近日，市場消息，象嶼地產滬浙區(qū)域已經(jīng)正式換帥，原滬浙區(qū)域總經(jīng)理鮑軼群離職，崗位由原象嶼地產江蘇區(qū)域總經(jīng)理吳杰接替。

很多業(yè)內人士對于鮑軼群都比較熟悉：80后、同濟畢業(yè)、從業(yè)20年。其曾在上海城開、復星、龍光、金地商置任職，從業(yè)以來持續(xù)深耕上海及周邊，也是積累了較多的環(huán)滬資源和操盤經(jīng)驗。

資料顯示，象嶼地產集團成立于1993年，是大型國企廈門象嶼集團有限公司（簡稱象嶼集團）的全資子公司。聚焦地產開發(fā)、資產運營、物業(yè)服務、工程代建四大業(yè)務領域，地產業(yè)務覆蓋福建、上海、浙江、江蘇、重慶、天津、河北等區(qū)域。

作為母公司的象嶼集團，成立于1995年，2023年全年，廈門象嶼實現(xiàn)營業(yè)收入4590.35億元，目前是財富世界500強、中國企業(yè)500強。

據(jù)悉，自2022年5月出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產黨委書記兼董事長的胡新立，一改前任王澍陶此前堅持的福建大本營戰(zhàn)略，親自籌劃組織重塑、調兵遣將，建立 “上海+廈門” 雙總部模式。

然而，即使是將火力都集中在了上海、蘇州等核心戰(zhàn)略城市，但外拓這一條路也并沒有胡新立想象中的那么容易，尤其是上海。

房企外拓的最大難點在于拿地與銷售：若無法獲取核心地塊，銷售數(shù)據(jù)便難以提升；而房企現(xiàn)金流主要依賴銷售，若缺乏充足資金支撐，地塊競爭優(yōu)勢會大幅削弱，二者陷入死循環(huán)。

近年來，隨著更多頭部房企聚焦核心一線城市，上海土地市場競爭越發(fā)激烈，尤其是2024年6月后，上海土拍恢復“價高者得”規(guī)則，大量土地溢價成交，投資風險加劇，土地獲取難度也隨之劇增。

在此背景之下，常常錯失目標地塊的象嶼地產也被戲稱為“陪跑常客”。

例如，今年3月3日出讓的嘉定新城核心區(qū)F03A-4地塊，象嶼地產提前半個月便放出風聲對這宗地志在必得，但經(jīng)歷49輪競價拉鋸戰(zhàn)后，最終被招商蛇口奪走；還有2月 20日的奉賢新城10單元06-07地塊，1月24日松江SJS30003單元01-18號地塊等等。

頻頻被截胡，最惆悵或許是2024年初空降滬浙區(qū)域擔任總經(jīng)理的鮑軼群。

鮑軼群曾任職上海綠地、上海城開、復星集團、龍光地產上海區(qū)域總經(jīng)理、金地商置華東區(qū)域環(huán)滬公司總經(jīng)理等職位，而象嶼地產此次本想借助鮑軼群在上海摸爬滾打多年的經(jīng)驗進一步深耕，讓其負責拿地和品牌，但似乎也未能扭轉拿地的頹勢。

盡管象嶼地產對外宣稱“定位利潤中心，對規(guī)模考量較少，主要考慮盈利”，但市場的激烈競爭也進一步壓縮了項目利潤。

據(jù)募集說明書顯示，2024年1-9月，象嶼地產主營業(yè)務毛利率僅14.85%，而2023年是28.61%，2022年是30.20%。

除了拿地難外，由于上海項目大多數(shù)位于郊外環(huán)，銷售、去化也面臨一定的挑戰(zhàn)。

據(jù)2025年募集說明書，2024年三季度象嶼地產實際銷售金額154.67億元，而2023年全年銷售額為403.40億元，不足四分之一。