2025年保租房REITs市場持續高光，新發產品上市首日即現30%漲停，資本市場熱度空前。然而，在火熱的認購潮背后，一季度營收分化、利潤承壓等問題逐漸浮出水面。政策紅利與市場擴容為行業注入動能，但運營挑戰與競爭壓力同樣不容忽視。

本期，URI城市租住聚焦保租房REITs的AB面，探尋其繁榮背后的隱憂與未來方向。

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火速上市：認購狂歡創紀錄

保租房REITs發行速度與市場熱度齊飛。5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日觸及30%漲幅上限，網下認購倍數高達223倍，配售比例僅0.46%，刷新歷史紀錄。今年年初3月，匯添富上海地產租賃住房REIT從獲批到上市僅用18個工作日，同樣以首日漲停引爆市場。

政策推動下，市場整體以“擴募+首發”并行。華夏北京保障房REIT擴募獲批，擬收購北京四項目估值8.3億元；寧波城建投資保租房REIT啟動招標，板塊擴容加速。截至2025年，國內上市租賃住房REITs已達8只。URI不完全統計，已上市的66只REITs項目總市值已達1986億元，逼近2000億元，市場規模躍居亞洲前列。

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營收分化：冰火兩重天格局

一季度財報揭示保租房REITs業績顯著分化。中金廈門安居REIT營收同比大增8.4%，領跑行業；紅土深圳安居與華夏北京保障房REIT環比微增，但同比增速不足1%，折射核心城市需求趨穩。

部分項目卻面臨短期陣痛：招商蛇口保租房REIT營收環比驟降13.4%，城投寬庭REIT下降4.5%，華潤有巢REIT因上海區域競爭加劇收入下滑1.6%。更值得關注的是，多數項目EBITDA環比走低，紅土深圳安居REIT利潤同比、環比降幅均超5%，凸顯租金與出租率平衡難題。

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政策托底：長期價值待釋放

盡管短期承壓，政策支持與資產優勢仍為行業注入信心。華夏北京保障房REIT擴募后年化分派率提升至3.13%，吸引險資等長期資本加碼。保租房REITs抗周期屬性強，疊加“商改保”等模式創新，未來或成穩健投資優選。

然而，市場化運營挑戰猶存。部分項目為維持出租率采取“以價換量”策略，租金增長空間受限。業內人士強調，底層資產質量與運營效率將成為分化關鍵，企業需在精細化管理和服務升級上尋求突破。

保租房REITs市場正經歷“高光”與“陣痛”并存的轉型期。政策紅利推動規模擴張，但營收分化與利潤壓力警示行業需從“量”向“質”躍升。

未來，頭部企業或通過資產優化與科技賦能建立護城河，而中小玩家若無法突破運營瓶頸，恐將面臨淘汰風險。市場洗牌在即，唯有兼具資產實力與創新能力的參與者，方能在這場長跑中勝出。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶