今年的上海樓市刮起了一股“保利旋風”。

克而瑞公布的1-5月上海房企權益銷售排行榜顯示，保利發展以129.43億領跑，繼續蟬聯上海TOP1。尤其是5月份，在眾多日光盤同臺競技中，保利海玥外灘序BUND98以544組有效認籌人數，成為5月人氣之王。

值得一提的是，外灘序產品半年內已完成三戰三捷。去年12月12日，保利外灘序BUND45首秀，以714%的超高有效認籌率，刷新上海樓市紀錄。12月27日，保利外灘序BUND88開盤當日銷售約27億。前不久的5月27日，保利海玥外灘序BUND98開盤日光，單日銷售額超30億。

亮眼成績單背后，浮現出保利發展已構建一套“以城市發展戰略為錨點、以客戶進階需求為導向、以全鏈條能力為護城河”的體系化戰法，與行業拉開“代差”，形成降維打擊。

01搶占核心資源精準投資

當下房地產時代已告別曾經的野蠻生長時期，進入精細化發展模式，國家層面也在鼓勵探索房地產新模式，這對于房企專業度提出更高要求。尤其是對于保利發展這類航母級央企來說，需要拿出一套高效的正規軍打法。

保利發展的體系化戰法由此而生，這套戰法的核心策略在于“三研合一”，具體而言便是投研、客研、產研。通過錨定城市發展主動脈、提前搶占核心資源、洞察客戶進階需求、極致產品創新來兌現。外灘序便是這套戰法的成功戰例，三開三熱也證明了其有效性。

近百年來，上海城市發展主動脈始終圍繞“一江一河”展開，從金融定位的陸家嘴、到商務定位的北外灘，再到科創定位的東外灘（楊浦濱江），每個時代發展主線都會有一片濱江區來承載。

如今世界大國之間已進入比拼科創實力時代，今年年初杭州六小龍刷屏，全球掀起中國科創浪潮。在上海最新規劃里，眾多CAZ（中央活動區）中唯一定位科創承載區的便是楊浦濱江南段。

保利發展入滬已有21年，重點布局濱江兩岸、蘇河沿岸、五大新城等高能級區域，投研團隊洞察楊浦濱江歷史機遇，意識到這塊區域發展能級和政府重視程度已今非昔比。因此在2024年果斷連續拿下4幅宅地，其中3幅便是外灘序三盤，BUND88和BUND98分別打破了楊浦內環內和內中環樓板價紀錄。

保利發展之所以敢于拿地，主要是基于在入駐楊浦濱江17年積淀下扎實的投研功力。伴隨著華文星空、美團、B站、字節跳動等大型企業陸續入駐，楊浦濱江南段的快速升級也正如其預期。

更重要的是，保利發展是以共建者的身份參與濱江建設，楊浦濱江打造的是“產業-消費-居住”產城模式，外灘序既享受到了高能級配套紅利，也反哺區域升級。

02極致產品創新洞察人心

在保利發展最新發展戰略中，重塑了“以客戶為中心”價值觀，這一理念在上海得到了全力貫徹，外灘序正是以客戶進階需求為導向的產物，在產品力上進行了極致創新。

今年初，住建部基于人們對于居住美好需求的大背景，出臺了好房子標準，著重強調宜居屬性。保利發展最新戰略與其不謀而合，上海客研團隊經過嚴謹的數據分析和客戶調研，判斷出市區多層洋房產品具備很強的市場潛力。原因有二，第一中環內洋房產品庫存不足20套，第二，洋房比高層公寓居住舒適度更高。

因此，在去年楊浦濱江推出了8幅宅地的情況下，保利發展著重發力拿下了其中容積率1.8的兩幅，便是如今的BUND88和BUND98。而BUND45是通過協議出讓方式獲得，容積率更低，僅有1.2。

此外，產研團隊也在同步推進，他們綜合對比了市場上其他洋房產品后，為外灘序產品制定了三大顛覆性設計，開啟一場戶型革命。

首先是使用空間革命。保利海玥外灘序BUND98所有戶型采用的都是全飄窗體系，100㎡戶型配置了6個飄窗，128㎡戶型則有7個飄窗，在行業同類型產品中首屈一指。

100㎡戶型6飄窗示意圖

兩種戶型贈送面積均超過10㎡。疊加玄關廚房客廳餐廳一體化設計，空間感直接拉滿。100㎡戶型實際體驗堪比其他高層樓盤的115戶型，而128㎡戶型居住體感類似于150戶型。

其次是采光革命。全飄窗系統除了增加使用面積外，同時也提升了房屋采光能級，大幅增加采光面。

為了更進一步，外灘序BUND98的100㎡邊套戶型主臥和北次臥配置約270°大飄窗設計，最大化的讓陽光照進每個房間，延長日照時間。

100㎡樣板間主臥次臥實拍圖，以實際交付為準

第三是收納革命。100㎡和128㎡戶型均配置了8大收納空間，從入門玄關，到主臥次臥兒童房，再到衛生間、廚房、陽臺，均按照不同生活場景設置，總收納空間接近20m3。

例如100㎡戶型的玄關柜餐邊柜收納空間約3.25m3，可容納78雙鞋子，玄關柜底部鏤空便于拖鞋收納。其他空間也為特定場景而定，主臥衣柜可放置38件羽絨服和10套換季被褥，生活陽臺家政柜可放置36瓶1L洗衣液和洗衣機+烘干機，這一套收納系統大幅增加空間使用率。

可以看到，保利發展并沒有因為拿到稀缺土地而停止步伐，而是把產品創新做到了極致，而且這種創新基于客戶需求，并非閉門造車。

03體系化作戰構建護城河

事實上，保利發展并不是唯一一家研究市場、客戶和產品的房企，但卻是運營這套打法最順暢的企業之一，護城河在于全鏈條能力和組織能力，三研合一的精髓在“合一”，合一后才能發揮出體系化作戰的最大能量。

很多公司也在運用這套方法，但并沒有形成體系，主要痛點在于無法打破“部門墻”。比如，投研由投資部門完成，在拿地前都會對土地進行研判，但這個過程客服部門和產品部門并不參與，他們在拿地后才會介入，當中便會產生斷檔，影響工程進度和產品兌現。

保利發展則不同，在拿地前便會組織各部門開會，共同研發，力求在拿地前就摸清未來意向客戶需求，確立項目建設方向。在設計環節，上海公司會要求建筑、景觀、室內等部門共同制作建設總圖，確保產品水準的一致性，同時保利發展還引入外部顧問和供應商全程參與，形成合力來保證產品百分百兌現。

外灘序便是這套體系化戰法下的經典案例，在全鏈條高效運轉下，BUND98從拿地到開盤日光僅花費6個月時間。而且其均價在楊浦內中環區域屬于天花板水平，但依然能熱銷，對于行業來說，保利發展為行業驗證了“核心資產+科技人文+運營賦能”所能產生的高額收益。

未來，能否將“上海樣本”復制到其他高能級城市，將是保利發展留給行業的的一大懸念。

對于保利發展來說，這還僅僅只是個開始。6月份，其在上海2個全新項目即將面世，分別是榮獲全國十大單盤主義的保利天奕和保利西郊和煦的煥新之作領墅。

保利天奕坐落于浦東唐鎮，輻射張江和陸家嘴，具備高能級發展前景。保利發展為此匹配了首個天奕產品，打造第五代國際社區，用國際、藝術、智享、松弛四大內核回應人們對于美好生活訴求，引領人居產品力全新迭代。

保利天奕實景圖

保利西郊和煦領墅地處松江洞涇，土地容積率僅為1.01，在限墅令尚未解除的背景下，當屬城市稀缺資源。項目即將推出132-195㎡戶型稀缺聯排和96-122㎡戶型洋房，打造既有更親近自然的庭前綠地，也有面積可觀的全齡居住空間，以及全方位滿足居家收納的尺度，重塑板塊人居新標桿。

保利西郊和煦領墅效果圖

保利發展的體系化戰法能否繼續在上海遍地開花，這兩大樓盤能否再次獲得購房者認可、引發市場廣泛關注，屆時我們拭目以待。