2025 年 5 月，70 大中城市的房價(jià)變化數(shù)據(jù)出爐，顯示出房價(jià)膠著的態(tài)勢，讓人看不清后市。同時(shí)，五年期 LPR 房貸利率下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)，從 3.6% 降至 3.5%，繼續(xù)降低了購房成本，那么對于增強(qiáng)買房欲望影響大不大？

央行5月份已經(jīng)降準(zhǔn)降息了，也是下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，那么傳導(dǎo)而來的，那就是LPR貸款基準(zhǔn)市場利率，也需要隨之而變。果然在20日，迎來了2025年度第1次下調(diào)。按照新利率計(jì)算，假如商貸100萬元、貸款30年等額本息還款，也就意味著新買房用戶，每月還款額可以月供減少56元，30年月供累積減少2萬元。

但是對于購買欲望的刺激有多大呢？平臺(tái)做了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分用戶選擇的是“還是不太敢”，以及“對我都一樣”。在這背后，也有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，那就是城鎮(zhèn)居民可支配收入增速從2019年的8.9%降至2024年的4.5%，房貸收入比超50%的家庭占比達(dá)28%。現(xiàn)在就是在拐點(diǎn)，那么向哪個(gè)方向拐呢？

作為房價(jià)代表的北上廣深4個(gè)一線城市，表現(xiàn)出兩漲兩跌。上海漲幅最高，達(dá)到了0.5%，北京漲0.1%。對應(yīng)的廣州跌0.2%、深圳跌0.1%。全國各大城市也是有漲有跌，但是跌幅在收窄，漲幅好現(xiàn)在擴(kuò)大，有望顯示出房價(jià)企穩(wěn)的跡象。

2025年如果經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定，那么LPR短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)的可能性不大，利率表現(xiàn)穩(wěn)定，但是為何用戶的情緒仍然反應(yīng)到“還是不太敢”？有可能說明現(xiàn)在對于房價(jià)未來的走勢仍然不樂觀，在2024年二手房均價(jià)下跌6%，部分城市跌幅超15%，購房者擔(dān)憂“省利息2萬，虧本金20萬”，同時(shí)收入預(yù)期不穩(wěn)定，更加深了對于花大筆錢買房的恐懼。

還有很多接受調(diào)查的用戶，覺得無論房貸利率如何變化，那“對我都一樣”。有可能說明現(xiàn)在的市場供需關(guān)系有著飽和，剛需購買需求還在退潮。現(xiàn)在我國戶均住房1.2套，城鎮(zhèn)化率65%接近瓶頸，首套剛需購房人口年均減少300萬。

同時(shí)2024年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大至10城，持有商品房的成本上升，本來租金回報(bào)率就不高，大約就在2%之內(nèi)，那么還擠壓租金回報(bào)率。民眾并不認(rèn)為買房是一個(gè)穩(wěn)定的投資。剛需買房和投資買房欲望都不強(qiáng)烈，即使房貸利率下調(diào)影響也不大。

同時(shí)，現(xiàn)在公布的70城大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，也需要再多觀察。每年的四五月份，都是全國樓市的交易黃金季節(jié)，所以現(xiàn)在也很難去確認(rèn)這個(gè)趨勢。那么伴隨著目前LPR貸款利率也在下調(diào)，買房成本進(jìn)一步下降，而各地促進(jìn)樓市發(fā)展的措施，也已經(jīng)出到了史無前例的優(yōu)惠。在多方因素疊加起來，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)樓市大反轉(zhuǎn)的行情？

不過德先生還是做了一個(gè)大膽的預(yù)測，將全國樓市分為三類，未來分化還將持續(xù)，有可能形成不同的趨勢未來：

一、一線城市有可能房價(jià)企穩(wěn)，而且還慢慢上升。北上廣深等一線城市，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、人口吸引力大，房價(jià)有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。尤其是上海和北京，隨著 LPR 的下調(diào)，購房需求增加，房價(jià)有望繼續(xù)上漲。數(shù)據(jù)也顯示，現(xiàn)在核心區(qū)學(xué)區(qū)房、改善型豪宅成交回升。

二、二線城市根據(jù)人口流入流出的數(shù)據(jù)變化，未來房價(jià)會(huì)分化明顯。二線城市的房價(jià)走勢將出現(xiàn)明顯分化。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、人口流入多的城市，房價(jià)有望企穩(wěn)回升；而經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、人口流出的城市，房價(jià)可能繼續(xù)調(diào)整。現(xiàn)在他們的買房優(yōu)惠政策力度都很大，“購房補(bǔ)貼+放松限購”，顯示的效果還并不明顯。

三、縣城乃至三四線城市，可能還是會(huì)以調(diào)整為主。三四線城市的房價(jià)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、人口流出較多，房價(jià)可能繼續(xù)調(diào)整。但隨著 LPR 的下調(diào)，購房成本降低，房價(jià)調(diào)整的幅度可能有所收窄。現(xiàn)在從一些數(shù)據(jù)可以看到，例如洛陽、岳陽等城市房價(jià)同比跌幅超5%，人口流出年均減少1%-2%。

另外針對何時(shí)房貸還款額調(diào)整，德先生再說明，新買房民眾可以馬上享受到房貸利率下調(diào)帶來的好處。而對于存量房貸用戶來說，也只能等到自己房貸合同每年的LPR利率調(diào)整月，才能迎來自己的房貸利率下調(diào)。也就是說假如是過去某年的7月買的房，申請的房貸，那么也只能等到8月份才能迎來存量的房貸利率下調(diào)和每月的還款金額減少。

現(xiàn)在房價(jià)如棋局，需要步步去觀察。新房市場和二手房市場，仍然需要做更多的努力，才能讓房價(jià)未來的預(yù)期走勢進(jìn)行反轉(zhuǎn)，僅僅靠房貸利率下調(diào)來影響購房欲望可能還不夠。那么你覺得樓市穩(wěn)定了嗎？未來會(huì)不會(huì)在一些一線城市和人口涌入城市，出現(xiàn)房價(jià)的上漲呢？