爛尾樓，已經(jīng)成了中國房地產(chǎn)史上最慘烈的民生災(zāi)難。
統(tǒng)計顯示，2024年，全國爛尾樓項目超2000個，涉及住房500萬套。僅恒大、碧桂園等頭部房企就有近300個房產(chǎn)項目停工。
別人買的樓房早已是綠樹成蔭、欣欣向榮，而爛尾樓，像被按下了暫停鍵。
這直接帶來一個問題：
樓盤爛尾，剩余按揭貸款究竟該由誰償還給銀行？
按傳統(tǒng)裁判邏輯，銀行依據(jù)《個人購房擔保借款合同》中“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，要求購房者獨自承擔還款責任。最終，73.6%的爛尾樓糾紛中，購房者敗訴。
這也導致由于開發(fā)商資金鏈斷裂導致樓盤停工，大批購房者面臨“錢房兩空”困境，無數(shù)家庭陷入絕望的“財富黑洞”。
近日，江蘇省連云港市中級人民法院發(fā)布了一起相關(guān)典型案例，該案判決顯示，開發(fā)商未能按約定交付房屋，購房者可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款和利息由相關(guān)開發(fā)商承擔。

開發(fā)商應(yīng)承擔終極還款義務(wù)
2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的房屋。同時，楊某娟作為借款人，某銀行作為貸款人，柏某、連云港某公司作為保證人三方簽訂《個人購房擔保借款合同》。
按照合同約定，某銀行將借款轉(zhuǎn)入連云港某公司賬戶。
后面的劇情已經(jīng)在全國各地上演：
連云港某公司不能按約定交付房屋，這個樓盤也成了爛尾樓。
因為連云港某公司不能按約定交付房屋，柏某、楊某娟將該公司起訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，并要求該公司退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。
法院經(jīng)審理后支持了柏某、楊某娟的訴訟請求。
于是，柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續(xù)償還。
后因連云港某公司未按時向某銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。
雙方因代償款協(xié)商未果，柏某、楊某娟再次訴至法院，請求解除《個人購房擔保借款合同》，某公司給付代償?shù)馁J款39617.58元并繼續(xù)歸還未償還的貸款及利息。
法院經(jīng)審理認為，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，在商品房買賣合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業(yè)銀行借款支付購房款以期取得房屋所有權(quán)的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，其主張解除與某銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，于法有據(jù)，應(yīng)當予以支持。
最終，法院判決解除案涉《個人購房擔保借款合同》，連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款及利息并向某銀行償還《個人購房擔保借款合同》項下剩余借款本金及利息。
此案的判決彰顯《民法典》公平原則，穿透形式正義，直指實質(zhì)公平：
開發(fā)商作為貸款資金實際使用人和受益人，應(yīng)承擔終極還款義務(wù)，風險不應(yīng)由購房者承擔。
斷供潮是“金融核彈”
曾經(jīng)，個人住房貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
根據(jù)央行統(tǒng)計，到2025年一季度末，個人住房貸款余額37.9萬億元。
相當于全部GDP總量的28%！
以國有六大行為例，到2024年底，工商銀行個人住房貸款余額60831.8億，農(nóng)業(yè)銀行49845.92億，中國銀行46609.14億，建設(shè)銀行61878.58億，交通銀行14666.04億，郵儲銀行23821.46。
六大行合計為25.77萬億，占全部個人住房貸款余額的將近7成。

一個殘酷的現(xiàn)實是，2024年銀行的個人住房貸款壞賬率正在全面且快速攀升。
2024年底，工商銀行個人住房不良貸款率從0.44%上升到0.73%，增幅達到了66%。個人住房不良貸款金額從2023年的278.27億增長到了443.17億，增幅達到了59%。

工商銀行2024年年報

建設(shè)銀行個人住房貸款不良率從0.42%上升到了0.63%，增幅50%；
農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款不良率從0.55%上升到了0.73%，增幅33%；
中國銀行個人住房貸款不良率從0.48%上升到了0.61%，增幅27%；
交通銀行個人住房貸款不良率從0.37%上升到了0.58%，增幅57%；
郵儲銀行個人住房貸款不良率從0.55%上升到了0.64%，增幅17%！
也就是六大國有行的個人住房貸款不良率集體攀升，交通銀行增幅57%最高。

六大行的個人住房貸款不良率合計為1685億。
至于其他股份行與城商行表現(xiàn)更慘。
渤海銀行個人住房貸款不良率從0.97%上升到了1.98%，已經(jīng)翻倍。

渤海銀行2024年年報

股份制銀行的扛把子招商銀行，個人住房貸款不良率從0.37%上升到了0.48%。
過去20年，“買房致富”的觀念一度深入人心，催生了龐大的房地產(chǎn)市場。
但是預售資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)漏洞百出，危機一步步埋下。
此次連云港的這個判決的價值已經(jīng)遠超個案：
開發(fā)商明白違約，終將自食其果；

銀行也要學會敬畏消費者的權(quán)利；

購房者也不必跪在爛尾樓前痛哭。