老黃埔，19X萬了。

黃埔新城，閱海組團南向93平3房，端午節特惠去到210多萬。

而北向更是只需要200萬內，還是現樓。

對比去年同期，黃埔新城清尾貨，是誠意滿滿。

新一點，居住密度更低，戶型更好的中央公園組團，75平也在200多萬。

200多萬的價格已經看齊二手了，項目首套次新房，價格也要217萬。

開發商出貨，真急了，這何嘗不是一種倒掛呢。

黃埔新城，是時候上車了？

①新規性價比盤入市，硬剛黃埔新城

黃埔新城，目標很明確，和瓏岄上城的74平扳扳手腕。

瓏岄上城，加推5棟后，比開盤漲了15萬左右，好點樓層要去到230萬左右，也一樣好賣。

5號線地鐵、有學校預期，還有8000方底商，瓏岄上城的高使用率新規戶型，給整個老黃埔上強度。

黃埔新城：現樓，九年制廣鐵一中學校開學，居住氛圍更成熟；

瓏岄上城：新規戶型，密度更低，更靠近老黃埔核心區，樓下就是地鐵站。

雖然，漲價后兩者差價去到30萬，對200多萬預算，價格敏感的客群來說，差價已經有15%了。

不過，換算到使用面積，單價差不多，具體要看實際交付后新規實用性如何。

市場，做出了選擇。

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②片區舊改加速，黃埔新城被追趕

中交聯手科學城210億拿下的幾個舊改中，夏園、南崗北的首期控規這兩天就接連公示了。

夏園舊改，首期規劃放在夏園地鐵站北面，主要是公建配套，以及商業地，總建筑面積49.7萬方。

與2023年獲批方案有很大出入，本來是融資住宅、復建商住，現在卻只保留了一小塊商住地。

另一邊的南崗北舊改，首期規劃建筑面積97.9萬平，將新建一所36班小學，以及大面積的住宅面積。

照科學城此件操刀南崗北的算法，規劃建筑面積180.67萬平方米，出讓住宅78.38萬平，商業24.3萬平。

還有此前過會的南崗南，也公布了首期安置房建設方案。

我們做了粗略統計，中交殺入的3個項目都能順利入市，總融資區住宅面積，達到283萬方（含商住）。

以前，黃埔新城是體量最大的，現在對手來了。

·連片開發，中交殺入后，舊改明顯加速了

夏園、將軍山、南崗北，也是一次沿著黃埔東路的連片開發。

周邊的城市界面，以及商業、教育配套，會優化。

·分批開發，新模式拆一片，改一片

283萬方，孵化25000-30000套新房，聽上去很多，實際上也很多。

當然，倒也不必看到數字就打起退堂鼓，并不會在同一時間殺過來，而是根據市場調節來確定節點。

新模式后，早些年的規劃，會迎來改變。比如說夏園首期，就從復建住宅，改成了商業。

同時，拆一片，改一片，無論是對村民還是開發商來說，壓力都更小；分期開發，分批入市，而首批一般是以安置房為主，市場供應有時間差。

大面積舊改壓境，樓市面臨一次重新洗牌。

③樓市洗牌，老黃埔直面PK荔灣、番禺

去年，荔灣站上剛改市場C位，首次超過黃埔大賣69.5萬方。

今年，番禺央璟頌、萬博和臻、玉海棠、瓏曜都開的不錯，憑借性價比和通勤拿到了珠城的選票。

壓力，給到了老黃埔。

有一個原因，老黃埔新盤靠舊改孵化多，所以受到土地端影響要相對滯后。

像前面提到的沙溪、番禺廣場板塊，從土地端給出友好價格，最終也傳導到樓市，買家能買到戶型更好、性價比更高的房子。

招拍掛入市的瓏岄，開盤后能在老黃埔刮起血雨腥風也是如此。

現在，黃埔新城根據市場重新調價，競爭力還是有。

首先，珠江新城單一核心，向東發展的趨勢沒變，以及沿江帶的開發，黃埔的需求就穩定存在。

其次，5+13+7的地鐵線，通勤珠城、金融城、琶洲。

第三，幾個舊改，都樂于卷學校，老黃埔整體教育水平有保證。

至于商業和城市界面，就只能等連片開發才能完善。

總的來說，有5號線在，老黃埔基本盤穩；珠城向東的趨勢不變，老黃埔就還有故事能講。

④肉搏戰，老黃埔重新卷價格了

在鯰魚瓏岄上城開盤后，雙沙-南崗新盤都被迫卷入這場斗爭中。

大家都在肉搏，沒得選，不卷就掉隊。

不過，學校一直沒定，瓏岄上城一直藏著這個大招。

除了黃埔新城，還有一旁的海絲城。加推1棟后，78平南向單價3.2，250萬左右；88平，270-280萬也能談下來，之前要310萬。

至于魚珠-文沖的老黃埔核心段，位置更好的中央公館，72平3房低樓層要260多萬。

老黃埔新一輪價格體系

350萬+，中央公館88/92、未來方洲92（3+1）、中建海絲城107（4房）；

300-350萬，瓏岄上城94（4房）、中央公館82、未來方洲79；

250-300萬，中建海絲城88、中央公館72、中建海絲城78；

200-250萬，瓏岄上城74

200萬內，黃埔新城閱海93、中央公園75

對剛改買家來說，價格和產品都變得更友好了，接下來的變數在于未來城。

作為中交連片開發推出來的第一個項目，定價也很關鍵，吹風價3萬的話，起步價去到375萬...

從珠江村到未來城，中交系在老黃埔做大平層產品，也是豐富了片區產品線，尋找另一種出路。

老黃埔，重新出發了。