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澳洲樓市全面回暖!年輕人靠這招“躺贏”買房,CBD地王大戰也來了

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房市“急凍”迅速回暖!澳洲房價強勢反彈,所有首府城市齊頭并進


《悉尼晨鋒報》6月3日報道,澳洲住宅價格在短短3個月內經歷小幅下跌后迅速反彈,創有記錄以來時間最短、幅度最小的低谷期之一,利率下調、買家信心回暖以 及房源緊張都推動了市場回暖。

Cotality的最新數據顯示,2024年11月至2025年1月間,一系列加息和生活成本壓力影響了買家的購買力,導致全澳房價下跌了0.4%。 然而,在2月,也就是兩年多來首次降息的那個月,市場開始出現轉機。

澳聯儲在2 月和5月兩次降息,目前的現金利率為3.85%。Cotality 5月的Home Value Index顯示,今年前5個月的房價上漲了1.7%。

5月,所有首府城市的房價都至少上漲了0.4%,悉尼上漲了0.5%,墨爾本0.4%,布 里斯班0.6%,珀斯0.7%。

Cotality的Tim Lawless表示,最近的放緩更像是房價趨于平穩,而非真的下跌,比2020年和2015年的短期下跌要溫和得多。

2020年4月至6月(新冠疫情初期),房價下跌了1.8%,隨著現金利率降至0.1%,房價飆升。

2015年也出現了類似的快速反彈。

當時,澳洲審慎監管局收緊了貸款標準,尤其是針對房產投資者。正因如此,2015年第四季度,房價下跌了1.4%。

Lawless表示:“這充分表明了信貸獲取能力,即能否從銀行借到錢,對房價的影響有多大。”

盡管全澳房價正在上漲,但各個首府城市的表現都不太一樣。

墨爾本去年經歷了較長時間的下跌,而布里斯班和阿德萊德則一直保持正增長。

Lawless指出,墨爾本的房價仍比2022年3月的峰值低4.5%,而悉尼則僅比2024年9 月的峰值低0.3%。

“自1999年來,我們還沒有見過悉尼和墨爾本的房價差距如此之大。”

他補充道,布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價均處于峰值,但整體水平低于悉尼或墨爾本。

Lawless還表示,今年市場將同時面臨阻力和助力,但他預計房價整體仍會呈上漲趨勢。

阻力包括可負擔性問題和高家庭債務水平,而助推房價上漲的因素包括較低利率、買家情緒改善以及住房供應減少。

他說:“這些利好因素足以抵消市場面臨的任何不利因素。”

McGrath Estate Agents的John McGrath表示,買家情緒有所改善,但房價并未出現大幅上漲。

“如果我們在2025年看到第3次甚至第4次降息,這將對市場產生積極影響,意味著趨勢正在持續,會增強買家信心,推動首次購房或換房的決策。”

McGrath還表示,復活節假期和聯邦大選后,悉尼的掛牌房源數量有所增加,賣家情緒也有所改善。

“總的來說,我預計到圣誕節前,200萬澳元以下的房屋價格將上漲2.5%至5%,因為信心正在緩慢恢復。”

在墨爾本,Marshall White Group的John Bongiorno也認為,自2月首次降息以來,市場情緒更加積極了。

“競拍者出手更有力了,看房人數略有增加,所以我們目前看到了樂觀情緒。”

他表示,首次購房者已重返市場,試圖尋找100萬澳元以下的獨立屋或公寓,他預計這種趨勢將逐漸蔓延至高端市場。

“今年的市場不會突飛猛進,但會比以往任何時候都更正常。”

02

悉尼這些城區將迎來大規模住房改革


新州一個擁有特別權力、旨在加快住房供應的三人小組,在成立后的前六個月里,已將一百多個重大項目送上審批快車道,這一數字遠超最初預計,并為悉尼關鍵增長地帶新增4.5萬套住房掃清了障礙。

包括The Hills地區、西悉尼以及城市西南邊緣在內的多個區域,將迎來大規模住宅開發。

自今年2月首次會議以來,新州住房交付管理局(HDA)已建議數十個項目繞開地方議會審批程序。

這個由三名資深州政府官員組成的管理局,原本旨在加速冗長緩慢的規劃體系部分環節。

不過,被選中的項目依然面臨一系列長期存在的開發障礙,可能導致開工延遲,甚至使項目徹底擱淺。

這些開發計劃主要沿現有及規劃中的地鐵線路分布。

預計到2032年,悉尼地鐵將有4條線路、46個車站。

其中,The Hills地區Norwest地鐵站旁的一個新項目,計劃建設1600套住宅,并包含一個新功能中心及商業場所。

在西北線終點Tallawong地鐵站200米處,另有1300套住房被推薦進入審批快車道。

針對北悉尼、St Leonards和Macquarie Park等地,也有大規模開發計劃獲推進,隨著未來十年交通及基礎設施樞紐落地,這些區域將迎來顯著人口增長。

目前該機構已推進的最大單項申請在Rhodes,計劃在橫跨Concord Road和帕拉馬塔河的兩塊地塊上新建2000多套住房。預計在Concord West站附近還能新建約1400套住宅。

在西南Leppington地鐵站旁的兩個綜合開發項目中,預計將有3000多套住房獲推薦。

Bringelly Road和Austral地區也有較小規模的提案獲支持,后者包括一個400套住房項目。

Parramatta Road、New South Head Road及Pacific Highway等道路沿線,也有大量住宅項目進入快審,包括Crows Nest、Chatswood、Homebush、Canada Bay和Edgecliff等地的數千套住房。

該小組成員包括州長辦公室秘書Simon Draper、規劃廳秘書Kiersten Fishburn及新州基礎設施署首席執行官Tom Gellibrand。

小組每兩周召開一次會議,評估大型住宅及綜合用途項目,隨后向規劃部長Paul Scully推薦哪些方案可走“州重大項目”審批通道。

被管理局選中的項目可享受加速審批流程,但由于開發體系其他環節仍存在低效,例如施工延誤和政府處理遲緩等,新增住房供應依然可能受到影響。

Scully承認,要讓這些項目順利推進,還需對現有規劃體系進一步改革。

Scully表示:“我們會繼續努力,打造一個現代化、切合實際需要的規劃體系。這可能包括立法與非立法改革。我希望反對黨能信守承諾,提供兩黨支持。”

03

悉尼CBD地王開發戰!誰能拿下這塊價值數十億的黃金地?


澳洲地產巨頭Lendlease、Mirvac及其合作伙伴、悉尼餐飲大亨Justin Hemmes,已占據優勢地位,極有可能贏得悉尼最受追捧的CBD開發項目之一——Hunter Street地鐵站上蓋工程。此前的競爭對手Brookfield已宣布退出該項目的競標。

該項目的核心是兩棟超過50層的摩天大樓,預計將提供15萬平方米的商業辦公空間,一旦開發完成,其價值或將達到數十億澳元。

這一項目之所以極具吸引力,除了位于悉尼CBD核心地段外,還將直接接入Sydney Metro West地鐵線路,并通過地下通道連通Martin Place和Barangaroo等重要商業區域。

盡管只剩一個投標方,悉尼地鐵仍將按原計劃推進招標流程,評估Metropolis財團的提案是否符合政府目標,并確保其具備性價比。

三年前,新州政府將兩個財團列為Hunter Street站及上方兩棟大樓開發項目的最終入圍者。其中,Metropolis財團由Lendlease、Mirvac、Hemmes私人公司以及Coombes Property Group組成;Brookfield財團則由加拿大房地產巨頭Brookfield旗下多個業務部門組成。

Hunter Street站將設有兩個出入口:一個位于O’Connell Street拐角,另一個位于George Street拐角。原計劃中標結果應在去年公布。

但據行業人士透露,早在今年2月,Brookfield已表示將退出競爭,將精力轉向更短期、回報更明確的機會,如物流設施、學生公寓與酒店投資。

Brookfield曾在附近Wynyard站地塊成功打造20億澳元辦公塔樓,該項目通過與州政府提交“非招標提案”方式推進,成為其在車站上蓋開發的經典案例。

雖然Metropolis財團尚未正式中標,但Brookfield退出,顯然對其非常有利,尤其在當前悉尼CBD寫字樓供不應求、企業重返辦公潮的背景下,高品質辦公空間競爭日益激烈。

這一進展也正值Lendlease進行全面戰略重組之際。該公司首席執行官Tony Lombardo正致力于減少海外市場風險敞口,將更多資本回流至澳大利亞本土業務。

包括投資管理在內的業務板塊近期進展顯著。Lendlease上月剛獲得韓國國家養老金(NPS)委托管理悉尼辦公大樓Aurora Place,管理資產規模達12億澳元。同時,Lendlease也在北悉尼的Victoria Cross車站開發上蓋項目。

高端租戶與國際投資者對悉尼CBD寫字樓的興趣日益濃厚。Mirvac近期在55 Pitt Street打造的55層摩天大樓項目進展順利,已獲得約12家律師事務所預租承諾,并吸引一位日本重量級投資者出資約13億澳元購買該項目三分之二的權益。

04

不搬出去照樣買房!澳洲年輕人用這招逆襲房市


在房價高企、利率高漲的當下,一種全新的房產投資方式正在澳洲年輕人中悄然興起。

越來越多的千禧一代和Z世代選擇先買房投資、再繼續住在父母家中。這批年輕投資者被稱為“stayvestors”,即“住家投資族”。

一些人甚至已經擁有三套房產,但仍舊在父母家中睡在童年的臥室里。

例如,25歲的阿俊·喬德里(Arjun Chowdrey)在去年8月生日剛過,就購買了一套悉尼北部Willoughby區域的期房,但他依然選擇和父母同住。

“我們當時的目標就是盡早進入房產市場,”他說,“悉尼的房價實在太瘋狂了,要自己完全承擔房貸并不容易。我們決定買投資房是最可行的選擇。”

他表示,和父母關系良好,也愿意等到將來經濟能力更穩或進入長期關系后再搬進自己的房子。

“能和家人住在一起是件幸運的事,”他說,“住在外面不僅生活成本高,還難以存錢和積累資本。”

Ray White下北岸項目總監Tim Abbott表示,近期看到越來越多像阿俊這樣的“住家投資族”進入市場,尤其偏好買期房,“他們通常沒有能力立即獨立承擔房貸,但靠租金覆蓋一部分月供,仍能在市場中占據一席之地。”

32歲的羅科·馬拉波迪(Rocco Marrapodi)就是典型案例,他已擁有三處房產:兩套位于西悉尼,一套在西澳珀斯北部60公里外的Two Rocks。他的選擇是:全部出租,自己繼續和父母住在悉尼Condell Park的家中。

“我從小父母就教我要靠房地產打下基礎,”他說,“我2018年買了第一套房,從那時起就一直在積累。”

他的策略簡單直接:買入、持有、還貸、積累凈值、套現,再買下一套。

盡管他知道“30多歲還住家里”會被貼上標簽,但他說這是自己的“巨大優勢”,“不僅能陪伴父母,也給了我巨大的財務起點”。

24歲的Senara Fernando是另一位“住家投資族”代表。她在墨爾本北部與父母同住,但已在西澳濱海小鎮Mandurah購買了一套兩居室公寓——靈感來自一位家族朋友的“跨州投資”做法。

“墨爾本實在太貴了,我們花的價格,在墨爾本根本買不到類似房子。”她說,“年輕人需要更聰明地儲蓄和投資。”

她大學畢業后,進入水產養殖行業工作,父親用她的第一份工資幫助啟動買房流程。

未來兩年,她希望該公寓升值后能提取凈值用于購買第二套房,最好是一套自住型獨立屋。她說:“等積累起足夠的資本,再在墨爾本買房,就可以真正實現自主生活。”

買家代理公司Buyers Agency Australia創始人Dragan Dimovski表示,越來越多首置業者并不是被迫住在父母家,而是出于理性考量。

“通過出租,年輕買家能更快還貸、積累凈值,同時不讓自己陷入財務壓力。”不過他也提醒,預算應考慮空置期、維修支出和緊急儲備,避免完全依賴租金收入。

The Agency西澳負責人Jason Hapeta補充說,不少父母正在主動鼓勵孩子早點入市,哪怕是以投資方式:

“在房源緊張、房價持續上漲的環境下,很多父母都說:‘我們這一代都能買得起房,孩子這代幾乎進不去了’。”

他認為,“像Senara這樣的策略為年輕買家提供了堅實的起點。通過早期投資并獲得租金回報,他們比上一代更早開始積累資產,為未來自住房打好基礎。”

*本文圖片均源自網絡,如有侵權,請聯系后臺刪除

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