海淀買房其實挺難的,要么特別貴,要么房子特別差。沒有個700多萬預(yù)算幾乎甭想買到最新的新房,而且距離市中心都比較遠(yuǎn)了。
但是2025年供地邏輯發(fā)生了改變,新房市場也將迎來新的大洗牌。過去幾年想在海淀買新房,就得在五環(huán)外,四環(huán)很少有新房。懂點的還知道其實海淀北五環(huán)是最好的地方了,不太懂的就會說都五環(huán)了誰去買?殊不知,買房的邏輯不完全是環(huán)線。
事實上,今年海淀五環(huán)的房子還是很搶手的。不過今年大家的目光很快又將轉(zhuǎn)移到西四環(huán)了,因為西四環(huán)終于有新房供應(yīng)了。雖然位置距離城區(qū)更近,但真的比北五環(huán)更強(qiáng)嗎?
6月5日,海淀四季青鎮(zhèn)的寶山村棚改0016和0017兩個地塊迎來土拍。在西四環(huán)和五環(huán)之間,阜石路的北側(cè),附近有地鐵6號線的廖公莊站。相比前不久西四環(huán)外的海淀半壁店地塊開拍沒有那么激烈,最終溢價率不高,成交樓面價在5.7萬/平左右。
半壁店就在西四環(huán)邊上,環(huán)線位置較好,就是田村這邊,交通方便,就是城市界面比較差,原來這里有很多城中村,比較亂。寶山地塊其實周邊也一般,但交通方便,配套主要依賴于石景山了。
除了寶山地塊、半壁店地塊,還有西郊機(jī)場周邊及沿線(西山片區(qū))的城中村改造地塊,這里圈層要好很多,離著香山別墅區(qū)很近。
海淀這一系列地塊的面世,也標(biāo)志著海淀區(qū)的供地策略正在向西部傾斜,這一趨勢已經(jīng)變得愈發(fā)明顯。從價格上來看,預(yù)計寶山地塊、半壁店地塊以及西郊機(jī)場地塊都會在10萬+以上,三個地塊價格逐次增加。
那么2025年海淀新房市場將會形成激烈競爭,買北五環(huán)還是買西四環(huán)相信大家都有不同的邏輯。北五環(huán)外和西四環(huán)外,雖然都在海淀,但背后的購房邏輯和人群畫像卻大不相同,如果你也在乎的是新房品質(zhì),那么都可以考慮。兩邊在乎的不太一樣。
北五環(huán)講究的是產(chǎn)業(yè)邏輯,形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群,這才是高房價的根本支撐。相比之下,海淀西邊除了香山別墅區(qū),像寶山地塊或半壁店地塊城市界面都一般,也沒有什么產(chǎn)業(yè)支撐。
半壁店地塊的容積率只有1.3到1.6,大概率是低密豪宅項目。而寶山地塊容積率則為2.1,預(yù)計將是洋房項目。但話說回來,哪個板塊都不是咱們普通老百姓能夠得著的,畢竟位置在那擺著呢。
現(xiàn)在的壓力給到了海淀翠湖板塊,這個項目去年開盤就一般,今年這么大的競爭下,就更加著急了。海淀翠湖板塊的中海西山觀復(fù),現(xiàn)在降價最低賣6.5萬,要知道當(dāng)時指導(dǎo)價8.5萬,開盤均價7.2萬。同時,項目還改名叫“翠湖玖章”,不好賣就開始琢磨之前的案名有問題了。那改名后就能改命嗎?
肯定不是名字的問題,翠湖板塊客觀來說,這里生態(tài)環(huán)境好,產(chǎn)品也不錯,有華為北研所、中關(guān)村環(huán)保科技園等產(chǎn)業(yè),但產(chǎn)業(yè)能級低于永豐板塊,對高凈值人群吸引力稍弱,購房需求相對較少。而且位置偏遠(yuǎn),價格還貴。
如今,6.5萬元的單價,創(chuàng)造了2020年后海淀新房的新低,跟樓面價幾乎接近,絕對算上虧本了。
這是翠湖板塊的問題,短期內(nèi)難有大的發(fā)展,長期還可以。其實不止是這個項目在降價,中海在石景山、豐臺等地的其他項目也降價了。現(xiàn)在很多后期拿地的開發(fā)商產(chǎn)品好,價格還低,讓之前的開發(fā)商競爭力被甩在后邊,降價可能還能收回點成本,不降價還等什么呢?當(dāng)然這不只是中海的問題,普遍存在的現(xiàn)象,開發(fā)商瘋狂內(nèi)卷,買房人也是精挑細(xì)選。降價后的房子值得買嗎?我不能一概而論,只能說一定要謹(jǐn)慎,因人而異吧。
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