隨著"好房子"落地項目的增多，市場到底需要怎樣的加分項？購房者的需求與項目的可持續發展之間如何找到平衡？在過去的一個月里，深藍智庫深入北京市場已經入市的項目，并在案場對100名不同年齡段準購房者進行了調研。調研結果顯示，與當下市場中得房率、智能化成為好房子標配不同，物管意識不斷覺醒的購房者，這一次將最影響自己購房決策的因素投給了物業服務，百名購房者的投票率高達86%，超過得房率。

但不容忽視的是，購房者出現了代際分化明顯的趨勢，"90后""00后"更傾向以低得房率換取總價優勢，而"75后""80后"群體則將空間效率視為硬性標準。

深藍智庫專家團隊提示，隨著不同年齡段購房者需求多元化、差異化，開發商需精準把握不同客群的差異化偏好，在產品設計、功能規劃及服務配套等層面持續創新，打造出符合多數購房者心目中的"好房子"。

86%！物業登頂好房子客群最關注因素Top1

在開發商普遍圍繞得房率、高科技對好房子做增量時，已經進入消費成熟期的業主們，心中好房子要素Top1已經投給了物業。

深藍智庫在北京中海·麗澤叁號院、保利朝觀天珺、金茂璞逸豐宜、金茂滿曜、招商云璟攬閱、招商璀璨公元、金隅隅東序、金隅隅西頌、中海朝陽ONE、中海時光之境、中海麗金府等10余個新房售樓處，調研100名準購房者發現，86%受訪者將物業服務列為購房Top1的決策因素，分年齡段看，"75后""80后"準購房者對優質物業服務的需求占比達100%，"85后"、52歲及以上群體也分別達到92.86%、87.6%。

多位接受調研的準購房者表示，房屋初始品質難以抵消時間損耗，一套住房往往承載十年甚至終身的居住需求，缺乏優質后期保障服務不但會顯著降低居住舒適度，更影響了房子的保值升值。

在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，購房者對于物業關注度的升高，與近年來物業與業主之間的矛盾日益增多，涉及費用、管理、服務等多個方面的問題頻發，所以也成了購房者更為關注的核心。

受訪者李斌表示，現居住的小區因物業長期未履行樓道管理職責，導致業主私自堆放雜物阻塞通道，在與物業多次溝通未果后，李斌被迫自行協調鄰里關系，最終雖解決問題卻造成鄰里矛盾的產生，使得社區和諧度降低。而且，小區綠化、公共設施也多存在損壞等情況，極大影響了居住舒適度。

合碩機構首席分析師郭毅認為，社區中的公共區域，如園林、會所、大門以及地下車庫等，需要物業投入大量的人力物力進行維護。這些公共區域的品質提升，直接關聯到居民生活狀態和生活品質的提升。因此，對于購房者而言，在物業費成本提高的背景下，關注生活品質和服務狀態是否能夠得到相應的改善和升級，也成了一個重要的考量點。

從賣房子到賣服務，購房者物管意識覺醒

事實上，在房地產送走黃金十年、由賣房子轉向"賣服務"后，曾被看作是買賣附屬品的物業板塊在房地產開發主業進入震蕩期后，就已經站到了C位上。

在看到物業服務關注度超過得房率，成為購房者心目中的"白月光"后，多位一線新房項目營銷總直言：繼資本與企業服務意識覺醒后，住房消費者本身的意識也全面覺醒，物管行業的廣度、深度再一次獲得了拓展，物管的大時代，大物管的時代來臨再一次得到了驗證。

不難看出，優質的物業服務正成為決定購房者是否購房的關鍵因素，同時也是"好房子"價值實現的核心載體。

深藍智庫調研發現，部分"好房子"項目物業已形成特色物業服務矩陣，除強化基礎服務外，還提供定制化旅游規劃、學童接送、課后托管等增值服務，全方位提升居住體驗。

縵云ONE針對業主晨間時間壓力，推出手機端預訂的免費早餐定制服務。業主只需在前一天晚上按照個人需求在手機上下單，業主可于次日指定時段便捷取餐。并且，該項服務在入住前期還是免費提供。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，優質物業需在社區運營中扮演雙重角色：硬件維度要建立覆蓋房屋全生命周期的動態配套完善機制，軟件維度則需強化信息透明度，通過社區事務公示提升業主參與度，構建共建共治的現代化治理模式。這種軟硬結合的服務創新，正成為衡量"好房子"標準的重要維度。

85%！一場高得房率的雙向奔赴

盡管得房率以1%的微弱差距，將購房者決策因素Top1的席位讓給了物業服務，但其作為購房者核心關切指標的地位并未動搖。

深藍智庫調研發現，85%的購房者在看項目時會非常關心得房率的情況。

其中，不同年齡層對得房率的重視程度呈現顯著分化。"90后""95后""00后"購房群體中，選擇得房率作為核心指標的比例分別為70%、78.95%及80%；而"85后""80后""75后"及52歲及以上群體中，該比例分別達85.71%、100%、92.31%和93.75%。

這種代際差異折射出購房決策邏輯的本質區別，年輕群體因預算約束，更傾向于接受稍低得房率以換取總價優勢；成熟購房群體因資金儲備充足，更注重空間利用效率。

以北京市場為例，此前新房項目得房率普遍維持在80%左右，而符合"好房子"標準的項目已普遍突破90%，部分優質項目甚至達到95%—100%的突破性水平。

購房者龐星以建筑面積122平方米戶型為例測算，得房率從80%提升至90%后，實際使用面積增加12.2平方米，相當于在原有戶型基礎上實現三居室向四居室的功能升級，且每個房間均可滿足正常居住需求。

對于改善型需求而言，這意味著無需增加預算即可獲得相當于傳統140平方米戶型的居住體驗。

郭毅指出，得房率指標直接關聯購房成本與居住價值的平衡。其不僅影響購房者實際獲得面積的單價核算與總價構成，更通過與周邊二手房及存量新房的價格差、價值差比較，成為評估物業保值性的關鍵參數。這一特性使得得房率在市場競爭中具有關鍵作用。

就在今年的3月31日，住建部發布的國家標準《住宅項目規范》（以下簡稱"住宅新規"）為居住品質設立剛性標準。住宅新規明確，獨立臥室使用面積不得小于5平方米，兼具起居功能的臥室使用面積不得小于9平方米，該條款通過設定居室面積下限，有效遏制了市場上存在的"偽多居室"現象。此前部分項目為追求戶型賣點，通過壓縮單個空間面積強行增設居室，導致"進屋即上床"的個別極端戶型出現。新規實施后，此類功能性缺陷戶型將逐步退出市場。

參與調研的購房者反饋，政策組合拳已產生實質性成效。得房率提升與規范標準強化形成協同效應，既通過空間效率優化滿足居住升級需求，又以制度約束保障基本居住品質，為構建宜居宜業的住房供給體系奠定重要基礎。

北京商報記者 王寅浩李晗