導語

從存貨規(guī)模、存貨結(jié)構(gòu)、投資力度等方面進行分析，探討2024年典型房地產(chǎn)企業(yè)的存貨狀況和發(fā)展趨勢。

◎ 文 / 沈曉玲、陳家鳳

在政策的引導下，地產(chǎn)企業(yè)的杠桿、風險水平有所控制，推動行業(yè)向更加穩(wěn)健和可持續(xù)的方向發(fā)展。但從市場信心來看，市場的需求和消費者的購買能力仍需要時間恢復。2024年房企庫存問題依然存在，庫存總量下滑但結(jié)構(gòu)矛盾凸顯。本文將以50家典型房企1作為研究樣本，從存貨規(guī)模、存貨結(jié)構(gòu)、投資力度等方面進行分析，探討2024年典型房地產(chǎn)企業(yè)的存貨狀況和發(fā)展趨勢。

01

房企存貨總量持續(xù)收縮

現(xiàn)房庫存占比增加

1、存貨總量較年初降幅擴大至15%，典型房企存貨規(guī)模普降

存貨總量連續(xù)三年下滑，2024年降幅擴大至15%

近年來，市場信心低迷、銷售遇阻，房企投資保持謹慎，疊加市場處于低位運行，資產(chǎn)價值波動加劇，存貨呈現(xiàn)下降趨勢。從50家典型上市公司公布的2024年業(yè)績來看，存貨賬面價值總計7.98萬億元，較2023年末的9.4萬億元大幅下降15%，降幅較2023年進一步擴大，存貨規(guī)模自2022年以來，已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)負增長趨勢。

2

從不同梯隊來看，各梯隊房企存貨總量同比降幅均進一步擴大，其中TOP51-100房企降幅最大，較年初下滑22.3%，TOP10房企降幅最小，較年初下滑12.4%，主要由于頭部房企投資、開工、去化相對穩(wěn)健，存貨變動相對較小。從企業(yè)性質(zhì)上看，2024年末央國企存貨總量降幅相對較小，而民營房企和混合所有制房企存貨規(guī)模降幅較大，主要受市場下行、投資收縮和資產(chǎn)處置加速的影響。

49家典型房企存貨總量下降，其中18家降幅超20%（略）

2、近3成存貨為現(xiàn)房庫存，88%典型房企現(xiàn)房存貨占比增長（部分略）

已竣工存貨占比上升，當前為27%

已竣工存貨占比再創(chuàng)新高，較年初大幅增長5.6個百分點。50家典型上市企業(yè)中，2024年50家典型上市房企已竣工存貨占比為27%，較年初繼續(xù)提升5.6個百分點，達到近五年來的最高值。近年來已竣工存貨占比的不斷提升，一方面由于房企投資拿地減少，2024年百強房企拿地銷售比已降至0.17，為近五年來的新低，銳減的投資勢頭難以支撐開發(fā)中存貨的增長，導致已竣工存貨占比增長；另一方面，市場低迷、項目去化速度下降，現(xiàn)房庫存逐漸成為擠占房企流動性的重要因素，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)房企繞不開的“困境”。

88%房企現(xiàn)房存貨占比提升，14家房企增幅超10個百分點（略）

02

現(xiàn)房存貨規(guī)模增幅放緩

存貨跌價比仍處高峰

1、現(xiàn)房庫存規(guī)模增速減緩，房企全力推動現(xiàn)房銷售

現(xiàn)房存貨規(guī)模較年初增長7%，國企增幅最高達22.7%

現(xiàn)房庫存去化難，已竣工存貨規(guī)模持續(xù)增長。2024年50家典型房企的已竣工存貨達 2.15萬億元，較年初增長7%，增速較2023年同期的17%下降10個百分點，盡管增速下降，但現(xiàn)房庫存總量仍處于歷史較高水平，當前市場銷售端承壓，去化周期拉長。

從不同性質(zhì)的房企表現(xiàn)來看，僅民營房企的已竣工存貨規(guī)模出現(xiàn)負增長，2024年末現(xiàn)房庫存規(guī)模增速從2023年末的18.4%下滑至-0.4%，可能緣于部分民營房企迫于自身經(jīng)營壓力，減少新開工，優(yōu)先消化存量，通過折價出售現(xiàn)房和項目股權(quán)來回收資金，導致現(xiàn)房庫存規(guī)模有所下滑。而國企、央企和混合所有制房企的已竣工存貨規(guī)模均有不同程度的增長，其中國企已竣工存貨規(guī)模增幅最大達22.7%，其中深圳控股、華發(fā)股份和建發(fā)國際已竣工存貨規(guī)模較年初增長超40%，拉高了國企整體水平；其次央企已竣工存貨規(guī)模增幅9.4%，混合所有制增幅最小為5.7%，竣工庫存去化節(jié)奏穩(wěn)定。

近6成房企已竣工存貨上漲，現(xiàn)房庫存壓力不減（略）

2、存貨計提規(guī)模仍處高位，存貨跌價比接近5%

存貨跌價比持續(xù)走高，民營房企攀升至11.8%

當前市場仍待復蘇階段，房企內(nèi)生資金和外部融資流入愈發(fā)困難，導致投資及開工意愿繼續(xù)下滑，疊加“保交樓”作為當前發(fā)展第一要義情況下，竣工面積增長，而典型房企存貨持續(xù)負增長趨勢。面對復雜且不確定的市場環(huán)境，去庫存、降庫存以回流資金成為行業(yè)共識，而多重因素影響下部分房企存貨結(jié)構(gòu)開始惡化，已竣工存貨規(guī)模占比不斷攀升，且存貨面臨較大減值及去化壓力。

存貨總量持續(xù)收縮，新增存貨計提需求有所下降。從50家典型房企中19家A股房企計提的存貨跌價準備余額變化情況來看，2021-2022年攀升速度最快，分別同比提升69.2%、82.5%，2023年增速有所放緩，較2022年底增長36.7%，2024年末存貨跌價準備余額1610.8億元，較年初增長26%，增速較2023年末繼續(xù)放緩。存貨整體規(guī)模呈現(xiàn)下降態(tài)勢，存貨的計提減值總需求有所下降，同時由于市場波動導致的存貨未來可變現(xiàn)凈值下降，前幾年的計提已經(jīng)覆蓋大半，近年來房企投資謹慎，對于新增存貨的計提減值需求也有所下降。

存貨跌價比仍保持高位，存貨計提仍處于高峰。從存貨跌價比來看，2024年末50家典型房企中19家A股房企的存貨跌價比為4.42%，較年初增長1.5個百分點，庫存減值壓力仍處相對高位。

3、表外化率不斷增加，合聯(lián)營風險敞口擴大（略）

按不同企業(yè)性質(zhì)的年末存貨跌價比來看，當前民營房企資產(chǎn)減值處于峰值，自2021年以來，民營企業(yè)成為所有梯隊中存貨減值比例最大的企業(yè)，截止2024年民營房企存貨跌價比為11.84%，遠高于典型房企的平均水平，該梯隊2024年末存貨跌價比較年初增長4.48個百分點，也是所有梯隊中增加幅度最多的梯隊。其他梯隊來看，央企存貨跌價比最低為2.74%，國企和混合所有制房企存貨跌價比都在4%左右，均明顯低于19家A股房企的平均水平。

存貨跌價比最高接近30%，5家房企存貨跌價超百億（略）

03

投資縮表繼續(xù)，庫存管理能力成為房企核心競爭力

1、存貨占總資產(chǎn)比重降至47.5%，86%的房企比重下滑（略）

2、提高經(jīng)營安全、可持續(xù)性，持續(xù)優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)

市場處于周期性調(diào)整之中，存貨作為房企的一項重要流動資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的地基，同時也面臨了去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，或加劇經(jīng)營風險和壓力。

2022年以來，房企存貨持續(xù)下行，2024年末50家典型房企存貨總量為7.98萬億元，較年初大幅下降15%，降幅較2023年進一步擴大。同時，存貨占總資產(chǎn)比重也有所收縮，由2022年51.9%降至47.5%，部分占比較高的企業(yè)需加快優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少存貨積壓。

可以發(fā)現(xiàn)，2024年末50家典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35次/年，較年初略下滑0.02次/年。部分房企緣于市場因素，或自身資產(chǎn)的質(zhì)量導致銷售去化速度趕不上存貨收縮速度，導致存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)下滑。值得注意的是，已竣工存貨占比已經(jīng)達到27%，升至近年來高位，資產(chǎn)流動性風險凸顯，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開的“困境”。

面臨當前銷售、融資、投資等多重因素影響，房企面臨資產(chǎn)減值壓力，當前庫存去化依然是主要目標。投資端，聚焦高質(zhì)量投資，盡可能保證項目去化，避免已竣工項目堆積，造成存貨積壓。面對已經(jīng)形成的積壓庫存，一方面要積極舉辦現(xiàn)房節(jié)，通過折扣讓利的方式，盡快化解庫存壓力，另一方面，做好庫存項目的盤點和排布，做好計提減值跌價準備，避免減值激增對利潤的侵蝕。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）