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清盤率驟降至63.8%，但市場(chǎng)人士看漲7月！澳洲樓市短暫放緩

由于買家和賣家在長周末“集體休市”，澳洲住宅拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)回落，全國清盤率跌至今年以來最低，打斷了近期房市回暖的節(jié)奏。

上周安排的拍賣數(shù)量大幅下降，比前一周減少了一半以上，多數(shù)州都因國王生日長周末暫停活動(dòng)。

盡管掛牌房源減少，但全國初步清盤率也下滑至63.8%，創(chuàng)下今年以來的最低水平（不含1月波動(dòng)數(shù)據(jù)），數(shù)據(jù)由Cotality（前身為CoreLogic）提供。

此前兩周，全國初步清盤率均維持在70%以上。

SQM Research創(chuàng)始人Louis Christopher表示，假期期間買賣雙方面活躍度通常較低，但他預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在本周反彈，并重拾此前由降息推動(dòng)的積極勢(shì)頭。

“我們很可能會(huì)回到兩三周前的活躍水平，”Christopher對(duì)《澳洲金融評(píng)論報(bào)》說。

“市場(chǎng)上現(xiàn)在談?wù)?月再次降息的聲音越來越多，我們也認(rèn)為RBA會(huì)在7月降息。所以我預(yù)計(jì)從現(xiàn)在起，清盤率將進(jìn)一步走強(qiáng)。”

上周公布的疲弱GDP數(shù)據(jù)增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)澳儲(chǔ)行7月7-8日會(huì)議上再次降息的預(yù)期。如果成真，這將是年內(nèi)第三次降息。金融市場(chǎng)認(rèn)為澳儲(chǔ)行將現(xiàn)金利率從3.85%降至3.6%的概率高達(dá)91%。

此前的兩次降息已終結(jié)了一波短暫溫和的房市修正，自2月以來房價(jià)持續(xù)溫和回升，買家信心明顯改善。

在假期沖擊下，悉尼市場(chǎng)受挫最為明顯，初步清盤率從前一周的69.9%下滑至59.9%。

“除去1月波動(dòng)期，這是悉尼今年目前為止最低的初步清盤率，”Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless表示。

“這打破了此前拍賣市場(chǎng)持續(xù)升溫的趨勢(shì)。現(xiàn)在要看隨著數(shù)據(jù)進(jìn)一步收集，清盤率是否會(huì)上修，或者市場(chǎng)在長周末過后是否迅速恢復(fù)。”

盡管市場(chǎng)整體放緩，悉尼仍有亮眼成交。

在西北區(qū)Eastwood，一套位于999平方米轉(zhuǎn)角大地上的四房獨(dú)棟住宅，在2 Wingate Avenue現(xiàn)場(chǎng)拍賣中以401萬澳元成交，吸引四位競標(biāo)者激烈爭奪。

“原本的市場(chǎng)預(yù)期是250萬至300萬澳元，這可能是我主持過最精彩的一場(chǎng)拍賣，”Ray White Epping的中介Tian Hong說。

“當(dāng)出價(jià)達(dá)到400萬時(shí)，全場(chǎng)觀眾爆發(fā)出掌聲，鄰居圍觀者眾多。這是Eastwood最好的地塊之一，賣家高興得不得了，買家也非常滿意。該地塊有開發(fā)潛力。”

賣家隨后已購入一塊新土地，打算建造新房。

與此同時(shí)，墨爾本市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)健表現(xiàn)，初步清盤率為71.5%，這是該市連續(xù)第六周維持在70%以上，但也創(chuàng)下自4月最后一周以來的最低初步水平。

在較小市場(chǎng)中，阿德萊德以60.3%的初步清盤率居首，其次是布里斯班（58.3%，掛牌量較多）。堪培拉錄得54.5%。

02

澳洲私募基金盯上“二線城市”，8%年回報(bào)搶籌優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)

澳洲多家精品地產(chǎn)投資公司和基金管理機(jī)構(gòu)，正在悄然加碼對(duì)區(qū)域城市商用地產(chǎn)的投資布局。這些位于非核心城市的零售與酒店類物業(yè)，部分年收益率高達(dá)8%，吸引了大批尋求高現(xiàn)金流回報(bào)的投資者。

這一輪資本下沉，覆蓋從單一資產(chǎn)持有型基金（如區(qū)域城鎮(zhèn)的一家酒店或小型購物中心）到大型基金平臺(tái)（如 Haben 和 Fawkner Property）對(duì)區(qū)域購物中心的控股投資，體現(xiàn)出私募資本對(duì)“穩(wěn)定現(xiàn)金流+高性價(jià)比資產(chǎn)”的強(qiáng)烈偏好。

在單一資產(chǎn)投資方面，來自悉尼的 Blackfox Property Group 是活躍玩家之一。該公司目前已累計(jì)收購13項(xiàng)資產(chǎn)，總市值約達(dá) 1.5億澳元。本月，Blackfox又以 逾2700萬澳元 買下位于維多利亞州北部地區(qū)中心城市 Shepparton 的一家大型零售中心。

Blackfox創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事 Marc Schwartz 表示，該項(xiàng)投資完全契合公司一貫的策略：“我們關(guān)注的是在區(qū)域增長城鎮(zhèn)中，擁有強(qiáng)大品牌租戶的零售資產(chǎn)。盡管這些資產(chǎn)的租金水平通常低于大城市，但租金回報(bào)率反而更高。”

他補(bǔ)充道：“Shepparton等區(qū)域城市具備清晰的長期增長邏輯——人口持續(xù)增長、政府基建投入不斷，零售需求自然隨之上升。”

“Shepparton Home 的收購價(jià)格低于其重建成本，這意味著我們還擁有進(jìn)一步提值的空間。”

在當(dāng)前全球資本回報(bào)預(yù)期普遍收縮的背景下，澳洲區(qū)域城市的“次核心地段商用物業(yè)”，正成為越來越多私募基金和高凈值客戶尋找穩(wěn)定現(xiàn)金流與資本增值潛力的雙重出口。

未來，這一板塊將成為澳洲商用地產(chǎn)市場(chǎng)的不可忽視力量。

03

澳洲哪里的鄰里關(guān)系最融洽？最新數(shù)據(jù)出爐！悉尼一地上榜

RealEstate網(wǎng)站6月8日?qǐng)?bào)道，最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近四分之三的澳洲人感覺自己 不再像以前那樣了解鄰居，許多人避而不見，甚至發(fā)送帶有攻擊性的信息。

這是來自Real Insurance和MyMavins的獨(dú)家數(shù)據(jù)，揭示出澳洲人與鄰居的交往越來 越少，尤其是在社區(qū)意識(shí)方面存在著顯著的代際差異。

報(bào)告中最引人注目的發(fā)現(xiàn)之一是，全國72%的人認(rèn)為，與20年前相比，澳洲居民對(duì) 了解鄰居的興趣明顯下降。此外，高達(dá)62%的澳洲人承認(rèn)，他們?cè)c某位鄰居同住 超過半年卻從未謀面。

在Z世代和Y世代的澳洲人中，這一比例分別上升到了71%和70%。

Happiness Institute的心理學(xué)家兼創(chuàng)始人Tim Sharp表示，2025年的鄰里關(guān)系變化 源于人們社交方式的轉(zhuǎn)變。

“對(duì)Z世代和Y世代來說，社區(qū)并不總是指門前左鄰右舍。他們的社區(qū)往往是在線 上，基于共同興趣，通過評(píng)論區(qū)和私信而非車道和死胡同建立起來的。”

“社區(qū)不再僅由地理邊界定義，而是由共同愛好、興趣等因素界定……對(duì)建立關(guān)系的 需求從未消失，它是人類本性的固有部分。”

這些數(shù)據(jù)來自《2025年真實(shí)鄰里報(bào)告》，調(diào)查對(duì)象包括5000多名18歲以上的澳洲人。

報(bào)告用一個(gè)評(píng)分系統(tǒng)計(jì)算出全國最快樂的社區(qū)，評(píng)分基于友好程度、可親程度、樂于助人程度、社區(qū)精神及噪音水平。

澳洲得分最高的三個(gè)地區(qū)包括悉尼的Sutherland，凱恩斯以及南澳的東南部。

在評(píng) 分的另一端，新州中西部、Ballarat和墨爾本內(nèi)城區(qū)得分最低。

鄰里之間最常見的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是噪音水平：48%的澳洲人會(huì)因噪音問題批評(píng)鄰居。

這種批評(píng)并非總是隱而不見的，四分之一的澳洲人曾收到鄰居發(fā)送的帶有攻擊性的 文字信息，這一比例在Z世代的受訪者中上升到了三分之一。

更糟的是，超過三分之一的澳洲人覺得他們的隱私被鄰居侵犯，從未經(jīng)同意的觀察到擅自進(jìn)入他們的房產(chǎn)。

不過，數(shù)據(jù)中也并非全是負(fù)面消息。

48%的受訪者表示，與鄰居的日常交談最終發(fā) 展成了友誼。

大約三分之二的澳洲人認(rèn)為他們的鄰居總體上是樂于助人和可親的，80%的人認(rèn)為良好的鄰里關(guān)系對(duì)安全和應(yīng)急非常重要。

社區(qū)拓展團(tuán)體Good for the Hood的創(chuàng)始人Jo Taranto表示，她經(jīng)常看到人們?cè)?Facebook等社交媒體上創(chuàng)建在線群組，以便同一社區(qū)的居民互相聯(lián)系。

她說：“網(wǎng)絡(luò)小組是補(bǔ)充和支持現(xiàn)有關(guān)系的好方式，也可以為即將舉辦的活動(dòng)創(chuàng)建新的聯(lián)系。

這些小組在建立本地認(rèn)同感和支持本地活動(dòng)方面發(fā)揮著非常積極的作用。”

Beck Thompson和她的丈夫在新冠疫情期間通過陽臺(tái)對(duì)話和遞送食物與鄰居建立了友好的關(guān)系。

不久之后，這對(duì)夫婦和他們的孩子決定搬到?jīng)]有任何人際關(guān)系的Batemans Bay。

Beck表示：“我們有共用的晾衣區(qū)，這樣我們認(rèn)識(shí)了一個(gè)帶著兩個(gè)孩子的單親媽媽鄰居。”

通過發(fā)展出親密的友誼，如今他們的孩子們一起玩耍，他們也在照看孩子和接送上學(xué)方面互相幫助。

“她現(xiàn)在是我們的緊急聯(lián)系人，”她說，并鼓勵(lì)其他人也努力去了解他們的鄰居。

“我覺得人們已經(jīng)厭倦了網(wǎng)上交流，想在現(xiàn)實(shí)生活中結(jié)識(shí)人。可以從打招呼或微笑開始，我和鄰居在進(jìn)入對(duì)方家之前就已經(jīng)了解了彼此，你可以在外圍聊天，有很多小方法可以建立聯(lián)系。”

04

昆州住房危機(jī)：高收入群體被清算，政府將嚴(yán)打社會(huì)福利住房濫用問題！

年收入豐厚卻悄悄住在政府補(bǔ)貼公屋中的昆士蘭居民，可能很快面臨政府嚴(yán)厲整頓，被迫搬離！

州政府宣布的所謂“社會(huì)住房重置”行動(dòng)，將對(duì)全昆士蘭所有公屋住戶的年收入及資格進(jìn)行全面審查。

此前，政府發(fā)現(xiàn)一些租戶——尤其是夫妻——收入不菲，卻仍享受私人市場(chǎng)三分之一的超低租金，這一情況令人震驚。

其中一對(duì)布里斯班夫婦年收入合計(jì)20萬澳元，但每周租金不足200澳元，而同類房產(chǎn)租金估值為675澳元。

在另一起案例中，湯斯維爾一戶家庭年收入16萬澳元，租金僅190澳元一周，而該地區(qū)類似物業(yè)的市場(chǎng)租金約為500澳元。

還有一戶位于莫頓灣市（City of Moreton Bay）的家庭，周收入接近3500澳元，卻僅支付約270澳元租金。該房產(chǎn)的中位租金應(yīng)為650澳元每周。

住房廳長 Sam O’Connor 表示，從今年7月1日起，所有公屋租戶都將接受租金審查。

收入超出門檻或被判定不符合資格的租戶，將按市場(chǎng)價(jià)繳納租金，并獲6至8周時(shí)間尋找其他住房。

而租戶若支付的租金低于家庭收入四分之一，將最多被調(diào)整每周租金上漲15澳元。

O’Connor 先生表示，此次“重置”將幫助政府騰出住房給昆士蘭最脆弱的群體，緩解5萬人的公屋等待名單。

“我們確保社會(huì)住房是為最需要幫助的人和家庭準(zhǔn)備的，而不是年入超20萬澳元的人群，”他說。

“工黨多年視而不見，不再核查租戶是否仍符合資格，放任租金審查流于形式。”

“令人難以置信的是，年入六位數(shù)的人竟然能多年占用社會(huì)住房，而真正急需幫助的人卻被排在等待名單上。”

據(jù)政府介紹，自新冠疫情以來，昆士蘭就未再進(jìn)行年度租金審查，社會(huì)住房資格和補(bǔ)助均由前工黨政府根據(jù)個(gè)案處理。

疫情緊急期間，當(dāng)時(shí)的住房廳長 Mick de Brenni 實(shí)施了驅(qū)逐禁令，以保護(hù)收入減少或經(jīng)濟(jì)困難的租戶。

根據(jù)此次“重置”政策，居住面積過大的公屋租戶將被鼓勵(lì)自愿縮小居住空間，搬入更合適的單位。

政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，已有超過8000名租戶居住在至少兩間臥室未被使用的公屋內(nèi)。

騰出這些空間有助于為在公屋等待名單上的家庭提供住房。

昆士蘭重新實(shí)施年度租金審查不會(huì)改變現(xiàn)有社會(huì)住房的資格標(biāo)準(zhǔn)。

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