違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

　　網友咨詢：

　　出租的房屋為違法建筑，租賃合同是否有效？

　　朱妮律師解答：

　　房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；違反規定改變房屋使用性質的；法律、法規規定禁止出租的其他情形。出租的房屋為違法建筑，簽訂的房屋租賃合同無效。

　　朱妮律師補充：

　　出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。房屋占有使用費是指房屋租賃合同被認定無效、履行期限屆滿、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋實際占有人繼續占有、使用房屋而應當向出租人支付的相應費用。房屋使用費可依出租人請求參照租賃合同約定、轉租合同約定或當時當地同地段房屋的租金標準酌情確定。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　《城鄉規劃法》

　　第三十七條　在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

　　建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

朱妮律師

湖北馳縱律師事務所合伙人主任律師，武漢電視臺生活頻道嘉賓2015年至2017年。2015年2016年武漢住房保障和房屋管理局法律顧問團隊核心成員擅長領域企業顧問、合同、建設工程、房產、婚姻遺產繼承。