北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，基本情況是，現(xiàn)在沒有孩子，未來想要兩個(gè)，工作在廣渠門，購房預(yù)算1500w上下可浮動(dòng)，想買三居。我和隊(duì)友都算小鎮(zhèn)做題家出身，雖然不希望太卷，但也想盡可能給孩子提供優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境。隊(duì)友在南苑機(jī)場附近工作，滿足1個(gè)小時(shí)左右通勤即可。

1、買富力城D，等孩子上學(xué)在東城南邊僅占坑不搬家。但是多少有點(diǎn)嫌棄學(xué)校不夠好，抹殺了孩子的部分可能性。

2、買富力城D，等孩子上學(xué)西城另買一套，搬過去。但是擔(dān)心未來西城學(xué)區(qū)好又宜居的三居買不起。但真是好學(xué)區(qū)的話，我其實(shí)可以接受樓齡差一點(diǎn)。

3、買東城通勤近的，比如幸福家園/本家潤園一期/富貴園一區(qū)/水上華城/冠城名敦道B區(qū)，三居。幸福家園和本家潤園誰的學(xué)區(qū)好呀？這倆小區(qū)其實(shí)都得1700-1900了。好處是等孩子上學(xué)不用再占坑，但是未來6年可能要犧牲部分居住屬性。冠城對(duì)應(yīng)的學(xué)校好像不是特別好，而且也超貴。

4、買西城三居/兩居。三居現(xiàn)在能買的起萬和世家/楓樺豪景之類的，對(duì)應(yīng)學(xué)校不太好，未來還得附近再買占坑。最近開始考慮兩居，比如中信城，部分戶型能改三居，一衛(wèi)好像也能改兩衛(wèi)。但是通勤上遠(yuǎn)一些，西城溢價(jià)走勢(shì)也不確定，好處就是孩子出生落戶西城，小學(xué)入學(xué)確定性高。甚至考慮過紫御公館，未來西城占坑接送近點(diǎn)，但是未來遙遠(yuǎn)的未來犧牲了太多當(dāng)下值嗎？

5、買富力城D三居。孩子上學(xué)前再買個(gè)東城占坑，小學(xué)東城南上，小升初換到西城。章哥您覺得小升初東城換西城是個(gè)好路徑嗎，走這條路需要考慮哪些問題呢？

如果現(xiàn)階段完全不考慮學(xué)區(qū)，未來5年可能得生娃*2+看房買房裝修*2，有點(diǎn)累啊；現(xiàn)在兼顧學(xué)區(qū)，又暫時(shí)沒找到萬全之策。您那邊經(jīng)驗(yàn)和案例比較多，您會(huì)覺得哪個(gè)方案靠譜點(diǎn)啊。

A：

1、富力城附近的東城學(xué)校，龍?bào)w就很好的學(xué)區(qū)了。小學(xué)培新光明板廠，中學(xué)匯文廣渠門50中，這在我小時(shí)候就都是重點(diǎn)，我當(dāng)年小升初還想考匯文（26中）來著呢，市重點(diǎn)。如果嫌這還不好，那就只能是金剛小強(qiáng)了。

2、西城頂級(jí)就是金德月+陶白八中附，1500萬也能買到三居，是否宜居看自己的感受了，只能說跟富力城D區(qū)差不多的都很貴。但這種高總價(jià)的溢價(jià)率倒不太高，相對(duì)算性價(jià)比高的，具體看房源吧。3、

也未必降低多少居住屬性，可以算算租售比，畢竟都小2000萬了，應(yīng)該能買到溢價(jià)低的。這就甭看哪個(gè)小區(qū)了，多關(guān)注具體房源的性價(jià)比吧，每套房都讓中介給算算，然后跟北京平均值比較一下。也可以和富力城的相比，如果差不多就更合適了。

名敦道的房價(jià)看自己的感受。對(duì)應(yīng)的是光明廣渠門校區(qū)，原來的寄宿部。現(xiàn)在光明應(yīng)該還是和北師大合作的，很好的學(xué)校。

或者這么說吧，在學(xué)區(qū)制度出現(xiàn)之前，所有牛小要么憑子弟，要么憑關(guān)系，要么掏錢。當(dāng)時(shí)第一檔是史家、府學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小、北小、黃城根等等，還有海淀的幾個(gè)，起價(jià)15萬。光明小學(xué)屬于第二檔吧，10萬起，和燈市口、東交民巷、崇文小學(xué)什么的差不多，當(dāng)時(shí)西城宏廟中古西師附小一類的也是這價(jià)格。

4、紫御的學(xué)區(qū)也不太強(qiáng)，但優(yōu)勢(shì)是溢價(jià)不高，居住的性價(jià)比相對(duì)高。而且這里是中海在北京的早期項(xiàng)目，土地很便宜+耍賴，最后每平米才花了一盒華子的錢。所以在工程上就沒省錢，開發(fā)的不錯(cuò)。

值不值的沒標(biāo)準(zhǔn)，看自己更重視哪方面了。重視學(xué)校就買西城，看中信城吧。重視自住買紫御，但我不是太建議，溢價(jià)再低也是有的，而且南城的價(jià)格走勢(shì)偏弱。這我就不多說了，反正是這意思。

5、小學(xué)東城，小升初換西城，這圖什么呢？考慮哪些問題，真要這么做就考慮多燒香唄，求菩薩保佑。反正按現(xiàn)在的政策不太合適，反過來還差不多。

6、方案都挺好的，各有優(yōu)劣，看自己的判斷吧，我只是列出這些情況。

其他的萬全之策怎么說呢？如果不考慮通勤的話可以買朝陽的，這預(yù)算肯定能買到不帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房了，學(xué)校也很強(qiáng)，還都是九年和單校，家長省心。將來用的上學(xué)位就用，用不上換東西海也不吃虧。但都在朝陽北部呢，南邊就是帝景，學(xué)校好+小區(qū)少=有溢價(jià)。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，孩子28年上小學(xué)，想盡可能給孩子提供個(gè)好的學(xué)區(qū)，還請(qǐng)給指點(diǎn)指點(diǎn)。預(yù)算摸頂湊也就不到600，想請(qǐng)教一下，是在海淀北太平莊買，還是西城買？北太平莊水平相當(dāng)于西城哪個(gè)學(xué)區(qū)？如果在西城買，建議買哪個(gè)學(xué)區(qū)？什么時(shí)候買合適？

之所以考慮北太平莊，是因?yàn)榭戳讼聝r(jià)格可能能買到自住的，上班交通也方便，但這些比起孩子上學(xué)肯定是不重要的。

A：

1、如果能在西城買較強(qiáng)學(xué)區(qū)的，那就沒必要在北太平莊唄。或者西城和海淀各有優(yōu)勢(shì)，兩個(gè)行政區(qū)的教育資源是平等的。那北太平莊在海淀排名第三梯隊(duì)，放到西城也是第三梯隊(duì)的。

2、相當(dāng)于西城的新街口或西長安街吧，或者是廣外，中等略下，但談不上多弱。但如果是對(duì)標(biāo)西城同等學(xué)區(qū)，那北太平莊就有優(yōu)勢(shì)了，因?yàn)榉孔拥男詢r(jià)比高，也就是學(xué)區(qū)溢價(jià)相對(duì)低。同等價(jià)格情況下的居住體驗(yàn)更好，保值風(fēng)險(xiǎn)也低。

3、學(xué)區(qū)只能家長定，外人不好建議。西城就那11個(gè)學(xué)區(qū)，頂級(jí)的金德月，第二等什剎海陶白展覽路，之后是廣外新街口西長安街，再之后是廣牛和大椿天，這是常規(guī)排序。

4、什么時(shí)候買，資金準(zhǔn)備好了就提前買，尤其是北太平莊的，現(xiàn)在就有可能買到溢價(jià)很低的房源，早買晚買都差不多。否則就過了高峰期再看，反正還小三年才用得上學(xué)位呢，提前一年準(zhǔn)備絕對(duì)來的及。

5、自住和交通方便也挺重要的，這等孩子上學(xué)后就知道了。以居住來說，如果房子很小，那孩子和父母有可能相互打擾。尤其是到了中學(xué)之后，孩子幾乎天天12點(diǎn)才能完事兒，家長是都陪著呢？還是先休息一個(gè)？

交通則主要是接送，低年級(jí)無所謂，到了高年級(jí)和中學(xué)，隨著學(xué)習(xí)強(qiáng)度加大，那每天能讓孩子多睡15分鐘都是很多家長的追求。之所以很多家長寧可租房，就是為了讓孩子多睡會(huì)兒，要不然太累太累了，當(dāng)?shù)鶍尩臎]有不心疼的。

僅供參考。

三

Q:

最近又有點(diǎn)躁動(dòng)想看看房子，不知道是不是合適入手。麻煩能否給點(diǎn)買房選房建議，基本情況：都在北京事業(yè)單位工作，一個(gè)中關(guān)村，一個(gè)立水橋南，我名下異地有商貸房子，提前還款一部分，對(duì)象北京有老破小，在燕山老人在住，未領(lǐng)證，根據(jù)政策，給我名下買屬于北京首套。

目前存款130萬，國管公積金余額8萬出頭，目前一個(gè)月兩人可有2.3萬收入，除去吃飯還貸款開銷。總額考慮400萬以左的房子，地段考慮：希望兩人上班單趟在1小時(shí)以內(nèi)，能保值。

看了天通苑，感覺人太多了，老北苑400出頭的繡菊?qǐng)@人也不少，戶型半上半下電梯或超多人的塔樓，我們還看了和平里，亞運(yùn)村，30多年的老房子，帶電梯的居住環(huán)境感覺很不好，勉強(qiáng)活著，麻煩您給分析研究下，現(xiàn)在適不適合買房？如果可以麻煩推薦合適的小區(qū)或者房子。

A：

1、天通苑當(dāng)然人多了。這跟望京作對(duì)比吧，望京已經(jīng)很擁擠了，但密度僅僅是天通苑的一半。也就是說，倆板塊都是30多萬常住人口，但望京15平方公里，天通苑8平方公里。

繡菊?qǐng)@是塔樓多，當(dāng)年的規(guī)劃就是安置市區(qū)溢出人群，從定位上就密度大。而且這小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，之前和北邊望春園同等價(jià)格，年頭長了就有些差距了。

2、適不適合買房得看自己的需求啊，房子是用來住的，有需求就買。價(jià)格角度看租售比，也就是房子的性價(jià)比，認(rèn)為差不多到底了就買。

以400萬來說，北京的平均租金在6000左右，年化租金回報(bào)率接近2%。現(xiàn)在銀行又降息了，五年期存款1.3%，低于房子的收益，所以我認(rèn)為是基本到底了。現(xiàn)在朝陽有小戶型的租金回報(bào)率都達(dá)到2.5%了，還是減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)之后的凈收益。反正我不認(rèn)為還能跌什么，再跌我就再來一套嘗嘗，留著收房租給孩子當(dāng)個(gè)低保。

3、如果不追求學(xué)區(qū)的話看看西邊立水橋的，就是昌平區(qū)了，但房子的性價(jià)比和朝陽一樣，價(jià)格走勢(shì)也多數(shù)不落后。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)您分析一下：豐臺(tái)楓澤園有一套房，6樓不帶電梯，16年年底買的四百多個(gè)，現(xiàn)在估計(jì)也就三百多。孩子剛一歲，我考慮孩子上學(xué)，現(xiàn)在著手置換，還是等過兩年再換，或者是現(xiàn)在把房子賣了，租房住幾年再買學(xué)區(qū)房，總價(jià)控制在六百內(nèi)。

家里人想直接置換改善住房，不太在意學(xué)區(qū)。單位在木樨地，考慮一小時(shí)左右的通勤時(shí)間。請(qǐng)問您有什么意見建議嗎？

A：

1、2016年底買的，那基本買在高位了，2017年319開始的調(diào)控。既然是孩子剛一歲，那常規(guī)建議如果預(yù)算不太高，那沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。畢竟現(xiàn)在溢價(jià)率沒降低多少，而明年之后就是入學(xué)人數(shù)的明確拐點(diǎn)了，溢價(jià)部分有可能受影響。總價(jià)很高的話能買到各項(xiàng)兼顧的，總價(jià)越高，溢價(jià)率越低。

2、現(xiàn)在把房賣了租房住，那這就是賭了唄，賭贏了皆大歡喜，萬一輸了考慮好怎么辦了嗎？現(xiàn)在北京的租售比雖然沒太大變化，租金回報(bào)率仍然是1.7%左右。但銀行利率降了啊，五年期的都降到1.3%了。

也就是說，同樣的一筆錢，現(xiàn)在存銀行的收益率，已經(jīng)低于非學(xué)區(qū)房的租金收益了。比如600萬吧，存銀行最多一年能收到8萬左右的利息。但如果租600萬的非學(xué)區(qū)房，一般支出要在10萬左右，看自己覺得值不值了。

3、另外您楓澤園這套房屬于自住為主的，優(yōu)勢(shì)是地段兒不錯(cuò)，小區(qū)是普通的福利房小區(qū)，好像還有部分軍產(chǎn)吧？房齡相對(duì)新。

劣勢(shì)是規(guī)模不大，時(shí)間長了物業(yè)在收入不高的情況下有可能受影響。另外就是頂樓算硬傷，未必影響價(jià)格，但流動(dòng)性弱，租金受也受影響，也就是降低性價(jià)比。這種房如果確定不住的話沒必要留著，出手時(shí)別著急慢慢兒賣才不吃虧。

4、我沒什么建議，只能是列出情況，是否換學(xué)區(qū)房只能家長決定。而且全北京學(xué)區(qū)房也太多，各區(qū)的教育模式還不一樣，具體買哪里的也得家長定。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我看到新聞?wù)f北京今年新開發(fā)的住宅面積，是760萬平米，請(qǐng)問這個(gè)數(shù)字算多還是少啊？

A：

1、肯定算少啊，房子不好賣+降價(jià)，開發(fā)商就不愛拿地唄，或者是沒錢拿地，新開發(fā)面積自然減少。商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，但價(jià)格和銷售速度對(duì)供需關(guān)系也有影響，相輔相成的關(guān)系。

2、北京近十多年來一般每年都是1200萬左右新開發(fā)面積，少了也得千萬平米，至少7/8萬套房。但既然是不好賣，那就減少供應(yīng)唄，所以今年就760萬平了，估計(jì)5/6萬套房吧。甚至如果是大戶型的話就再少點(diǎn)兒，也就是跟每年的預(yù)計(jì)銷售量要相匹配，目的是不能讓房價(jià)大起大落。

3、另外從北京的無房戶來說這數(shù)量也不多。因?yàn)楸本┯?200萬常住人口，組成了接近1000萬個(gè)家庭。官方數(shù)字是有房戶達(dá)到70%，無房戶30%。即便按照這個(gè)數(shù)字，無房戶至少也小300萬呢，僅僅每年5萬多套房，什么時(shí)候能全覆蓋啊？

而且在現(xiàn)實(shí)中，北京的存量房其實(shí)才不到800萬套，這其中還有250萬套的出租房。即便是有換租的，那真實(shí)的有房戶應(yīng)該也才600萬戶，無房戶接近400萬呢，這每年幾萬套房就更是杯水車薪了。

4、當(dāng)然，北京每年還有幾萬套的保障房規(guī)劃，包括公租房+安置房。能有產(chǎn)權(quán)的保障房安置房來說，一般每年也5/6萬套，和商品房都加起來就是10萬套左右吧。假定現(xiàn)有人口規(guī)模不變，那大概有個(gè)40-50年左右就能全北京都家家有房了，當(dāng)然是平均下來都有房。

僅供參考。

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