土地轉讓未辦理過戶登記，原權利人能否主張后續權益？行政機關核發規劃許可證的程序合法性如何審查？

1994年，張某通過出讓取得某縣工業用地使用權，辦理建設用地規劃許可證。1995年，張某將土地轉讓給楊但未辦理變更登記。1996年，行政機關以會議紀要形式調整土地用途，收回張某等6戶土地使用權并發放補償款。2010年，行政機關為化解信訪矛盾，協調第三方企業將調整地塊部分土地轉賣給楊某等原購地戶。2012年，行政機關為楊某核發建設用地規劃許可證。張某認為許可證侵害其權益，提起訴訟要求撤銷。

本案的勝訴關鍵點是：1. 行政許可程序瑕疵：依據《城鄉規劃法》第三十八條，核發建設用地規劃許可證需以國有土地使用權出讓合同為前提，且規劃條件不得篡改。本案中：行政機關在2012年12月核發許可證時，楊某尚未簽訂國有土地使用權出讓合同，違反“先合同后許可”程序要求。同時許可證記載的“建筑密度96%、容積率3.98”與后續出讓合同約定的“建筑密度80%、容積率3.34”顯著沖突，擅自改變規劃條件。2. 行政機關無權確認民事合同效力：楊某主張其通過土地轉讓協議承繼張某權利，但行政機關直接以此為由核發許可證，超越職權范圍。民事爭議未決不得作為行政依據：張某與楊某的土地轉讓糾紛已進入民事訴訟程序，行政機關在民事確權前核發許可證，違反“行政不干預民事爭議”原則。3. 行政機關證據鏈存在缺陷;行政機關以信訪處理意見替代法定批準文件，未提供正式的土地使用權收回批復或補償協議。核發許可證前未要求楊某提交建設項目批準文件、土地權屬證明，違反《建設用地規劃許可管理辦法》第五條。

本案具有重要現實意義：企業轉讓土地須及時辦理權屬變更登記，避免后續因登記缺失喪失對抗第三人及行政機關的主動權。對行政機關核發的許可證，需重點核查前置文件（出讓合同、立項批文）完備性及規劃條件一致性，必要時提出程序合法性異議。遇民事與行政交叉案件，應同步推進民事確權訴訟與行政程序審查，防止行政機關以“先行處理民事爭議”為由拖延履職。

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