「恒文璞悅江南」售樓處咨詢電話：400-8877-480本項目暫不接受臨時到訪，過來參觀樣板房請記得提前來電預約！

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恒文璞悅江南位于上海青浦區朱家角板塊的核心區域，是一個低密的高品質住宅項目。項目總占地面積約5.3萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，容積率僅1.25，綠化率35%，規劃為12棟6-8層洋房、8棟4層疊墅和10棟3層聯排別墅，共700戶[^1918^]。

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項目地理位置優越，緊鄰朱家角古鎮，四周被珠湖路、唐家浜和新塘江河環繞，自然景觀資源豐富。交通便利，距離地鐵17號線朱家角站直線距離僅約1.5公里，自駕出行可快速通達市區[^1913^]。

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- **教育資源**：周邊有朱家角小學、朱家角中學等教育設施[^1913^]。
- **商業配套**：周邊有朱家角古鎮商業街，滿足居民的日常購物需求[^1913^]。
- **醫療資源**：周邊有青浦區中心醫院等醫療設施[^1913^]。
- **生態環境**：項目周邊自然環境優美，緊鄰朱家角古鎮，擁有豐富的自然景觀資源[^1913^]。

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最新消息：

朱家角新鎮C位大淀湖畔，1.25低容積率，雙面環水，「恒文璞悅江南」已過會！建面約88-100㎡精裝洋房及約123-145㎡4層疊墅即將認購！

其中，洋房均價約3.6萬/㎡，相當于整盤聯動價的85折！疊加均價約4.6萬/㎡，聯排均價約5.2萬/㎡。

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效果圖過程稿，僅供參考

上海的城市發展戰略之一，是“兩翼齊飛”。其中西翼，就是從虹橋到長三角一體化示范區的發展軸線，今年迎來多重實質性重磅利好！

一、前三季度GDP增速7.3%，青浦排名全市第三，郊區第一，增速斷崖式領先其他新城！

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數據來自各區統計月報或官微

二、華為練秋湖研發中心投運，3-4萬研發人員正陸續遷入，龍頭效應帶來后續產業鏈不可估量！

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練秋湖研發中心實景圖，來自網絡

三、17號線西延伸，11月底建成通車。

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圖源：上海地鐵

四、示范區線進展迅速，青浦再添一條生命線。

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示范區線線路與站點規劃，來自上海交通

五、滬蘇湖高鐵已開啟試運營，練塘高鐵站建成投運，青浦正式邁入高鐵時代。

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圖源上海新聞綜合頻道

六、復旦大學西岑校區完成選址明年開建，新城校區啟動土地收儲。

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長三角一體化發展示范區打造“創新場”和孵化器實施方案

七、復旦大學附屬中山醫院國家醫院中心青浦新城院區進入地面施工階段。

效果圖，來自綠色青浦

連續重大利好，令其他區域的小伙伴羨慕不已！

隨著這些高能級交通、產業與配套的落地，包括青浦新城、朱家角、金澤等的青西板塊，正從原來的江南水鄉小鎮，進階為面向長三角的科創之城。

高知產業人口導入，勢必引爆改善置業需求。

而青西改善置業，毫無疑問首選朱家角低密墅區！

除了迷人的古鎮風情，外接淀山湖、內有大淀湖，生態環境得天獨厚，朱家角一直是上海老牌別墅區之一。如今，朱家角又成為長三角一體化示范區先行區，獲得了超配的城市配套資源，宜居屬性在滬上名列前茅。

恒文璞悅江南，朱家角新鎮C位大淀湖畔，1.25低容積率，雙面環水，建面約88-100㎡精裝洋房及約123-145㎡4層疊墅，神級戶型，超高性價比，更是不容錯過的改善優選！

其中洋房均價約3.6萬/㎡，相當于整盤聯動價的85折，疊加均價約4.6萬/㎡，聯排均價約5.2萬/㎡。

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匠心神戶型，品質改善優選

恒文璞悅江南的首要看點，是匠心設計的神戶型。充分利用項目低密優勢，尊重現代家庭歡聚、親近自然、私密、收納等人居習慣，將空間利用到了極致。

1、建面約123-145 m2疊墅

先說下項目疊墅戶型共性的幾個優勢：

首先，四層上下疊真疊墅，更加私密尊享，市場上5-6層疊加根本無法與之相提并論。

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效果圖過程稿，僅做示意

其次，項目標準層高3.2米，空間通透感更強，而常規項目層高只有2.9米。

最后，建筑上大量使用無承重墻柱+少梁化設計，業主可以根據自己需求偏好，甚至奇思妙想打造個性化的空間格局。

下疊：建面約145m24房2廳3衛

下疊有兩種戶型，各有特色。

先看B1-1璞境戶型。

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戶型圖過程稿，僅做示意使用

一樓，是家庭活動空間。

大橫廳設計，南向面寬達到約7米，IMAX巨幕級采光面。U型廚房，餐廳與客廳一體化設計，客廳還帶飄窗，家庭活動空間達到了40 m2，非常闊綽。

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示意圖，僅供參考

陽臺與庭前綠地連成一體，庭前綠地有分段實體院墻圍合，保障了每戶獨立性和私密性，讓業主可以在此充分享受品茗閑聊的生活小確幸。

一樓臥室可作為客臥或者老人房，尺度到達3.1*2.7米，大飄窗設計，進一步延伸空間。

臥室和活動空間之間，均采用無承重墻設計，業主可以根據需求自行調整空間布局。

二樓休息區，與一樓活動空間形成動靜分層。

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示意圖，僅供參考

全功能主臥套房設計，專享寬闊陽臺，總面積達到約21.7 m2，盡享尊榮。

南向次臥面積達到約13 m2，帶飄窗，尺度感非常驚艷。北向臥室同樣是3.1*2.7米尺度帶飄窗，臥室書房兩相宜。

二樓套內整體無豎向承重墻柱設計，空間分隔隨心所欲，讓裝修真正實現無限可能。

最后看地下室附贈空間。

地下室層高約5.2米，并設置采光窗，極大提升了地下空間的采光通風和實用性。

足夠高度可以有用一個實用的夾層，可以根據業主個性需求，設置書房、影音廳、健身房、酒窖等更多生活情趣空間。

B2-1璞譽戶型

面積上與B1-1戶型相同，建面約145㎡，功能區也大致相似。

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戶型圖過程稿，僅做示意使用

和B1-1戶型幾點差異化的特色是：

第一、不需要經過門廳及電梯廳的獨立入戶方式，做到獨門獨院的感覺，尊享感和儀式感拉滿。

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示意圖，僅供參考

第二、一層活動空間，是豎廳設計，LDK整體進深接近9米。南側靈動空間可設置老人房。

第三，二層主臥室空間更加豪華，步入式衣帽間，進深3米4的主衛，可配置雙臺盆及舒適浴缸，整個空間達到驚人的近28㎡。

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示意圖，僅供參考

另外，北臥室進深達到3.4米，也突破了傳統疊加戶型對于北臥室的定義。

上疊：建面約123、135m24房2廳3衛

上疊空間功能布局與下疊相似，局部尺度有所差異。

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除了同樣合理的布局與動線，高效的空間利用，上疊還有幾個獨到優勢：

第一、電梯雙開門設計，3樓的電梯廳實際上為上疊戶型專享，進一步增加使用面積及入戶尊享感；

第二、四層星空大露臺，憑欄遠眺，美景一覽無余，亦可舉辦露臺燒烤、私人派對等，拾取生活中的熱愛與樂趣。

第三、屋頂是坡面設計，閣樓最高約2.5米，為上疊提供額外附贈空間。

不僅有非常合理的功能布局，而且有超級的附加值空間，這樣的疊墅戶型可以說是難得一見！

2、建面約88-100 m2洋房

洋房產品是精裝交付，交付標準也相當高。

大件上，使用東芝中央空調、威能地暖；廚衛上，使用高儀龍頭和潔具，歐派櫥柜，老板廚電和洗碗機，馬可波羅瓷磚，莫干山地板等等（或同等品牌，以交付為準）。

戶型為建面約88-100㎡，全部都是3房2廳2衛設計，戶型在尺寸和布局上略有差異，同樣優秀。洋房完整戶型圖如下：

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洋房戶型示意圖 向右滑動看更多

我們以主力的C4悅奢戶型來詳解解讀。

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示意圖，僅供參考

隱私性入戶玄關設計，確保戶內活動空間的私密性；約1.9米超長玄關柜設計，充足儲物空間。

這是一個經典的飛機戶型，客廳及兩臥三開間朝南。廚房餐廳客廳陽臺KDLB一體化活動空間設計，客廳面寬約3.6米，整體進深約10.8米，一體化空間面積約38 ㎡，超大尺度感在同級別產品中一騎絕塵！

另外，客廳次臥隔墻無承重可拆除，魔術可變空間，賦予空間更多無限可能。

約3.2米面寬廚房，超實用U型臺面布局，烹飪也是一種享受；餐廳與廚房同款，輕松放置6人桌，尺度之大在同級項目難得一見！廚房采用極窄邊框兩固兩移全玻璃移門，做到極致南北通透！

大尺度寬景陽臺，寬度達到外框4米2，面積超7平米；轉角觀景落地窗設計，打造舒適休憩體驗。

主臥套房設計，帶衛生間+飄窗，舒適度與私密性兼具！臥室入口還貼心預留側邊收納空間,茶水臺或衣柜兩相宜。

北次臥凈2.7*2.3米的尺度，不管是用作兒童房或書房，都十分舒適。

客衛三段式干濕分離設計衛生間，讓忙碌的早高峰不用爭搶。

全臥室飄窗設計，進一步拓展使用空間，增添多樣生活情趣場景。

再比如C6悅尊戶型，建面約96㎡3房2廳2衛，比C4悅奢戶型少3㎡，總價也適當降低。C4戶型該有的優點，也全都有，比如：

入戶玄關及超大玄關柜設計，三開間朝南飛機戶型， KDLB一體化設計，客廳次臥魔術可變空間，U型廚房，大尺度寬景陽臺+轉角觀景落地窗，舒適北臥，三段式干濕分離客衛，全臥室飄窗，等等

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示意圖，僅供參考

除此之外，C6悅尊戶型還有一些獨到的細節亮點：

• 私密性無干擾公區設計，杜絕市面上大部分戶型常見的兩戶門面對面的尷尬；
• 隱藏式管井設計，面寬2800全尺寸主衛，預留了“浴缸+淋浴+馬桶+臺盆”的四件套排布可能，在96㎡戶型中極其罕見；
• 全面寬超方正餐客廳設計，還細心嵌入式餐邊柜（預留）設計，打造全功能居家體驗。

總結來說，項目對于戶型設計絕對是精益求精力求完美，充分體現了開發商的匠心精神與高深造詣。這些細節，能夠充分保障業主后續的居住品質，也更更好地能達到資產保值的效果。

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低密真墅境，江南璞悅生活

再看來項目的社區環境。

首先，恒文璞悅江南約1.25的容積率，就注定了其低密墅境與品質改善的基因。

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效果示意圖，僅供參考

容積率越低，意味著人均占有的土地資源更多，也就帶來更大的樓間距，更多的綠地景觀空間，更好的視野及采光，居住品質自然更高。

目前上海住宅容積率基本在2.0-2.5區間，低容積率宅地出讓可謂鳳毛麟角。上海2023-2024兩年里合計推出121副宅地，僅有8副容積率1.2及以下地塊，占比不到7%。

容積率約1.25，恒文璞悅江南先天自帶臻稀屬性。

而且，項目還有一個非常優越的自然條件：雙面環河，營造鬧中取靜、親近自然的生活方式！尤其是疊墅產品，整體沿河分布，縱享一線濱水景觀，臻稀程度爆表！

從土地天賦開始，項目就區隔了同緯度其它新盤。

而在這樣優質稟賦的土地上，項目打造了8F洋房+4F疊墅的親地建筑，真正的墅質社區，住戶更少，從土地、綠化、社區配套到物業，人均資源占有更多，隱私性也更好。

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房源分布示意圖

同時，利用雙面環水的特點，項目設計“一巷兩灣·五庭九弄”的景觀布局。

以“和風巷，月牙灣，杏花疏影溪云染；五庭汀橋煙雨，九弄道盡蝶瀾，傍花隨柳夢夕岸”，的意境，展開對社區景觀的塑造。

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效果示意圖，僅供參考

項目打造新中式立面風格，別墅1-3層、洋房1-2層采用來自巴西的維多利亞白天然石材干掛，營造高級、大氣的建筑氣質。

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效果示意圖，僅供參考

“璞”字象征著蘊藏有玉的石頭，比喻品質純真、未加修飾之天然美質，正好可以形容朱家角大淀湖畔雙面環水低密用地的自然稟賦；

“悅”字則代表愉快和高興，意味著業主在此墅區都能享受到人生的美好，身心愉悅。

恒文璞悅江南，必將為業主帶來醉江南、高品質的愉悅人居體驗！

效果示意圖，僅供參考

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大美朱家角，蝶變科創之城

最后，我們再來看項目所處的地段及配套。

在這一點上，恒文璞悅江南的優勢同樣出眾。

首先，朱家角可以說是上海最適合別墅生活的板塊。

在“上海2035規劃”中，除去崇明島沿海的特殊性，朱家角是少有的一個生態主導型的城鎮圈。

走在路上，寬闊整齊的大道、濃綠挺拔的行道樹，河水清幽，芳草萋萋。江南人骨子里對“小橋流水”生活的憧憬，可以在這里找到，古色古香的小鎮也成為旅游勝地。

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朱家角古鎮實景圖，來自網絡

恒文璞悅江南位于大淀湖畔。項目地塊為別墅社區圍合，圈層質量更有保證。住在這里，尊貴感油然而生，鄰里好友，事業伙伴正所謂“志同道合”。

第二點，今天的朱家角，已經憑借長三角一體化示范區先行區的占位，蝶變為一座科創之城，城市配套資源十分充盈，甚至是超配。

上海這一輪城市發展，青浦絕對是時代的寵兒。一頭是大虹橋，一頭是長三角一體化示范區，兩大國家級戰略規劃，17號線和示范區線（在建）實現交通串聯。

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示意圖

朱家角是長三角一體化示范區的先行區，因此得以獲得超配的城市資源。

比如醫療資源。這里已經有復旦大學附屬婦產科醫院青浦分院（紅房子醫院），長三角（上海）智慧互聯網醫院，還規劃有上海兒童醫院長三角示范區醫學中心（已完成選址，未來總院會遷至朱家角），青浦新城還有復旦大學附屬中山醫院國家醫學中心青浦新城院區在建。

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長三角一體化示范區醫療資源布局圖

為什么要配置如此眾多高能級醫院？

因為這些醫院不僅是服務朱家角或者青浦，而是要服務整個長三角。但朱家角占據了地利，更能“近水樓臺先得月”享受這些資源。

商業方面：淀山湖大道站商業已經崛起，約45萬方萬達茂+東渡蛙城+吾悅廣場+滿天星399廣場等，組成西上海百萬方商圈。對于項目而言，只是一腳油門的事。

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青浦萬達茂實景圖

教育方面：板塊引進了蘭生復旦分校（從幼兒園到高中的K12）、平和雙語學校（從幼兒園到初中）、復旦附中青浦分校等名校，打造復旦系K12教育高地。

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青浦蘭生復旦學校實景圖

交通方面：地鐵17號線東方綠舟站一站就到西岑華為練秋湖研發中心，向東可直達虹橋樞紐。

另有滬青平公路、滬渝高速，崧澤高架等發達路網，快捷出行。

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華為練秋湖研發中心實景圖

特別值得強調的是，華為練秋湖研發中心已經建成投運，華為人才公寓很大部分就在朱家角。首批遷入約3千人才，已經帶動周邊房租大漲。而接下來約3-4萬華為研發人員陸續遷入，將對朱家角城市活力及住宅市場產生巨大影響！

可以預期的是，隨著產業人口導入，有著海量華為員工、醫生等高收入群體，朱家角改善需求勢必旺盛，那恒文璞悅江南這樣的低密墅居產品將會更加搶手！