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臻澐發(fā)布會半月后，建發(fā)房產(chǎn)也要出手了。

明天，5月28日，建發(fā)海晏將舉行發(fā)布盛典，主題為《頤和山水，海晏東方》，還請了財經(jīng)作家吳曉波站臺。

它也打“山水”牌，但和臻澐不一樣。

臻澐的山水，是百望山和清河，主打的賣點是，在小區(qū)內(nèi)“見山見水”。（詳見《臻澐亮相，建發(fā)海晏狙擊》）

一個是看見，一個是融入，針尖對麥芒。

在發(fā)布會上講的東西，是官方的，值得信賴。

之前，有關臻澐和海晏的信息，可用雜亂無章來形容。槍版戶型圖、項目筆記，版本非常多，大多是置業(yè)顧問拿各種信息拼湊的。

花姐在地產(chǎn)圈混跡多年，對豪宅一直懷有敬畏之心。

北京海淀朱房雙子座，可是單價13萬元/平米、單套總價在1700-4500萬元的頂豪，但在基礎信息的輸出上，實在太“摳門”了。

甚至樣板間都開放了，戶型圖連影都沒有，置業(yè)顧問們也是干著急，難為無米之炊。

現(xiàn)在是移動互聯(lián)網(wǎng)時代，一段文字，一張圖、一段視頻，往往是購房者對樓盤的第一印象。

下面，花姐根據(jù)公開信息，聊聊它們的兩個差異點。

挖掘地脈文化的相反路徑

如何挖掘地脈文化，臻澐和海晏暗自開展了一場小作文比賽。

臻澐的策略是：見山見水；海晏的策略是：復刻頤和園。

先來看臻澐，設計了一個十字軸：東西向為山軸，長約360米；南北向為水軸，長約400米。

這兩個軸跟著地型走，東偏南22度。也正是因為“不正”，錯位排布，業(yè)主們才能更好地欣賞西山美景。

據(jù)說，臻澐在小區(qū)內(nèi)還建了一座觀西山的亭子。

按照臻澐的筆記，它西側距離西山最高峰東靈山直線約7.5公里，距離百望山直線距離約6公里。

怎么把清河用好，臻澐特意把水軸做寬，目的是引水入園，讓小區(qū)中間的一些樓棟也能在家里看見清河。

有山有水，臻澐這一招蠻厲害，抓住了一個獨特的賣點。

只不過，百望山確實有點遠。如果要說看百望山，頤海澐頌更佳，正南直線距離只有3公里。

由于海晏在臻澐的東面，自然是看不見百望山了，那憑什么打動客戶呢？

建發(fā)想到了頤和園這個大IP——距離海晏西南5公里。

它其實離圓明園更近，只有2公里左右。但海開的圓明天頌用過，海晏也就不好效仿了。此外，豐臺中海豐和叁號院的園林景觀，也表示師法圓明園。

海晏用了笨辦法，以頤和園為藍本，規(guī)劃了三園十八景，把小區(qū)打造成“私家頤和”。

三園是指：清晏園、諧趣園和澄懷園；十八景，花姐就不枚舉了，請看圖。

花姐想，為什么臻澐沒有用頤和園或圓明園的元素呢？

或許，臻澐的大股東華潤置地太懂海淀——另兩個股東是招商蛇口和中鐵置業(yè)，已經(jīng)超越了講“三山五園”的故事。

20年前，華潤置地在海淀打造了橡樹灣。臻澐，算作是對原生地的“二次挖掘”。

時間久了，華潤置地再打造臻澐時，認為自己已是海淀的一部分，不需要刻意地渲染和雕琢。

而初入海淀的建發(fā)，對當?shù)氐臍v史文脈是首次挖掘，很想把它們裝進海晏。

對地脈文化的挖掘，臻澐與海晏沒有對錯之分，有了差異，反而讓客戶有了選擇。

如果雙方都大談海淀的教育、清華北大、產(chǎn)業(yè)，那實在是太沒意思了。

從產(chǎn)品風格上，臻澐主打現(xiàn)代功能美學，海晏主打中式王府氣韻，正所謂是：蘿卜白菜各有所愛。

在這一點上，朱房雙子座是勝過功德寺雙子座的，后者被越秀統(tǒng)籌，導致產(chǎn)品的差異并不大。

七成戶型直面競爭

樓市雙子座，最大的通病是戶型面積段雷同。

從目前流出的戶型信息看，臻澐共計549套。

其中134和139平米126套，占比22.95%；187平米210套，占比38.25%；209平米34套，占比6.19%；229平米83套，占比15.12%；275平米55套，占比10.02%；頂層退臺戶型41套占比7.47%。

反觀海晏，共計435套。

沒有140平米以下戶型，增加了289平米、298平米和340平米戶型41套、占比9.43%；183平米144套，占比33%；218平米166套，占比38.16%；265平米戶型84套，占比19.31%。

兩者戶型對比，臻澐187平米至275平米共計383套、占比69.76%；海晏183平米至265平米共計394套、占比90.6%。

這個數(shù)據(jù)表明，它們的競爭，是正面交鋒的。

由于海晏樓面地價達到9.51萬元/㎡，比臻澐貴了6000元/平米。因而，海晏只能不斷地增加附加值，比如，送“一步陽臺”，多送幾個飄窗。（詳見《建發(fā)海晏，拼力找補6000元》）

前不久，臻澐的正版戶型圖流出，有六張，134平米、139平米、187平米中間戶和端戶、209平米和229平米，唯缺275平米戶型圖。

花姐對比了槍版，正版戶型有兩處小變化：

1、139戶型將南面活動室的部分柜子，改成了書桌；2、229平米戶型的主臥，取消了“L”型飄窗，只保留了南向飄窗。

上次，花姐對比了兩者180多平米戶型，這次，拿海晏265平米和臻澐275平米對比。

1、贈送面積。A、飄窗贈送：海晏南向2個、側面2個；臻澐南面2個、側面1個。B、“一步陽臺”：海晏在南向客廳設計了一個小陽臺，進深約30公分，俗稱“一步陽臺”；臻澐沒有。

2、家政間。海晏設計成獨立的，約5平米，有戶外的獨立門進出，洗衣機聲響不影響起居；臻澐家政間約2平米，在過道上。

3、戶數(shù)上。海晏四室兩廳三衛(wèi)，臻澐五室兩廳三衛(wèi)。臻澐比較追求多功能，在229平也做到了五室，目的是讓小孩和家長有更多的學習空間。

整體來看，臻澐和海晏的戶型差異也是蠻大的，客戶選起來也不會那么糾結。