海淀買房其實挺難的，要么特別貴，要么房子特別差。沒有個700多萬預(yù)算幾乎甭想買到最新的新房，而且距離市中心都比較遠(yuǎn)了。

但是2025年供地邏輯發(fā)生了改變，新房市場也將迎來新的大洗牌。過去幾年想在海淀買新房，就得在五環(huán)外，四環(huán)很少有新房。懂點的還知道其實海淀北五環(huán)是最好的地方了，不太懂的就會說都五環(huán)了誰去買？殊不知，買房的邏輯不完全是環(huán)線。

事實上，今年海淀五環(huán)的房子還是很搶手的。不過今年大家的目光很快又將轉(zhuǎn)移到西四環(huán)了，因為西四環(huán)終于有新房供應(yīng)了。雖然位置距離城區(qū)更近，但真的比北五環(huán)更強(qiáng)嗎？

6月5日，海淀四季青鎮(zhèn)的寶山村棚改0016和0017兩個地塊迎來土拍。在西四環(huán)和五環(huán)之間，阜石路的北側(cè)，附近有地鐵6號線的廖公莊站。相比前不久西四環(huán)外的海淀半壁店地塊開拍沒有那么激烈，最終溢價率不高，成交樓面價在5.7萬/平左右。

半壁店就在西四環(huán)邊上，環(huán)線位置較好，就是田村這邊，交通方便，就是城市界面比較差，原來這里有很多城中村，比較亂。寶山地塊其實周邊也一般，但交通方便，配套主要依賴于石景山了。

除了寶山地塊、半壁店地塊，還有西郊機(jī)場周邊及沿線（西山片區(qū)）的城中村改造地塊，這里圈層要好很多，離著香山別墅區(qū)很近。

海淀這一系列地塊的面世，也標(biāo)志著海淀區(qū)的供地策略正在向西部傾斜，這一趨勢已經(jīng)變得愈發(fā)明顯。從價格上來看，預(yù)計寶山地塊、半壁店地塊以及西郊機(jī)場地塊都會在10萬+以上，三個地塊價格逐次增加。

那么2025年海淀新房市場將會形成激烈競爭，買北五環(huán)還是買西四環(huán)相信大家都有不同的邏輯。北五環(huán)外和西四環(huán)外，雖然都在海淀，但背后的購房邏輯和人群畫像卻大不相同，如果你也在乎的是新房品質(zhì)，那么都可以考慮。兩邊在乎的不太一樣。

北五環(huán)講究的是產(chǎn)業(yè)邏輯，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群，這才是高房價的根本支撐。相比之下，海淀西邊除了香山別墅區(qū)，像寶山地塊或半壁店地塊城市界面都一般，也沒有什么產(chǎn)業(yè)支撐。

半壁店地塊的容積率只有1.3到1.6，大概率是低密豪宅項目。而寶山地塊容積率則為2.1，預(yù)計將是洋房項目。但話說回來，哪個板塊都不是咱們普通老百姓能夠得著的，畢竟位置在那擺著呢。

現(xiàn)在的壓力給到了海淀翠湖板塊，這個項目去年開盤就一般，今年這么大的競爭下，就更加著急了。海淀翠湖板塊的中海西山觀復(fù)，現(xiàn)在降價最低賣6.5萬，要知道當(dāng)時指導(dǎo)價8.5萬，開盤均價7.2萬。同時，項目還改名叫“翠湖玖章”，不好賣就開始琢磨之前的案名有問題了。那改名后就能改命嗎？

肯定不是名字的問題，翠湖板塊客觀來說，這里生態(tài)環(huán)境好，產(chǎn)品也不錯，有華為北研所、中關(guān)村環(huán)保科技園等產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)能級低于永豐板塊，對高凈值人群吸引力稍弱，購房需求相對較少。而且位置偏遠(yuǎn)，價格還貴。

如今，6.5萬元的單價，創(chuàng)造了2020年后海淀新房的新低，跟樓面價幾乎接近，絕對算上虧本了。

這是翠湖板塊的問題，短期內(nèi)難有大的發(fā)展，長期還可以。其實不止是這個項目在降價，中海在石景山、豐臺等地的其他項目也降價了。現(xiàn)在很多后期拿地的開發(fā)商產(chǎn)品好，價格還低，讓之前的開發(fā)商競爭力被甩在后邊，降價可能還能收回點成本，不降價還等什么呢？當(dāng)然這不只是中海的問題，普遍存在的現(xiàn)象，開發(fā)商瘋狂內(nèi)卷，買房人也是精挑細(xì)選。降價后的房子值得買嗎？我不能一概而論，只能說一定要謹(jǐn)慎，因人而異吧。