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深圳樓市:新政終于來了。。

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  中國樓市已經毫無疑問的走向雙軌制。

  普通人靠房子套利的機會越來越少了。

  近日,深圳市住建局發布了兩份重要的保障房住房政策文件,里面提到一個新產品:配售型保障房。

  核心內容就是,商品房和保障房,以后要徹底分開走了。

  01

  什么是配售型保障房?

  簡單說,就是政府專門給符合條件的普通市民提供的“福利房”。

  和以前的“福利房”主要有兩點不同:

  第一,戶型變得更小了

  深圳要推出的配售型保障房以小戶型為主,一房或兩房,面積在70平以下。像目前主流的三房戶型,在未來的保障房市場大概率是看不見了。

  第二,將實施封閉管理

  以前深圳的安居房、人才房,住夠一定年限后,補點差價就能變成完全的商品房,能自由買賣。

  像安居房小區深云村,2010年配售均價為4800元/㎡,2020年解禁后能賣到11-12萬/㎡,十年漲了24倍。

  現在新出的配售型保障房,就是要徹底堵上這個漏洞:

  禁止以任何方式將配售型保障性住房變更為商品住房。

  以后想賣?只能賣給同樣符合保障房條件的人,或者由政府回購。保障房永遠是保障房,失去了像商品房那樣自由流通、套利的可能。

  這就是「市場的歸市場,保障的歸保障」,井水不犯河水。

  02

  雙軌制對樓市和房價有什么影響?

  一方面,游戲規則變了,國家明確了,房子首先是用來住的,其次才談投資。雙軌制就是要讓一部分房子“去投資化”,未來很多普通房子的金融屬性將會減弱。

  另一方面,剛需客將會被分流。以前很多錢少、只想有套房住的剛需,是商品房的重要買家?,F在這部分人當中,一些會轉向保障房。

  買商品房的,以后更多是改善居住需求,比如換大房子、好房子和考慮資產保值增值的人。

  這標志著,樓市分化將更嚴重,冰火兩重天行情是常態。

  核心城市好地段的好房子,因為稀缺,如位置好、配套全、供應少等,依然會很搶手,未來價格相對也更堅挺。

  無優質產業支撐或人口流出的地方,以及品質一般的房子,以后會越來越難賣,價格易跌難漲,甚至失去流動性。

  這幾年其實也可以看到,開發商猛然轉向——

  普通剛需盤不好賣了,逼得開發商只能拼命做高端、高品質的改善型住宅來吸引買家,就是為了賣高價。

  現在不只是深圳,全國都在加快供應保障房,目的就是要建立房地產新模式,保障房給純剛需,商品房給追求品質或想投資的中高凈值人群。

  所以現在一線、強二線的新房,品質普遍比以前好很多。

  有人擔心,這些便宜的保障房會不會把房價給拉下來?

  目前來看,保障房的規模還不算特別大,而且申請是有門檻的,能覆蓋的人群有限。

  深圳此次擬新政,要求配售型保障房必須單獨劃地建設,這對地方政府的執行力度要求比較高,短期內估計很難大規模鋪開。

  因此對整體房價的沖擊有限,但保障房肯定還是會分走一部分購房需求。

  03

  現在手里有錢,不管是買房還是投資,別總想著進攻賺快錢,先做好防守保本。

  指望房子像過去那樣短期暴漲,已經不太現實。

  對普通的個體來說——

  1、求穩為主,除了一二線城市的好房子能守住財富,我們能接觸到的優質資產,其實少之又少。

  2、深圳的保障房新政策,標志著樓市雙軌制正式落地。保障房徹底封閉,斷了變更為商品房的念想。未來,商品房市場會更聚焦改善和投資需求,好房子依然值錢,差房子可能無人問津。

  3、單純想買便宜房解決居住問題的,就選保障房;追求品質或者考慮資產成長效率的,就去買優質商品房。房價漲不漲,關鍵看貨幣增長、片區產業與供需。

  4、接下來的市場分化,會把那些劣質資產慢慢吞噬掉,這些房子最終的歸宿就是不斷貶值。

  深圳樓市那些整體勢能開始走下坡路的板塊和小區,好比被皇上打入冷宮的妃子,已經很難再有上升行情。

  本身沒啥競爭力的房子就更不說了,現在不受歡迎,未來不被待見,價格也很難有多大起色。

  如果你手上持有這樣的房子,不進行資產升級,那么這類房子大概率會逐漸變成你的負擔。

  未來保障房持續供應,商品房逐漸改善化的趨勢下,唯有置換具有稀缺屬性的優質資產,才能走出獨立行情。

  買房和換房作為普通人的超大額支出,同時又是極其低頻的行為,絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇,做對了當然皆大歡喜,做錯了很可能會悔恨終身。

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