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作者：余飛

01

寧波房?jī)r(jià)，再次轉(zhuǎn)跌

今年1月份本號(hào)在分析寧波新房?jī)r(jià)格自去年11月止跌反彈時(shí)，就說過：

寧波樓市并未翻篇。

國家統(tǒng)計(jì)局公布最新數(shù)據(jù)顯示：

寧波4月份新房環(huán)比止?jié)q，同比下跌4%。二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌7%。

直接誘因，當(dāng)然是成交量的變化，這與去年四季度寧波房?jī)r(jià)反彈是一個(gè)邏輯。

以2024年9月底為時(shí)間分界線，之前，寧波市場(chǎng)像是一個(gè)看不見底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策鋪灑出了久違的陽光，市場(chǎng)踏上“止跌回穩(wěn)”之路。

從全年市六區(qū)新房、二手房月度成交趨勢(shì)看，第四季度“翹尾”明顯：

據(jù)房管理部門數(shù)據(jù)繪制；來源：寧波樓市報(bào)道

從上面的走勢(shì)可以看到，整體上，更能體現(xiàn)市場(chǎng)變化的二手房，翹尾更加明顯。

這一明顯變化，最終反映在全年數(shù)據(jù)上。

寧波2024全年新房成交了21413套，繼續(xù)創(chuàng)下幾年來新低。

來源：寧波樓市報(bào)道

而寧波2024年的二手房成交總量在四季度翹尾拉動(dòng)下，最終達(dá)到了46420套，超越了2023年。

來源：寧波樓市報(bào)道

新房?jī)r(jià)格則在去年11月份止跌反彈，連續(xù)上漲至今年3月份，4月份才止?jié)q。

二手房?jī)r(jià)格則從去年11月份開始震蕩，時(shí)漲時(shí)跌，4月份環(huán)比跌幅是今年以來最大。

從銷量數(shù)據(jù)來看：

寧波市六區(qū)新房與二手房4月份出現(xiàn)了明顯頹勢(shì)，原本向上攀升的勢(shì)頭戛然而止。

市六區(qū)商品住宅共成交770套，環(huán)比四月份上升約13%；二手住宅共成交3249套，近三個(gè)月來首次降至4000套以下，環(huán)比降幅19.5%。

來源：寧波樓市報(bào)道

從成交量走勢(shì)來看，5月份寧波的房?jī)r(jià)跌幅可能會(huì)擴(kuò)大，這一點(diǎn)有待國家統(tǒng)計(jì)局下周公布5月份70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)來驗(yàn)證。

02

寧波房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌邏輯

從貝殼找房追蹤的成交價(jià)格來看，5月份寧波二手房成交價(jià)已經(jīng)跌破2.3萬元，為2.24萬元/平方米。

去年本號(hào)多次寫到過寧波，收集過寧波去年7月份和8月份各區(qū)的二手房成交均價(jià)，再結(jié)合貝殼找房最新公布的成交均價(jià)，梳理出了下面這張價(jià)格變化圖。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

可以看到，目前寧波各區(qū)縣市的二手房均價(jià)仍在下跌。

相比于2021年8月份，各區(qū)縣跌幅均超過了五分之一，其中主城區(qū)的鄞州、海曙、北侖跌幅均超過四分之一，其中江北、鎮(zhèn)海、奉化跌幅超過了三分之一。

跌幅最大的是杭州灣新區(qū)，這個(gè)曾經(jīng)被概念過度炒作的片區(qū)，跌幅高達(dá)37.3%。其次是鎮(zhèn)海區(qū)，跌幅36%。

寧波樓市4月份的頹勢(shì)，并非寧波獨(dú)有。

這一點(diǎn)，本號(hào)在分析京滬穗深杭蓉6個(gè)大熱點(diǎn)城市時(shí)，已經(jīng)做了說明。這六個(gè)城市的二手房成交量也在4月份出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)折，尤其是杭州。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：官方、媒體公開披露與報(bào)道

京滬穗深杭蓉這類城市，轉(zhuǎn)折的邏輯在于4月初爆發(fā)的關(guān)稅大戰(zhàn)，讓經(jīng)濟(jì)、就業(yè)預(yù)期再次不確定，讓市場(chǎng)信心再次喪失。

其中國家統(tǒng)計(jì)局公布的深圳房?jī)r(jià)，無論新房還是二手房，在4月份均再次轉(zhuǎn)跌。

而貝殼找房追蹤的深圳二手房成交價(jià)格，則跌破了5萬元大關(guān)，進(jìn)入了“4”字打頭時(shí)代。

來源：貝殼找房

寧波房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的誘因之一，也是關(guān)稅大戰(zhàn)。

畢竟，從關(guān)稅大戰(zhàn)對(duì)國內(nèi)城市影響度排名來看，寧波首當(dāng)其沖。

之前本號(hào)曾撰文專門分析關(guān)稅大戰(zhàn)對(duì)中國各城市影響。

選取的目標(biāo)是外貿(mào)30強(qiáng)城市，分別是：

深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺(tái)、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。

從兩個(gè)維度，一個(gè)是對(duì)美出口規(guī)模，一個(gè)是對(duì)美依賴度（對(duì)美出口/出口規(guī)模）。

這些數(shù)據(jù)查詢很麻煩，其中蘇州統(tǒng)計(jì)局公布的對(duì)美出口是美元單位，472.51億美元。

根據(jù)央行公布的《2024年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 》顯示，去年 年末，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)為7.1884元，由此蘇州的對(duì)美出口人民幣計(jì)價(jià)為3396.52億元。

東莞、無錫、廈門、成都、紹興、嘉興、西安、常州、濰坊未公布2023年對(duì)美出口數(shù)據(jù)，因此仍沿用2023年的對(duì)美出口數(shù)據(jù)。

鄭州、南京、武漢、合肥四個(gè)城市2024年與2023年的對(duì)美出口數(shù)據(jù)均沒有公布，因此空置。

第一，從對(duì)美出口規(guī)模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各地統(tǒng)計(jì)局、各地海關(guān)

從對(duì)美出口規(guī)模來看，深圳是內(nèi)地唯一一個(gè)對(duì)美出口超過4000億的城市。

蘇州對(duì)美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。

東莞、金華、廣州、杭州對(duì)美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。

外貿(mào)三十強(qiáng)中，對(duì)美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。

第二，從對(duì)美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺(tái)、廣州、佛山、金華受影響位居前十。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局、各地海關(guān)

所以，綜合對(duì)美出口規(guī)模和對(duì)美依賴度來看，寧波、蘇州、深圳，受影響最大。

這是熱點(diǎn)城市在4月份再次轉(zhuǎn)跌的直接誘因。當(dāng)然，關(guān)稅大戰(zhàn)只是誘因，根本邏輯則是：房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超各城市自身的購買力。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房?jī)r(jià)。

雖然從2021年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入了全面盤整周期，很多城市的房?jī)r(jià)跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號(hào)說過，這一輪全國房?jī)r(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，房?jī)r(jià)也難止跌。

03

挑戰(zhàn)南京，搶奪GDP第十席位

寧波經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，不可謂不強(qiáng)悍。

2024年年末，寧波GDP順利反超天津，晉級(jí)GDP第十一城，這是寧波自改革開放以來首次超越天津。

不僅如此，寧波還在過去四年里，將與南京的差距從2183.73億元縮小至去年的353.11億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南京、寧波統(tǒng)計(jì)局

在上個(gè)月本號(hào)分析南京、寧波產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，強(qiáng)調(diào)過，寧波手握兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，讓其有很大概率在未來兩年超越南京。

第一，產(chǎn)業(yè)對(duì)比，寧波更強(qiáng)。

首先得承認(rèn)，南京很強(qiáng)。

作為全國唯二用“京”字命名的城市，南京的科教文衛(wèi)均屬于全國第一梯隊(duì)。

但在諸多關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)與人口指標(biāo)上，南京低于寧波。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南京、寧波統(tǒng)計(jì)局

南京除了GDP、消費(fèi)、資金總量高于寧波外，諸多指標(biāo)都低于寧波。

比如人口、工業(yè)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力、人均可支配收入。

從產(chǎn)業(yè)角度來看，南京則更顯得中規(guī)中矩。

產(chǎn)業(yè)方面，南京的 工業(yè) 增加值，2022年排名在十名開外，位居第17位， 而寧波的工業(yè)增加值位居全國第七。

2023年規(guī)模以上工業(yè)營收排名，南京15863億元，同樣在10名開外。而寧波位居全國第七，高達(dá)24799.9億元。

從千億產(chǎn)業(yè)角度來看，南京2023年擁有6個(gè)營業(yè)收入過千億的產(chǎn)業(yè)。

分別是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，電器機(jī)械和器材制造業(yè)，化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)，汽車制造業(yè)，黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)，石油、煤炭及其他燃料加工業(yè)。

其中位居第一的產(chǎn)業(yè)是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南京市統(tǒng)計(jì)局

同期的寧波，擁有7個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，雖然只比南京多出一個(gè)，但營業(yè)收入規(guī)模優(yōu)勢(shì)卻明顯。

寧波擁有3個(gè)營業(yè)收入過3000億的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)家產(chǎn)業(yè)是汽車制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：寧波市統(tǒng)計(jì)局

產(chǎn)業(yè)決定城市未來，這一點(diǎn)，我在分析各城市產(chǎn)業(yè)的文章中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過很多次。

第二，民營經(jīng)濟(jì)，寧波更強(qiáng)。

除了產(chǎn)業(yè)的差距之外，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的差距，也是寧波的一個(gè)加分項(xiàng)。

體制之城，是南京經(jīng)常在網(wǎng)絡(luò)上被玩的梗。

從數(shù)據(jù)端來看，南京的體制之城的帽子，其實(shí)并不高。

南京的體制內(nèi)職工公積金繳納金額702.3億元，位居萬億城市第八位，而體制內(nèi)繳存金額占全市公積金比重29.3%，位居萬億城市第12位。

同期的寧波，體制內(nèi)公積金繳存金額384.2億元，位居萬億城市第16位，體制內(nèi)繳存金額占全市公積金比重22.7%，位居萬億城市第23位。

此外，公開數(shù)據(jù)顯示，在民營企業(yè)數(shù)量和發(fā)展質(zhì)量方面，南京市也遠(yuǎn)落后于蘇州市。2023年年末，南京市民營企業(yè)數(shù)量為61.54萬戶，民營經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重為46.4%。

再看寧波的數(shù)據(jù)。

2024年末全市在冊(cè)民營經(jīng)濟(jì)經(jīng)營主體137.5萬戶，占各類經(jīng)營主體總量的96.7%。規(guī)模以上工業(yè)民營企業(yè)9584家，全年實(shí)現(xiàn)增加值3171.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到60.4%，增長(zhǎng)8.8%，增速比規(guī)模以上工業(yè)高1.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為68.0%。民營企業(yè)進(jìn)出口10884.3億元，增長(zhǎng)13.0%，占全市進(jìn)出口總額的76.6%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

寧波的民營經(jīng)濟(jì)增加值，2022年就占比66.1%。

民營代表著活力和潛力。

因此，從產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度看，寧波未來兩年內(nèi)超越南京的概率非常大。

當(dāng)然，不確定性也有，那就是中美新一輪關(guān)稅大戰(zhàn)。畢竟，對(duì)美出口依賴度，寧波位居全國第一。

盡管 5月12日，中美在瑞士日內(nèi)瓦談判中達(dá)成協(xié)議：雙方都把關(guān)稅恢復(fù)到4月2日之前。其中4月2日宣布的關(guān)稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

關(guān)稅大戰(zhàn)只是暫時(shí)停歇，后面還需要經(jīng)歷多輪談判，在最終的協(xié)議簽訂之前，變數(shù)仍比較大。

這個(gè)變數(shù)，會(huì)直接決定寧波是否能夠在今明兩年超越南京。

強(qiáng)調(diào)寧波的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍，是為了說明，房?jī)r(jià)幾十年狂奔之下，已大幅透支了城市的購買力。

即便經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍的城市，也無法躲避調(diào)整周期。

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