作者：周軍律師.

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在司法執行與財產交易的復雜網絡中，查封裁定的送達及公示環節至關重要，尤其是涉及不動產時，其關乎多方權益的平衡與交易秩序的穩定。

那么，不動產查封裁定何時生效？能否對抗善意第三人？

司法實踐中有不同觀點：

甲說：裁定送達說

人民法院對涉案財產依法作出查封裁定并向當事人及作為協助執行人的登記機關送達后，查封裁定發生效力。至于查封法院是否張貼封條或公告，登記機關是否辦理查封登記，均不影響查封裁定的效力。查封的效力主要表現為限制被查封人的處分權，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條的規定，財產被查封后，債務人對于查封物的處分行為無效，不能對抗查封債權人。因此，丙不能取得被查封不動產的所有權，也不能在執行程序中主張排除對該不動產的執行。

乙說：張貼公告說

查封裁定的“生效”具有相對性，表現為對誰送達就對誰生效。故查封裁定自送達當事人與登記機關之日起，對該二者發生效力。但是查封裁定要想對抗不特定第三人，則還要通過張貼封條、公告等方式進行公示。本案中，查封法院張貼查封公告的行為表明其巳經完成了查封行為的公示，足以對抗案外第三人，故丙不能取得被查封不動產的所有權，自然也就不能排除對被查封不動產的執行。

丙說：查封登記說

不動產查封的“公示“原則上要由不動產登記機關進行查封登記，只有在該不動產本身未登記產權的情況下，才能通過張貼封條或公告的方式進行公示。案涉房屋已經進行了產權登記，在其并未進行查封登記的情況下，不能對抗善意第三人。本案中，丙支付了合理對價并辦理了產權過戶登記，且無證據證明其對查封明知或具有重大過失的情況下，依法取得涉案不動產的所有權，故其能夠排除對該標的物的執行。

《最高人民法院民二庭第5次法官會議紀要》中認為：

應采取查封登記說

查封作為一種保全措施，具有限制被查封人處分權的效力。人民法院作出的查封裁定一經送達當事人就產生法律效力，被查封的當事人其后所為的任何處分行為均構成無權處分，原則上不能產生預期的法律后果。但查封裁定生效后，并不當然具有對抗善意第三人的效力，除非已經完成了查封公示。就不動產查封的公示方法而言，原則上應當通過辦理查封登記的方式進行公示，只有在不動產本身并未登記產權的情況下，才能通過張貼封條、公告等方式進行公示。因此，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人處分被查封財產，構成善意取得的，相對人仍可依法取得物權，從而排除對該標的物的執行。

周軍律師提醒，查封裁定未送達不動產登記機構時，原則上不能對抗善意第三人 。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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