如果要選一位將房地產“玩出花”的商人，李嘉誠必定榜上有名。

這位96歲的商業傳奇，從香港塑膠廠起家，到成為全球房地產投資的風向標，他的每一步操作都充滿爭議，卻又總能賺得盆滿缽滿。

最近長和旗下的香港樓盤爆雷，一次抓走了10人，再次引發了關于李嘉誠操控樓市的熱議。

最近，北京一個名叫“御翠園”的樓盤，因為七折甩賣登上熱搜。

“御翠園”的發展歷程，恰好揭示了李嘉誠最經典的房產賺錢套路：低價拿地、捂盤惜售、高位拋售，哪怕打折也能爆賺幾十倍。

李嘉誠最擅長的策略之一，就是“囤地”。

2001年，他以7億元拿下北京東四環姚家園地塊，樓面價僅1750元/平方米。

這塊地一囤就是23年，直到2024年才以“御翠園”的名義開盤，售價高達7萬-10萬元/平方米，即便打了七折，利潤仍超過40倍。

李嘉誠的這套策略遍地開花。

在成都，和記黃埔2004年以21.35億元購入成都南城都會商住用地，樓面價1030元/平方米，在當時曾被譽為李嘉誠在成都的“1號作品”。

拿地兩年后，和記黃埔把南城都匯886畝地抵押給了四大行，到手26.21億抵押貸款。

先買地，再抵押貸款，錢到手再分期開發，套路是玩兒得明明白白。

項目規劃分8期開發，拖了十幾年才陸續銷售。

到2020年出售剩余房源時，售價已飆升至2萬元以上。

李嘉誠“捂地”16年，到2020年還有6000多套房源。

2020年7月23日，長和實業以78.47億作價轉讓南城都匯項目，并且在公告發布第二天，內部通知“7日之內全部撤離成都”。

南城都匯，成都陸家嘴，截至轉讓，還有6000多套房源沒賣。

最終，李嘉誠轉讓套現35億元，瀟灑離場。

為什么能捂地這么久？ 核心在于“鉆政策空子”。

早年內地土地開發法規不完善，加上港商身份帶來的政策優惠，李嘉誠總能以“分期開發”的名義規避土地收回風險。

例如，每年只開發一小部分，剩下的地塊挖個基坑應付檢查，實際長期閑置。

這種“龜速開發”模式，讓他完美吃到土地升值的紅利。

2024年，北京御翠園突然以7.6折甩賣，均價降至7萬元/平方米，比周邊二手房還低。

表面看是“割肉”，實則仍是暴利：即便降價，售價仍是當年拿地成本的40倍。

這種“打折拋售”的背后，藏著兩重算計。

第一，試探市場，快速回籠資金。

中介透露，御翠園曾以9萬元/平方米試水，發現無人問津后，逐步降價至7.6萬元，最終引發搶購潮。

低價策略既清空庫存，又為后續高價房源蓄客，可謂一箭雙雕。

第二，轉移風險，不賺最后一個銅板。

李嘉誠有句名言：“不賺最后一個銅板。”

當其他房企因高負債陷入危機時，他選擇降價套現，將資金轉向更安全的領域，比如醫療、科技和海外基建。

這種策略在多地復制。

2023年，上海陸家嘴“東方匯經”寫字樓以60億元出售，盡管被批“變相囤地”，但地塊價值已從2006年的17.4億元翻了近4倍。

廣州西城都薈廣場更是典型，90年代拿地后拖了20多年開發，最終高價拋售，利潤驚人。

李嘉誠的囤地策略能成功，離不開對政策的精準規避。

早年他利用國內土地法規的漏洞，例如通過“分期開發”拖延時間，或利用自有資金拿地，避免因依賴銀行貸款而被迫快速開發。

但這一套路近年來遭遇反噬。

2024年，成都地方政府公開將長實集團列入融資黑名單，禁止金融機構向其提供貸款，成為全國首個對李嘉誠“攤牌”的城市。

北京、上海等地也加強了對囤地的監管，要求開發商限期開發，否則收回土地。

即便如此，李嘉誠早已通過長期囤地賺足差價，留下的爭議只能由市場和購房者消化。

與其他房企高杠桿、高周轉的模式不同，李嘉誠幾乎不用銀行貸款拿地。

2022年，長實集團總資產超5000億元，負債率僅24%，而恒大、碧桂園等房企負債率普遍超過90%。

低負債讓他無需急于回款，可以耐心等待土地升值，甚至在經濟下行時逆勢抄底。

這種“保守”策略早年曾被嘲笑。

1950年代，香港流行霍英東發明的“炒樓花”，快速回籠資金，但李嘉誠堅持只租不售，靠長期收租積累現金流。

結果證明，當其他開發商因資金鏈斷裂破產時，他的樓盤卻成了“搖錢樹”。

1970年代他在香港灣仔囤積的寫字樓，租金收入累計超過百億港元，而同期炒樓花的開發商多數曇花一現。

李嘉誠的房產策略，本質上是對“土地金融化”的極致利用。

他低價囤地、高價拋售，甚至被媒體稱為“囤地之王”。

這種暴利模式，導致了兩個惡果。

一是推高房價，捂盤惜售人為制造稀缺。

二是損害購房者利益。

例如北京御翠園業主因項目拖延多年無法收房，最終只能接受補償方案。

從商業角度看，他的成功無法否認。

長江系開發的住宅引入“公攤面積”和“發水樓”（虛報面積）模式，雖不是李氏首創，但通過規模化應用影響行業生態，被批損害購房者權益。

當內地房企沉迷于高周轉、高負債時，李嘉誠用低杠桿和長期主義穿越周期，甚至在行業寒冬中逆勢套現。

或許他真正的經商秘訣就是：放棄所有的家國道義。

參考資料

1. 雪球：《你也可以成為李嘉誠》

2. 華立社：《時隔不到一年降價百萬，李嘉誠七折拋售旗下北京樓盤》

3. 科普粉絲網：《開發商到底多能“囤地”？李嘉誠被列入黑名單，別買房買個“坑”》

4. 新浪財經：《23年“捂地”一朝瘋搶，李嘉誠76折賣北京御翠園》

5. 東方財富網：《不到一年降價百萬！李嘉誠七折拋售旗下北京樓盤》

6. 雪球：《港資房企的“大陸生意”》

7. 鳳凰網房產：《長實：開荒地應予一定優惠才有吸引力 北都片區可重推勾地 規劃清晰增投資信心》

8. 和訊房產：《房企“出海”背后：地價成本僅中國的1/15》

編輯：小可

作者：老A