導(dǎo)語(yǔ)

從存貨規(guī)模、存貨結(jié)構(gòu)、投資力度等方面進(jìn)行分析，探討2024年典型房地產(chǎn)企業(yè)的存貨狀況和發(fā)展趨勢(shì)。

◎ 文 / 沈曉玲、陳家鳳

在政策的引導(dǎo)下，地產(chǎn)企業(yè)的杠桿、風(fēng)險(xiǎn)水平有所控制，推動(dòng)行業(yè)向更加穩(wěn)健和可持續(xù)的方向發(fā)展。但從市場(chǎng)信心來看，市場(chǎng)的需求和消費(fèi)者的購(gòu)買能力仍需要時(shí)間恢復(fù)。2024年房企庫(kù)存問題依然存在，庫(kù)存總量下滑但結(jié)構(gòu)矛盾凸顯。本文將以50家典型房企1作為研究樣本，從存貨規(guī)模、存貨結(jié)構(gòu)、投資力度等方面進(jìn)行分析，探討2024年典型房地產(chǎn)企業(yè)的存貨狀況和發(fā)展趨勢(shì)。

01

房企存貨總量持續(xù)收縮

現(xiàn)房庫(kù)存占比增加

1、存貨總量較年初降幅擴(kuò)大至15%，典型房企存貨規(guī)模普降

存貨總量連續(xù)三年下滑，2024年降幅擴(kuò)大至15%

近年來，市場(chǎng)信心低迷、銷售遇阻，房企投資保持謹(jǐn)慎，疊加市場(chǎng)處于低位運(yùn)行，資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)加劇，存貨呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從50家典型上市公司公布的2024年業(yè)績(jī)來看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)7.98萬(wàn)億元，較2023年末的9.4萬(wàn)億元大幅下降15%，降幅較2023年進(jìn)一步擴(kuò)大，存貨規(guī)模自2022年以來，已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2

從不同梯隊(duì)來看，各梯隊(duì)房企存貨總量同比降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，其中TOP51-100房企降幅最大，較年初下滑22.3%，TOP10房企降幅最小，較年初下滑12.4%，主要由于頭部房企投資、開工、去化相對(duì)穩(wěn)健，存貨變動(dòng)相對(duì)較小。從企業(yè)性質(zhì)上看，2024年末央國(guó)企存貨總量降幅相對(duì)較小，而民營(yíng)房企和混合所有制房企存貨規(guī)模降幅較大，主要受市場(chǎng)下行、投資收縮和資產(chǎn)處置加速的影響。

49家典型房企存貨總量下降，其中18家降幅超20%（略）

2、近3成存貨為現(xiàn)房庫(kù)存，88%典型房企現(xiàn)房存貨占比增長(zhǎng)（部分略）

已竣工存貨占比上升，當(dāng)前為27%

已竣工存貨占比再創(chuàng)新高，較年初大幅增長(zhǎng)5.6個(gè)百分點(diǎn)。50家典型上市企業(yè)中，2024年50家典型上市房企已竣工存貨占比為27%，較年初繼續(xù)提升5.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年來的最高值。近年來已竣工存貨占比的不斷提升，一方面由于房企投資拿地減少，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比已降至0.17，為近五年來的新低，銳減的投資勢(shì)頭難以支撐開發(fā)中存貨的增長(zhǎng)，導(dǎo)致已竣工存貨占比增長(zhǎng)；另一方面，市場(chǎng)低迷、項(xiàng)目去化速度下降，現(xiàn)房庫(kù)存逐漸成為擠占房企流動(dòng)性的重要因素，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)房企繞不開的“困境”。

88%房企現(xiàn)房存貨占比提升，14家房企增幅超10個(gè)百分點(diǎn)（略）

02

現(xiàn)房存貨規(guī)模增幅放緩

存貨跌價(jià)比仍處高峰

1、現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模增速減緩，房企全力推動(dòng)現(xiàn)房銷售

現(xiàn)房存貨規(guī)模較年初增長(zhǎng)7%，國(guó)企增幅最高達(dá)22.7%

現(xiàn)房庫(kù)存去化難，已竣工存貨規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。2024年50家典型房企的已竣工存貨達(dá) 2.15萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)7%，增速較2023年同期的17%下降10個(gè)百分點(diǎn)，盡管增速下降，但現(xiàn)房庫(kù)存總量仍處于歷史較高水平，當(dāng)前市場(chǎng)銷售端承壓，去化周期拉長(zhǎng)。

從不同性質(zhì)的房企表現(xiàn)來看，僅民營(yíng)房企的已竣工存貨規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2024年末現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模增速?gòu)?023年末的18.4%下滑至-0.4%，可能緣于部分民營(yíng)房企迫于自身經(jīng)營(yíng)壓力，減少新開工，優(yōu)先消化存量，通過折價(jià)出售現(xiàn)房和項(xiàng)目股權(quán)來回收資金，導(dǎo)致現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模有所下滑。而國(guó)企、央企和混合所有制房企的已竣工存貨規(guī)模均有不同程度的增長(zhǎng)，其中國(guó)企已竣工存貨規(guī)模增幅最大達(dá)22.7%，其中深圳控股、華發(fā)股份和建發(fā)國(guó)際已竣工存貨規(guī)模較年初增長(zhǎng)超40%，拉高了國(guó)企整體水平；其次央企已竣工存貨規(guī)模增幅9.4%，混合所有制增幅最小為5.7%，竣工庫(kù)存去化節(jié)奏穩(wěn)定。

近6成房企已竣工存貨上漲，現(xiàn)房庫(kù)存壓力不減（略）

2、存貨計(jì)提規(guī)模仍處高位，存貨跌價(jià)比接近5%

存貨跌價(jià)比持續(xù)走高，民營(yíng)房企攀升至11.8%

當(dāng)前市場(chǎng)仍待復(fù)蘇階段，房企內(nèi)生資金和外部融資流入愈發(fā)困難，導(dǎo)致投資及開工意愿繼續(xù)下滑，疊加“保交樓”作為當(dāng)前發(fā)展第一要義情況下，竣工面積增長(zhǎng)，而典型房企存貨持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。面對(duì)復(fù)雜且不確定的市場(chǎng)環(huán)境，去庫(kù)存、降庫(kù)存以回流資金成為行業(yè)共識(shí)，而多重因素影響下部分房企存貨結(jié)構(gòu)開始惡化，已竣工存貨規(guī)模占比不斷攀升，且存貨面臨較大減值及去化壓力。

存貨總量持續(xù)收縮，新增存貨計(jì)提需求有所下降。從50家典型房企中19家A股房企計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額變化情況來看，2021-2022年攀升速度最快，分別同比提升69.2%、82.5%，2023年增速有所放緩，較2022年底增長(zhǎng)36.7%，2024年末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額1610.8億元，較年初增長(zhǎng)26%，增速較2023年末繼續(xù)放緩。存貨整體規(guī)模呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，存貨的計(jì)提減值總需求有所下降，同時(shí)由于市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致的存貨未來可變現(xiàn)凈值下降，前幾年的計(jì)提已經(jīng)覆蓋大半，近年來房企投資謹(jǐn)慎，對(duì)于新增存貨的計(jì)提減值需求也有所下降。

存貨跌價(jià)比仍保持高位，存貨計(jì)提仍處于高峰。從存貨跌價(jià)比來看，2024年末50家典型房企中19家A股房企的存貨跌價(jià)比為4.42%，較年初增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存減值壓力仍處相對(duì)高位。

3、表外化率不斷增加，合聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大（略）

按不同企業(yè)性質(zhì)的年末存貨跌價(jià)比來看，當(dāng)前民營(yíng)房企資產(chǎn)減值處于峰值，自2021年以來，民營(yíng)企業(yè)成為所有梯隊(duì)中存貨減值比例最大的企業(yè)，截止2024年民營(yíng)房企存貨跌價(jià)比為11.84%，遠(yuǎn)高于典型房企的平均水平，該梯隊(duì)2024年末存貨跌價(jià)比較年初增長(zhǎng)4.48個(gè)百分點(diǎn)，也是所有梯隊(duì)中增加幅度最多的梯隊(duì)。其他梯隊(duì)來看，央企存貨跌價(jià)比最低為2.74%，國(guó)企和混合所有制房企存貨跌價(jià)比都在4%左右，均明顯低于19家A股房企的平均水平。

存貨跌價(jià)比最高接近30%，5家房企存貨跌價(jià)超百億（略）

03

投資縮表繼續(xù)，庫(kù)存管理能力成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、存貨占總資產(chǎn)比重降至47.5%，86%的房企比重下滑（略）

2、提高經(jīng)營(yíng)安全、可持續(xù)性，持續(xù)優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)處于周期性調(diào)整之中，存貨作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的地基，同時(shí)也面臨了去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，或加劇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

2022年以來，房企存貨持續(xù)下行，2024年末50家典型房企存貨總量為7.98萬(wàn)億元，較年初大幅下降15%，降幅較2023年進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，存貨占總資產(chǎn)比重也有所收縮，由2022年51.9%降至47.5%，部分占比較高的企業(yè)需加快優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少存貨積壓。

可以發(fā)現(xiàn)，2024年末50家典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35次/年，較年初略下滑0.02次/年。部分房企緣于市場(chǎng)因素，或自身資產(chǎn)的質(zhì)量導(dǎo)致銷售去化速度趕不上存貨收縮速度，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)下滑。值得注意的是，已竣工存貨占比已經(jīng)達(dá)到27%，升至近年來高位，資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開的“困境”。

面臨當(dāng)前銷售、融資、投資等多重因素影響，房企面臨資產(chǎn)減值壓力，當(dāng)前庫(kù)存去化依然是主要目標(biāo)。投資端，聚焦高質(zhì)量投資，盡可能保證項(xiàng)目去化，避免已竣工項(xiàng)目堆積，造成存貨積壓。面對(duì)已經(jīng)形成的積壓庫(kù)存，一方面要積極舉辦現(xiàn)房節(jié)，通過折扣讓利的方式，盡快化解庫(kù)存壓力，另一方面，做好庫(kù)存項(xiàng)目的盤點(diǎn)和排布，做好計(jì)提減值跌價(jià)準(zhǔn)備，避免減值激增對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）