老黃埔,19X萬了。
黃埔新城,閱海組團南向93平3房,端午節特惠去到210多萬。
而北向更是只需要200萬內,還是現樓。
對比去年同期,黃埔新城清尾貨,是誠意滿滿。
新一點,居住密度更低,戶型更好的中央公園組團,75平也在200多萬。
200多萬的價格已經看齊二手了,項目首套次新房,價格也要217萬。
開發商出貨,真急了,這何嘗不是一種倒掛呢。
黃埔新城,是時候上車了?
①新規性價比盤入市,硬剛黃埔新城
黃埔新城,目標很明確,和瓏岄上城的74平扳扳手腕。
瓏岄上城,加推5棟后,比開盤漲了15萬左右,好點樓層要去到230萬左右,也一樣好賣。
5號線地鐵、有學校預期,還有8000方底商,瓏岄上城的高使用率新規戶型,給整個老黃埔上強度。
黃埔新城:現樓,九年制廣鐵一中學校開學,居住氛圍更成熟;
瓏岄上城:新規戶型,密度更低,更靠近老黃埔核心區,樓下就是地鐵站。
雖然,漲價后兩者差價去到30萬,對200多萬預算,價格敏感的客群來說,差價已經有15%了。
不過,換算到使用面積,單價差不多,具體要看實際交付后新規實用性如何。
市場,做出了選擇。
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②片區舊改加速,黃埔新城被追趕
中交聯手科學城210億拿下的幾個舊改中,夏園、南崗北的首期控規這兩天就接連公示了。
夏園舊改,首期規劃放在夏園地鐵站北面,主要是公建配套,以及商業地,總建筑面積49.7萬方。
與2023年獲批方案有很大出入,本來是融資住宅、復建商住,現在卻只保留了一小塊商住地。
另一邊的南崗北舊改,首期規劃建筑面積97.9萬平,將新建一所36班小學,以及大面積的住宅面積。
照科學城此件操刀南崗北的算法,規劃建筑面積180.67萬平方米,出讓住宅78.38萬平,商業24.3萬平。
還有此前過會的南崗南,也公布了首期安置房建設方案。
我們做了粗略統計,中交殺入的3個項目都能順利入市,總融資區住宅面積,達到283萬方(含商住)。
以前,黃埔新城是體量最大的,現在對手來了。
·連片開發,中交殺入后,舊改明顯加速了
夏園、將軍山、南崗北,也是一次沿著黃埔東路的連片開發。
周邊的城市界面,以及商業、教育配套,會優化。
·分批開發,新模式拆一片,改一片
283萬方,孵化25000-30000套新房,聽上去很多,實際上也很多。
當然,倒也不必看到數字就打起退堂鼓,并不會在同一時間殺過來,而是根據市場調節來確定節點。
新模式后,早些年的規劃,會迎來改變。比如說夏園首期,就從復建住宅,改成了商業。
同時,拆一片,改一片,無論是對村民還是開發商來說,壓力都更小;分期開發,分批入市,而首批一般是以安置房為主,市場供應有時間差。
大面積舊改壓境,樓市面臨一次重新洗牌。
③樓市洗牌,老黃埔直面PK荔灣、番禺
去年,荔灣站上剛改市場C位,首次超過黃埔大賣69.5萬方。
今年,番禺央璟頌、萬博和臻、玉海棠、瓏曜都開的不錯,憑借性價比和通勤拿到了珠城的選票。
壓力,給到了老黃埔。
有一個原因,老黃埔新盤靠舊改孵化多,所以受到土地端影響要相對滯后。
像前面提到的沙溪、番禺廣場板塊,從土地端給出友好價格,最終也傳導到樓市,買家能買到戶型更好、性價比更高的房子。
招拍掛入市的瓏岄,開盤后能在老黃埔刮起血雨腥風也是如此。
現在,黃埔新城根據市場重新調價,競爭力還是有。
首先,珠江新城單一核心,向東發展的趨勢沒變,以及沿江帶的開發,黃埔的需求就穩定存在。
其次,5+13+7的地鐵線,通勤珠城、金融城、琶洲。
第三,幾個舊改,都樂于卷學校,老黃埔整體教育水平有保證。
至于商業和城市界面,就只能等連片開發才能完善。
總的來說,有5號線在,老黃埔基本盤穩;珠城向東的趨勢不變,老黃埔就還有故事能講。
④肉搏戰,老黃埔重新卷價格了
在鯰魚瓏岄上城開盤后,雙沙-南崗新盤都被迫卷入這場斗爭中。
大家都在肉搏,沒得選,不卷就掉隊。
不過,學校一直沒定,瓏岄上城一直藏著這個大招。
除了黃埔新城,還有一旁的海絲城。加推1棟后,78平南向單價3.2,250萬左右;88平,270-280萬也能談下來,之前要310萬。
至于魚珠-文沖的老黃埔核心段,位置更好的中央公館,72平3房低樓層要260多萬。
老黃埔新一輪價格體系
350萬+,中央公館88/92、未來方洲92(3+1)、中建海絲城107(4房);
300-350萬,瓏岄上城94(4房)、中央公館82、未來方洲79;
250-300萬,中建海絲城88、中央公館72、中建海絲城78;
200-250萬,瓏岄上城74
200萬內,黃埔新城閱海93、中央公園75
對剛改買家來說,價格和產品都變得更友好了,接下來的變數在于未來城。
作為中交連片開發推出來的第一個項目,定價也很關鍵,吹風價3萬的話,起步價去到375萬...
從珠江村到未來城,中交系在老黃埔做大平層產品,也是豐富了片區產品線,尋找另一種出路。
老黃埔,重新出發了。
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