得借鑒的“海淀答案”。