過去六年，中央高層持續推進實施城市更新，現在，城市更新要加速了。

5月15日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），該《意見》中提出，“要轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市”。

緊接著，5月20日，國新辦專門召開了解讀這份文件的新聞發布會，住建部、自然資源部、國家發改委、財政部、金融監管總局相關負責人出席并介紹了有關情況。

可見，對于大力推動城市更新，中央動真格了。但這一輪城市更新，會是棚改2.0嗎？城市更新的錢從哪兒來？

今天，明源君來詳細分析一下。

城市更新的底層邏輯變了

《意見》中提到，這輪城市更新的主要任務有8項：

分別是加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、開展完整社區建設、推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造、完善城市功能、加強城市基礎設施建設改造、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化。

從中央定調來看，這一輪城市更新仍然強調「改造」，而非「大拆大建」。

之前我們分析過原因：

一方面，盲目拆建后往往嚴重破壞城市固有的歷史風貌，使得城市面貌千篇一律。

另一方面，大拆大建類項目周期長、風險高，在過去房地產市場高速發展的時代，大拆大建后進行商品房銷售可以實現資金的平衡。

而今行業下行期，土地財政已經難以為繼，如果還采用此種激進模式，將容易導致地方政府隱性債務的增加，這對于原本地方債高企的城市而言無疑是雪上加霜。

而且，過往大拆大建是從經濟效益出發，考量的是投入產出比、項目賺不賺錢，這種模式往往是通過拆除后大規模新建商品房獲取銷售收入實現獲利。

但本輪城市更新更多是從民生問題出發，目的是「改善人居環境」，「城市成為人民群眾高品質生活的空間」，更多是基于惠民的角度。

住建部副部長在國新辦發布會上指出，截止到2024年底，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人。

根據住建部2020年披露的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。其中，設施陳舊、有安全隱患的危房占據一定比例。

這兩年，「業主自掏腰包來改建提升小區品質」的新聞屢見不鮮，也一定層面上反映出大家對好房子、好小區的向往。

比如去年杭州就報道過有一個小區，584戶居民自掏5億重建小區，該小區是始建于1980年代的“浙江新村”，由14幢多層樓房組成，13幢建于2000年之前，其中4幢多年前就已經室C級危房。后來在政府主導下，業主自掏腰包重新建了7幢11層樓房，新建校高層全部安裝電梯，實行人車分流。

融資方式更加多元化

其實，每次談到城市更新，大家第一反應都是：錢從哪兒來？

城市更新說了這么多年，但效果明顯沒達到預期，原因有兩個方面，一是項目算不過賬，拆遷成本太高，資金回收周期太長，一級土地整理成本遠遠高于招拍掛價格；二是社會資本因為項目算不過賬、還款來源不明等原因也不敢參與投資，所以就很難推動。

《意見》中提到，

“健全多元化投融資方式。

加大中央預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。

中央財政要支持實施城市更新行動。

地方政府要加大財政投入

，推進相關資金整合和統籌使用，在債務風險可控前提下，

通過發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持

，嚴禁違法違規舉債融資。

落實城市更新相關稅費減免政策。鼓勵各類金融機構在依法合規、風險可控、商業可持續的前提下積極參與城市更新，強化信貸支持。完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（

REITs

）、資產證券化產品、公司信用類債券等。”

這一輪城市更新，中央投入非常大，除了財政投入，還會有超長期特別國債、地方政府專項債、銀行信貸、國有資本等等，也鼓勵社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券等。

5月20日新聞發布會上，金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛就指出，未來將引導金融機構大力支持城中村改造，鼓勵保險、信托等金融機構積極參與城市更新，通過債權投資、股權投資、物權投資等多種方式提供金融支持。

不少地產人期待，這一波城市更新會不會是棚改2.0版本？答案是否定的。

棚改1.0的動機就是為了商品房去庫存，拉動經濟增長，當年依托貨幣擴張，帶動地方舉債，采取貨幣化安置大規模拆遷實施，帶動去庫存。

但2015-2018年央行PSL帶動國開行棚改貸的高峰時期，人民幣兌美元匯率為6.6-6.7之間，而當前匯率已是7.1-7.2之間，在這樣一個匯率水平之下，很難再支撐大規模同時實施“寬貨幣+寬信用”。

不過，《意見》中也提到要積極推進城中村更新改造，「加快實施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目」。前文也說過了，城市資金要平衡，就要通過拆除后大規模新建商品房獲取銷售收入實現獲利，所以真正要推動城中村改造，還是要和房地產結合起來。

想要參與城市更新

要具備五大能力

明源君之前也在《》中分析過，現在做城市更新也要具有資產運營邏輯，注重長期運營和長期效益回報。所以這也給現在的城市更新運營商，提出了新的挑戰。

明源不動產研究院院長黃樂曾經提出，現在做城市更新要具備5個方面的能力：

第一要有研判和招商能力。以市場化經營為導向，推行算賬經營。同時要有能力研發出未來居民需要的產品。

第二要有投融資算賬能力。專項借款怎么才能拿到，錢來了以后該怎么用，這都需要籌劃好。

第三要有生態統籌能力。現在城市更新還是政府主導為主，然后來推動村里或者街區一起來合作。在中國，單靠老百姓自發做零星改造，可能性會有，但是肯定不能成為主流，因為在美國任何地方它都有社區委員會，但在中國其實有幾個不同的利益方，比如社區委員會，金融者，房屋運營者，專業咨詢機構等等。

第四要有資產管理能力。城市更新除了前面的增量開發建設銷售之外，會剩下大量的物業微更新微改造。持有型物業怎么經營管理，怎么讓資產保值增值，也是需要思考的問題。

第五是新質生產力賦能。城市更新一定要算明白賬，如果不在這個過程中對成本和收益進行有效管控的話，動不動就會虧損，這種情況下，就可以將數字化技術貫穿于城市更新項目的規劃設計、土地整備、投資測算、改造建設、銷售、運營服務全價值鏈，助力城市更新全周期業務提質增效，比如項目建設階段，構建數字項管中心，實現全過程可視化，重點建設項目“掛圖作戰”。

比如說投資策劃，估計項目公司用的特別多，一年可能看上百個地塊，太多了，看完之后還要做各量測算，然后測算完還不一定能進入到實施階段。

如果這時候你擁有一套數字化工具，會發現大量前端的歷史工作將全部改變。比如前端錄入土地信息、裝備指標，容積率，各種稅，以及改造成本，然后用系統建測算模型，一旦過程中條件變了，直接測算就行了，這樣你上投決會的時候就有了數據依據。

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