華潤、紅星這兩個開發商在柳州開了一個非常壞的頭。

有多壞？用我的好朋友九伍二柒的話來說就是，造成的影響非常惡劣，甚至逼得2025年柳州的土地出讓要求，出現了不同以往的大變化。

01

土地出讓大變化

來看看近期柳州掛牌出讓住宅用地，與以往有何不同。

5月30日，柳州市土地交易中心同時發布了兩則土地出讓公告，共出讓兩宗住宅用地。兩宗住宅地塊合計111.19畝，將在6月底正式出讓——這也是柳州市2025年首次掛牌出讓住宅用地。

其中一宗地塊是位于河東北的B-2-2地塊，約合100畝， 是此次掛牌中最有看頭的一宗地塊。該宗地塊最大容積率僅1.5，建筑限高為40米，預計將打造13層左右的小高層，或者打造洋房（別墅）、小高層等多種業態疊合。

河東北B-2-2地塊 起拍價2.33億元，按最大容積率1.5計算，折合起始樓面地價大約2330元/㎡。

但由于B-2-2地塊的競得者還需要在約定地塊，即河東北B-1-5地塊（緊鄰B-2-2地塊）上，建設一所占地面積52663㎡即約合79畝、 規劃班級數為78個班 的初中。 該初中應于簽訂本地塊土地出讓合同之日起一年內竣工，驗收合格后產權移交給市教育局，移交的學校資產價值不低于2億元。

也即是說，河東北該宗地塊起拍價應為2.33+2=4.33億元，折合起始樓面價大約4330元/㎡。

河東北出讓地塊位置示意

這些其實都不是重點。重點是地塊出讓要求中的下面這一段：

• 審批部門將根據項目實施進度核發相關許可，其中在達到預售標準的前提下，可核發地塊50%可售面積的預售許可，須待學校驗收合格并移交市教育局后，再核發地塊中剩余50%可售面積的預售許可。

這段話用大白話翻譯過來就是：項目達到預售條件后，先發地塊一半面積的預售證，剩下的50%必須等到學校移交后才能核發預售證。

如果沒有記錯的話，這是自盤古開天辟地以來，柳州前所未有的首次在土地出讓要求中，直接、明確的將預售許可和配建學校掛鉤。

我的好朋友九伍二柒說，這十來年他見證了柳州大大小小無數次土地出讓，但像這種情況以前從未曾見過。以往，有些地塊雖然也會有一些配建商業體或者其他的要求，但并不會在出讓條件中明確規定直接與住宅預售許可掛鉤。

這次為什么會有這么重大的變化，提出這么明確且直接的要求呢？據我的好朋友九伍二柒分析，最主要的原因應該是，擔心競得人把賺錢的住宅部分賣完后拍拍屁股就走了，至于學校還建不建……學校？什么學校？

畢竟，類似的劇情在柳州曾上演過好幾次，柳州在這方面是吃過虧的。雖然以前要求配建的不一定是學校，但“套路”大體上相同。

02

源起華潤、紅星開了非常壞的頭？

柳東的紅星天悅，2019年地塊出讓時要求配建一個建筑面積不少于6萬平方米的大型商業，紅星地產拿地后也高調表態：將配套打造廣西首個自建自營的愛琴海購物公園。結果呢？紅星地產把賺錢的住宅部分賣得差不多了，吃干抹凈后兩手一攤：愛琴海？什么愛琴海？

紅星天悅所謂的愛琴海購物公園至今都還是一片荒地，“毛都還沒有一根”。

還有2018年拿地的柳東華潤萬象府。其整宗地塊中有一小宗占地約4.5萬㎡的商業用地，華潤拿地后表示將在該宗商業用地上打造華潤萬象匯商業體，總建筑面積超11.5萬㎡，涵蓋影院、體育、餐飲、超市等，將極大程度的補充區域缺乏的大商業中心。

結果呢？

多少年過去了，現在同樣的“毛都還沒有一根”！

可以說，彼時紅星和華潤之所以能夠拿地，很大原因是因為市里大力發展柳東，柳東又急需大型商業體聚集人氣。如果不是附帶配建大型商業體，華潤紅星或許根本拿不到上述兩塊地。

靜蘭片區的華潤靜蘭灣也存在類似的現象。2019年底競得的約430多畝地塊中，有約180多畝屬于純商業用地（包括金融用地、旅館用地，今年4月靜蘭片局部規劃調整，靜蘭灣部分商業用地調整為住宅用地）。現在靜蘭灣的商業地塊建設得怎樣了呢？大家可以實地去走一走、看一看，自然心中有數。

更讓人詬病的是，由于靜蘭片學校比較緊張，靜蘭灣拿地之初便一直稱要引入（配建）某小學和初中名校，但至今五六年了，一直未見學校開工建設。靜蘭灣倒是借著學校的噱頭，多賣了一點房子……

只見他一直賣住宅，不見他動工建配套！

或許，正是因為華潤和紅星三番五次出現這種違背誠信和契約精神的行徑，逼得柳州在2025年首次住宅用地出讓中，將配建的學校與預售許可直接掛鉤。

如此一來，開發商總不能把賺錢的住宅賣了后，就拍拍屁股走人吧？類似的掛鉤，在以后的土地出讓中可能會越來越常見。

03

在這里，也勸包括華潤紅星在內的所有開發商，既然拿了地，就應當按照出讓要求建好配套的商業體（或學校），不能賣了住宅后就撒手不建了。

這是你的義務和責任，更是誠信底線的體現。不要吃著牌子的飯，卻砸牌子的鍋。

要知道，柳州人民的眼睛是雪亮的！

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