觀點網 2025年一季度，愛琴海集團、世紀金源、融創商業等商業地產企業均開出新項目，集體在下沉市場發力。

當中期內愛琴海就成功開出了黔東南凱里東方愛琴海購物中心、西雙版納愛琴海購物中心兩個大體量項目，前者商業面積達15萬平方米，后者為約7萬平方米。

當下，商業低線城市正成為新增供應的主要戰場，輸出方式包括輕資產、存量項目改造等。

商業客認為，企業發力低線城市商業的動力，除了有消費力提升帶來的商業機遇外，還與近年來低線城市沉淀了較多商業資產，由此產生的運營提升需求有關。

就愛琴海而言，雖然其在部分低線城市成功運營有商業項目，但可復制性并不強，部分在管項目仍面臨客流不足、品牌競爭力較弱等問題。

從消費REITs角度來看，愛琴海具備發行消費REITs的核心競爭力，但三四線城市項目的長期收益風險不容小覷，后續資產證券化的難度較大。

低線城市的商機與挑戰

隨著城市化進程的不斷推進，一二線城市的商業空間漸趨飽和，不少商業資產管理運營企業開始將目光轉向三線以下的低線城市，探索具有潛力但尚未充分開發的市場。

愛琴海是進軍低線城市商業的代表之一，其定位為專業的資產管理運營平臺，為資產方提供全流程服務及定制化的資產解決方案。

相關數據顯示，截至2024年6月，愛琴海在營項目總計48座，累計簽約項目共146個，簽約管理面積達1404萬平方米，業務已覆蓋全國100多個城市。

據商業客觀察，目前愛琴海在營的項目中有不少位于低線城市，如2024年開出的陜西韓城愛琴海購物中心、六盤水鐘山愛琴海購物中心、安岳愛琴海城市廣場、晉城陽城晶海廣場等。

從新簽約情況來看，近年來愛琴海獲取的新項目多位于低線城市。據商業客統計，2024年以來，愛琴海通過與當地開發商合作簽約的方式獲取了多個商業項目，除部分位于上海、廈門和無錫外，其余均位于三線以下城市。

來源：企業官微，觀點指數、商業客整理

據商業客了解，低線城市商業項目的開發商多為本土企業，商業運營經驗較為欠缺，加之低線城市招商難度遠高于一二線城市，大部分商業項目存在招商倉促、業態布局混亂，依賴售后返租模式等問題。

基于此，專業的商業管理公司介入，助力項目發展，成為重要的趨勢。

低線城市存在商業綜合體建設超前的問題，部分城市商業體量遠超實際消費承載力。相關數據顯示，目前大部分房企在三四線城市新增土地的去化率僅40%左右，遠低于一二線超過60%的數據，加之住宅銷售困難，現房庫存占比高，較難為商業項目發展提供人口支撐。

更重要的是，低線城市品牌引入難度大。在國內消費市場趨于疲軟之際，消費品牌特別是高能級品牌，對低線商業市場的信心不足，大部分商業項目需要通過高額裝修補貼，或者長期免租等條件才能吸引商戶入駐，招商成本攀升。

此外，消費外流現象也不容忽視。國內不少低線城市在高端零售品牌、文化娛樂設施、新興消費場景等方面存在短板，難以滿足消費者對品質化、個性化消費的需求，部分年輕客群被虹吸至附近的一二線城市消費。

愛琴海低線運營難題

低線商業的機遇與挑戰，對商管企業的能力提出了更高的要求。愛琴海此前雖有多年的商業發展經驗，但依然面臨不小的考驗。

首先，其需要面對的是消費動力不足及同質化競爭問題。大部分低線城市人口增量有限，加之頭部企業近年來加大下沉市場的發展力度，因此加劇了項目的競爭，突圍難度增大。

以愛琴海旗下的慈溪環創愛琴海購物中心為例，該項目所在的慈溪市由寧波市代管，常住人口190萬左右，城鎮化率達80%，不過商業體量也較為飽和，布局有超10個商業體、總面積135萬平方米。

與此同時，慈溪環創愛琴海購物中心所在區域面臨萬達、新城、銀泰等商業競品的壓力。加之，同屬寧波的商業體有寧波阪急、天一廣場等知名項目，造成一定的消費分流。

來源：百度地圖，觀點指數、商業客整理

因此，該項目運營中比較重點的是如何吸引并留住本土客群。對此，愛琴海采取的應對策略是強化首店經濟，用更多的城市首店提升項目的競爭力。

據商業客了解，2024年慈溪環創愛琴海購物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通過差異化品牌提升客單價。數據顯示，2024年該項目銷售額超13億元，年度客流突破1350萬，表明上述舉措有一定成效。

2025春節期間，該項目還與盒馬鮮生成功簽約，正式引入慈溪首家盒馬鮮生門店，，涵蓋盒馬花園、盒馬烘焙、餐飲等全品類商品，預計出租面積超過4000平方米。

除加強零售矩陣外，其還在體驗化業態上發力，目前引入有一樂馬丁主題樂園、MT真人密室逃脫等親子和體驗品牌，與萬達、銀泰等項目存在一定差異化。

此外，場景化內容的營銷也是重要的手段。如五一期間慈溪環創愛琴海購物中心開啟次元青年假日計劃，通過COSER互動走秀、舞臺互動游戲等互動場景，打造Z世代社交主場，用以增強年輕客群的粘性。

雖然上述項目在當地市場的表現不錯，但愛琴海仍有部分城市的項目在市場端和運營端上面臨挑戰，如其在昆明商業市場就出現在管項目數量不增反降的情況。

2024年，愛琴海旗下的昆明瑞鼎城愛琴海購物公園更名悅容匯購物公園，標志著愛琴海徹底退出項目的運營。

退出瑞鼎城項目后，愛琴海在昆明僅剩2個在營商業項目，分別為2014年開業的金科·愛琴海購物中心以及 2023年開業的昆明南悅城愛琴海城市廣場。值得一提的是，兩個項目的自駕距離在5公里內，存在明顯的客群競爭，后續運營難度較大。

商業客認為，項目退出背后，與目前低線城市普遍面臨的招商難題有一定關聯。昆明瑞鼎城愛琴海購物公園雖然曾在此前引進了120余家品牌，但首店比例為20%，并不算高，且首店多為昆明或云南首店。在區域特色上有所兼顧，一定程度上彌補了首店量級不足的問題，但并未能扭轉在商業市場上的表現，最終以退出收場。

這種情況并非個例，阜陽愛琴海購物廣場同樣存在主力店能級較低的問題，該項目主力店為愛琴海國際影城、華聯超市，以滿足消費者的日常需求為主。

整體來看，雖然具備一定的商業經驗，但愛琴海的成功項目可復制性并不強，部分在管項目仍面臨客流不足、品牌競爭力較弱等問題。未來，想要在低線商業市場上突圍，需要更好地攻克上述難題。

消費REITs可能性

2024年至今，多支消費基礎設施公募REITs成功上市，加之2025年政策進一步聚焦商業不動產，明確支持購物中心等城鄉商業網點項目發行REITs，國內商業地產迎來全新機遇，資管能力愈發成為企業穩健發展的關鍵。

聚焦到愛琴海，早在2022年，金科集團就以慈溪愛琴海購物公園為標的物業，成功發行了7.9億元的ABS項目。

資料顯示，該項目原為紅星美凱龍2017年收購的爛尾項目——聯盛國際商業廣場。拿下項目后，愛琴海進行改造升級，并于2018年9月正式開業，該項目改造后出租率達95.5%。

2020年3月，金科從紅星美凱龍手中購得該項目，后續商業運營仍由愛琴海負責，并一直運營至今，屬于愛琴海旗下運營情況較好的商業項目之一。

從項目標的來看，愛琴海傾向于選擇地段優越、區域消費潛力大的項目。如慈溪愛琴海，雖然位于低線城市，但屬于經濟強縣核心區，這也為其成功改造運營奠定了基礎，后續也得以成功推動資產證券化，實現資本循環。

就項目類型而言，愛琴海旗下目前有三大產品線愛琴海購物中心、晶海廣場、城市書香，基本覆蓋了不同體量、定位的資產，既有10萬㎡以上的城市級綜合體，也有5萬㎡的區域型商業和開放式街區，能夠滿足REITs對底層資產多樣化的需求。

來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

不過需要注意到，目前成功上市的消費REITs，底層資產均位于核心一二線城市，暫未有三線以下能級城市項目。

商業客認為，這與部分三四線城市項目面臨區域消費力不足的挑戰，租金收益穩定性較差等因素相關。

總體而言，愛琴海集團具備發行消費REITs的核心競爭力，核心城市項目可作為優先標的，如位于上海、天津、廈門等城市的商業項目。然而，三四線城市項目的長期收益風險不容小覷，后續資產證券化的難度較大。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。