萬達集團創始人王健林又一次以出售核心資產的方式，試圖化解流動性危機。

2025年5月21日，國家市場監督管理總局無條件批準了由太盟、高和豐德、騰訊、京東潘達、陽光人壽等機構組成的聯合體對大連萬達商管旗下48家目標公司的收購案。此次交易涉及全國39個城市的48座萬達廣場，交易金額或達500億元，但資產所有權與運營權的徹底切割，折射出萬達輕資產轉型的深層矛盾，以及資本對商業地產價值的重新審視。

流動性困局下的“賣血”邏輯

自2023年萬達商管對賭協議危機暴發以來，王健林已多次通過出售資產回籠資金。此次交易延續了“以空間換時間”的策略——萬達商管在失去資產所有權后，仍保留運營權，換取短期資金輸血。據知情人士透露，500億元交易款將優先用于償還即將到期的債務及利息。但值得警惕的是，萬達的“賣血”清單已從早期的酒店、文旅項目延伸至核心資產萬達廣場，這標志著其流動性壓力從表外債務向核心資產侵蝕。

更深層的矛盾在于，萬達廣場作為現金流“壓艙石”的定位正在動搖。

盡管萬達宣稱輕資產模式可降低負債率，但失去資產所有權意味著未來租金收入需與資方分成，盈利空間進一步壓縮。而買方聯合體中，既有太盟、高和豐德等地產基金，也有騰訊、京東等產業資本，多元主體參與背后，實則是各方對萬達廣場運營能力的“有條件信任”——資方既想分享萬達的流量入口價值，又試圖通過分散投資降低風險。

資本博弈：風險分攤與回報迷思

此次交易的融資結構暴露了資本市場的謹慎態度。

根據披露，太盟作為主導方僅注資50億元認購次級份額，國有大行銀團提供300億元貸款，剩余150億元依賴夾層融資。這種“高風險、高收益”的分配機制，反映出資本對商業地產回報預期的矛盾心理：一方面認可萬達廣場的區位價值（約70%標的位于一、二線城市），另一方面擔憂三四線項目的租金增長乏力。

分析人士指出，萬達廣場年化回報率預計為6%-8%，但這一數字建立在當前租金水平及空置率可控的前提下。隨著消費分級加劇，三四線城市商業體面臨社區商業分流、線上消費替代等挑戰，而一線城市項目則需應對新興商業綜合體的競爭。若實際回報低于預期，次級份額投資者將首當其沖承受損失，這可能加劇未來資本對商業地產的避險情緒。

輕資產悖論：運營權與所有權的角力

交易完成后，萬達商管雖繼續負責運營，但資產所有權的轉移已不可逆。這種“管資分離”模式看似實現輕資產化，實則暗藏隱患：萬達失去資產處置主動權，難以通過資產證券化（如REITs）進一步融資；而資方為保障收益，可能介入運營決策，引發管理權博弈。

此外，萬達商管此前依賴“租金+管理費”的雙重收益模式被打破，未來盈利將更依賴運營效率提升，這對團隊能力提出更高要求。

更深層的問題在于，萬達的輕資產轉型實質是將重資產風險轉嫁給資本方，但商業地產的周期性波動并不會因此消失。當宏觀經濟承壓時，資方可能要求萬達承擔更高業績對賭，或直接更換運營方，這將動搖萬達商業模式的根基。

王健林的“冰火兩重天”

交易公布同日，王健林個人名下大連萬達商管3億元股權遭凍結的消息再度引發關注。結合3月北京萬達文化產業集團80億元股權凍結事件，王健林個人與萬達集團的債務風險已深度綁定。盡管出售資產可暫緩危機，但若無法從根本上改善現金流結構，萬達可能陷入“賣資產—縮規模—信用降級”的惡性循環。

當下，商業地產行業正經歷價值重估。萬達廣場的易主不僅是企業自救的個案，更映射出傳統地產商在去杠桿周期中的集體困境——當資本從“規模崇拜”轉向“確定性溢價”，重資產玩家必須重新證明自身在精細化運營、業態創新上的不可替代性。

對王健林而言，賣掉的48座廣場或許能換來喘息之機，但留給萬達證明輕資產模式可持續性的時間，已越來越緊迫。

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