還有三天，2025年上半年就要結束。

那么，粉絲們最想八卦的豪宅市場，目前為止表現如何，能否超越去年同期？

下面就帶大家復盤一下，一手豪宅成交數據。

01

下降！上半年成交套數變少

截至5月23日，單價10萬/㎡以上一手豪宅合計成交223套。

很遺憾地告訴各位，對比去年同期，成交套數少了78套，降幅達到25.9%。

按照成交套數多少排名，第一梯隊的樓盤分別是下面這些，基本都在天河和海珠兩個區。

若按套均價和成交均價排序，則是廣州鵬瑞·1號、凱旋新世界、星河灣半島、南天名苑、臻溋名鑄（集中補錄）位列前五。

這些都是廣州豪宅的元老了，在價格維度上領銜市場可以說是毫無懸念。

再按總價劃分，總價1000萬以上成交1116套——

1000-3000萬，成交926套，占比82.9%；

3000-5000萬，成交81套，占比7.2%；

5000萬-1億，成交105套，占比9.4%；

1億元以上，成交4套，占比0.3%。

對比2024年同期數據，總價1000萬以上合計成交1533套——

1000-3000萬，成交1444套，占比94.2%；

3000-5000萬，成交67套，占比4.4%；

5000萬-1億，成交17套，占比1.1%；

1億元以上，成交5套，占比0.3%。

由此可見，市場成交結構已經發生變化，3000萬以下入門級豪宅，成交下滑最多，跌幅達到35.8%。

總價3000-5000萬的豪宅，成交反而增長（拋開套均價6499萬的臻溋名鑄補錄的影響）。

億元級的豪宅，則與去年同期基本持平。

整個一手豪宅市場呈現出總價越高，成交更穩，占比增長的趨勢。

因此，盡管成交量下滑了，但千萬級以上一手豪宅成交均價反而從85727元/㎡上升至91677元/㎡，套均價從1705萬增加至2211萬。

02

不慌！重頭戲都在下半年

這樣的數據，釋放出什么信號？

第一，寧缺毋濫的豪宅置業邏輯。

有錢人是有錢，但也不是人傻錢多。

在經濟環境持續承壓的背景之下，大部分豪宅買家在做置業決策時，開始變得更謹慎，更挑剔。

如果項目品質、價格沒有達到預期，他們寧可等一等，也不會輕率出手。

特別是今年，珠金琶還有多個新盤等待上市。買家只要荷包有錢，不愁沒有新房可選，挑不到好貨。

圖源：廣州天河發布

換句話來說，廣州豪宅市場的表現，下半年才能真正見分曉。

第二，普通人收入下降，有錢人也受到影響。

按理來說，廣州樓市去年已經全面解限，今年豪宅市場池子應該變大，可以虹吸更多外地買家。

但事實上，3000萬以下入門級豪宅成交大幅萎縮，說明中產家庭及高凈值買家，置業需求少了。

原因可能是名下二手房，賣不出去，也可能是現金不夠，或者想再觀望一下。

無論理由是什么，可以確定他們買房時是有遲疑的，買房資金多少有些緊張。

所以，各位無需神化豪宅市場，過分仰望高端買家。普通人購買力不如從前，不少有錢人也一樣。

第三，豪宅價值邏輯，不能用常規思維去思考。

過去，大家分析剛需/改善項目，都會習慣用“學鐵商”、使用率、產品新舊去衡量。

這套邏輯沒問題，但并不適用于豪宅市場。

翻看前面數據可以發現，總價3000萬以上的豪宅盤，動輒半個億的頂豪小區，大多不是新規產品。

但這并不妨礙有錢人，為他們一擲千金。

前段時間被爆出“1串5”的凱旋新世界

普通人置業，是買房子，買物理空間。有錢人尤其是超級富豪買房，是買保險柜，買符號和圈層。

使用率高低、入市時間次序、有沒有學鐵商……幾乎是豪宅邏輯中，最不重要的因素。

如果你的預算，在千萬級以上，應該向上學習這套置業邏輯，而不是向下看齊改善市場的價值標準。

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