A股上市公司榮盛發展在陜西漢中的孫公司漢中榮園錦城置業有限公司（以下簡稱漢中榮園錦城置業）100%股權將被拍賣。

這一拍賣的背后，涉及到的是股權轉讓糾紛。

漢中榮園錦城置業目前手握的資產，是2宗住宅地塊。

實際上，不僅僅是榮盛發展，曾經的“環京三雄”另外2家河北房企華夏幸福、隆基泰和，也深陷債務泥潭之中，也波及到了西安部分項目。

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漢中榮園錦城置業100%股權將被拍賣

阿里資產拍賣平臺上近日發布了一則司法拍賣信息，標的物名稱為【西安榮盛卓越置業有限公司名下所持有漢中榮園錦城置業有限公司100%股權】。

該標的物評估價為3.768596億元，將按照評估價作為起始價進行拍賣，競買保證金為5650萬元，加價幅度188萬元，拍賣時間為2025年6月10日10時至6月21日10時。

漢中榮園錦城置業系西安榮盛卓越置業的全資子公司，而西安榮盛卓越置業系A股上市公司榮盛發展的控股子公司。

也就是說，此次進行股權拍賣的漢中榮園錦城置業系A股上市公司榮盛發展的控股孫公司。

根據資產評估報告中的信息顯示，此次股權拍賣涉及到的是漢中市藝邦置業有限責任公司與西安榮盛卓越置業股權轉讓合同糾紛一案涉及的漢中榮園錦城置業股東全部權益價值項目。

公開信息顯示，榮盛發展（西安榮盛卓越置業）2021年的時候從漢中市藝邦置業手中分別收購了漢中榮園興城置業、漢中榮園錦城置業100%的股份，共計涉及到4宗土地的開發。

其中，漢中榮園興城置業名下的土地就是目前正在開發的榮盛濱江悅府二期，漢中榮園錦城置業名下的2宗住宅地塊位于榮盛濱江悅府二期南側。

漢中榮園錦城置業的資產評估報告顯示，公司所擁有的榮盛濱江悅府三期西區地塊為83.644畝，截止評估日尚未動工建設；公司所擁有的榮盛濱江悅府三期東區地塊為87.263畝，截止評估日榮盛濱江悅府東區一批（19-27號樓）、25#樓主體結構至2層，26#樓主體出±0.00，27#樓主體結構至2層，自2022年8月起停工至今。

這意味著，此次進行100%股權拍賣的漢中榮園錦城置業名下最重要的資產就是榮盛濱江悅府三期共計170.9畝住宅、商業地塊。

而漢中榮園錦城置業的債務，主要是涉及到相關施工方的工程款、設計費等。

由于榮盛濱江悅府三期剛剛開始開發了一小部分，暫未入市銷售，因此債務比較簡單。

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從“河北王”，到深陷債務危機

回顧榮盛發展將近30年的發展，可以說是“成也環京、敗也環京”。

1996年成立的榮盛發展，是從河北廊坊做房地產起步的，然后才逐步涉足到建筑設計、物業服務、康旅度假、產業新城等板塊。

成立10年后，2007年榮盛發展在深交所上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

環京區域的發展機遇，讓榮盛發展的年銷售規模從2011年的剛過百億，一路增長到2018年的千億級別，其在中國房企銷售額排行榜上的名次多年穩定在TOP30之列。

2018年到2020年這3年時間，可以說是榮盛發展的高光時刻。銷售規模在2020年超過1300億元的同時，這3年的凈利潤分別大道75.65億元、91.2億元、75.01億元。

作為榮盛發展的創始人和實際控制人，耿建明、楊小青夫婦也連續上榜胡潤百富榜，2015年的時候以275億元的財富值曾經排到了第57位。

與很多房企做大之后就會將總部搬遷至更高能級的城市或者設立雙總部不同，榮盛發展的總部至今依然位于河北廊坊。

三年高光時刻之后，2021年開始隨著樓市調控的加碼，榮盛發展開始受到行業劇烈沖擊，2021年下半年開始出現商票逾期、控股股東多次被列為被執行人，2023年初正式官宣公開債務違約。

實際上，榮盛發展的發展過程中，就已經埋下了很多隱患。

一方面，公司大量的土儲位于環京，對于環京的依賴度過高。

2021年的年報顯示，其在河北省的土儲占到總土儲的43.28%，當年其48.45%的營收來自于河北。

而環京，是這一輪樓市調控影響最大的區域，銷售和業績高度依賴環京的榮盛發展所遇到的沖擊，可以想象。

從2022年開始，榮盛發展的銷售額基本呈現出大幅腰斬式下降，一路從2021年的1295億元，下降到2022年的315.1億元、158.6億元、86.3億元，已經不足高峰時期的零頭。

另一方面，榮盛發展的發展過程中，負債率一直處于高位。

早在2009年的時候，榮盛發展的負債率就已經超過了70%，2016年開始負債率超過80%，2022年一度接近90%，從2020年開始負債規模就超過了2000億元。

當銷售額開始大幅下滑之時，負債規模和負債率高企的榮盛發展償債壓力可想而知。

多重因素疊加之下，榮盛發展2021年開始連續巨虧。

債務困局之下，除了榮盛發展的一些項目股權被司法拍賣之外，榮盛控股的一致行動人榮盛建設工程有限公司持有的榮盛發展股份也被擺上法拍平臺。

榮盛發展暴雷之后，其股價也是一路下跌，在2023年5月25日時已經下探至1.17元/股。隨后，榮盛發展宣布擬收購大股東新能源鋰電資產，跨界新能源自救，股價在6月10日復牌后便一路大漲，7月底時已經站上3元/股以上。

如今，2年時間過去，這一收購尚未完成，榮盛發展的股價目前徘徊在1.2-1.5元/股。

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“環京三雄”集體倒下

實際上，依靠環京市場而快速發展壯大，而在這一輪市場調整中又倒下的房企不止榮盛發展，還有曾經“環京三雄”中的另外兩家房企：華夏幸福，隆基泰和。

華夏幸福應該是最早暴雷的房企之一，早在2021年初的時候就已經暴雷，暴雷當年巨虧390.3億元！暴雷之后的2021年至2024年，資產負債率依然在90%以上。

其股價已經從2017年時最高30元/股以上跌落到目前的2元/股左右，2024年7月至9月時曾經徘徊在1.1元/股以下，甚至一度擊穿1元/股，2024年9月底至12月份迎來過一波拉升，拉升至4元/股以上。

但不管股價如何拉動，做產業新城的華夏幸福在目前的大環環境下面臨的難度可想而知。

華夏幸福攜手雪松國際信托，通過PPP模式與涇陽縣政府合作，落地了涇陽產業新城，配套開發了涇陽孔雀城項目，曾經一度引發各界關注與期待。但如今，關于涇陽產業新城，已經沒有太多的消息。

隆基泰和是“環京三雄”中唯一沒有上市的，其曾經也有過借殼上市的計劃，但無奈告吹。

曾經為了做大規模，2020年、2021年隆基泰和曾經瘋狂拿地，但剛好撞在了樓市下行周期中。

在西安，除了涇河新城的隆基泰和萬和郡、臨潼的隆基泰和鉑悅山之外，2020年4月西安高新軟件新城的一宗53.6畝地塊拍賣，隆基泰和擊退保利、華潤、龍湖、招商、華發、金地、陽光城等20多家房企，以“總地價71863萬元+高新區公辦學校建設資金40500萬元=112363萬元”拿下了這塊土地，樓面地價高達13469元/㎡。

這個項目，也就是后來入市銷售的隆基泰和云璽領峯，當時趕上了西安市場火爆時期，賣的還可以，不過現在還存在一些遺留問題。

2021年4月，隆基泰和再次在西安土地市場出手，以89%的溢價率拍下涇河新城一宗90.6畝的地塊，樓面地價8451元/㎡，成為涇河樓面地價“地王”，并且一直保持到現在。

涇河的這個新項目，曾經以隆基泰和瀾庭溪谷的案名亮相，但未入市銷售就已經停工，2024年的時候項目地塊曾經被擺上法拍，但最終流拍。

榮盛發展、華夏幸福、隆基泰和“環京三雄”在過去十年的大起大落，也代表了整個地產行業在過去十年的發展經歷。

現如今，誰也無法回到過去。