2025.06.10

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導讀：曾經的“京城地產一哥”還有重重關卡要闖。

作者 |第一財經 孫夢凡

一邊大額發債、一邊訴訟糾紛，近日一家“京派”房企受到市場關注。

據首開股份（600376.SH)日前公告，該公司有兩個銀行賬戶資金被凍結，合計金額近2億元，凍結原因均為涉及與建筑公司的訴訟問題，后者向法院申請了訴前財產保全。

在地產業內，房企因訴訟糾紛被申請“股權凍結”、“財產保全”等較為普遍。其中，訴前財產保全指在緊急情況下，法院如不立即采取財產保全措施，利害關系人的權利可能受到損害。

有民事訴訟法領域專家曾向記者表示，法院在進行財產保全時通常依原告申請，對案件并不進行實質審查；被告也有救濟途徑，可以向法院提供擔保，法院就會解除保全措施。

即便如此，對首開股份這家老牌房企而言，眼前要著手解決的“麻煩”不止如此。去年，該公司經歷了“公司發展史上極其困難的一年”，銷售、資金、盈利、項目拓展等方面均困難重重，曾經的“京城地產一哥”還有重重關卡要闖。

事涉工程款結算

作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份曾被稱為“京城地產一哥”。

在北京房地產市場，處處可見首開股份的身影，該公司曾開發了回龍觀文化居住區、方莊小區、望京新城等超大型居住社區，也是唯一參與了北京亞運、大運、奧運“三村”，以及國家速滑館、國家體育館、五棵松籃球館建設的“雙奧”開發企業。

但近兩年來，首開股份生存境況生變，不僅連年業績虧損，訴訟糾紛也受到關注。

據首開股份6月6日披露，該公司兩個銀行賬戶部分資金被凍結，分別為首開股份在建設銀行北京支行的基本戶、大連中美居置業有限公司在民生銀行大連支行的監管戶。

其中，第一個賬戶被凍結金額為8235.67萬元，第二個賬戶被凍結金額為11621.87萬元。凍結原因涉及昌平一建向北京市昌平區人民法院申請訴前財產保全，以及江蘇江都建設集團有限公司向遼寧省大連市中級人民法院申請訴前財產保全。

首開股份表示，被凍結銀行賬戶涉及資金合計1.99億元，占公司最近一期經審計歸屬于上市公司股東凈資產的1.46%，占公司2025年一季度末貨幣資金的1.19%。

此前，首開股份還披露了訴訟事項的具體情況。據悉，早在2017年6月，北京市昌平一建與首開股份簽訂了施工總承包合同，承接了昌平區東小口鎮部分工程，目前已通過竣工驗收。

不過，因雙方對工程款結算及支付存在爭議，昌平一建訴至法院，請求判決首開股份支付相關款項，包括工程尾款7350.79萬元，以及欠付工程款的相關利息。

另一個訴訟事項是，早在2021年6月時，江都建設曾與“大連中美居公司”簽訂施工合同，前者承包了東港區H10地塊項目B區施工總承包工程，目前工程已經竣工驗收。

同樣因對工程款結算及支付存在爭議，江都建設訴至法院，請求支付相關款項，包括支付工程款1.11億元以及相關利息；并請求判令對案涉工程折價或拍賣款項享有優先受償權。

截至目前，首開股份及控股子公司一年內發生的訴訟、仲裁事項，金額合計14.25億元（含本次案件），占公司2024年末經審計凈資產的10.50%。

首開方面表示，因部分訴訟案件尚未開庭審理，尚未作出最終判決，目前無法判斷案件對公司本期利潤或期后利潤的影響，將積極跟進訴訟及仲裁案件的進展情況。

直面四大發展困難

工程款支付糾紛，只是首開股份生存闖關的“冰山一角”。

在最近一份年報中，該公司直言“2024年，是公司發展史上極其困難的一年。復雜嚴峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續項目拓展等方面困難重重?！?/p>

首開股份坦誠列舉了公司發展的四大問題。一是銷售業績嚴重下滑，包括北京市場在內，公司簽約金額同比逐年下降，項目開發周期有待提升，周轉率下降導致去化周期延長。

二是資金鏈持續緊繃。因銷售回款不及預期，資金回籠不暢。公司歷史投資的大量商辦、自持物業、棚改等滯重資產嚴重占壓資金。業績下滑還加劇了融資壓力，流動性問題不容忽視。

三是利潤下滑態勢嚴峻。為?，F金流，公司被迫“以價換量”，存貨跌價準備計提加大，疊加高地價項目結利，毛利率大幅下滑，基本處于微利或虧損狀態，公司控虧減虧任務艱巨。

四是業務規模逐漸收縮。當前，頭部企業實力雄厚、優勢盡顯，公司市場份額被不斷擠壓，拿地大幅減少。圍繞主業的多元轉型成效不夠，尚未有效對沖傳統開發業務下滑。

概言之，首開股份面臨著銷售下滑、規模收縮、業績虧損和流動性等多重壓力。

從財務數據上看，2024年，首開股份營業收入242.13億元，同比下降49.31%，歸母凈利潤虧損高達81.41億元。在此之前，首開股份已連年出現虧損，2022年歸母凈利潤為-4.61億元、2023年歸母凈利潤為-63.39億元，三年累計虧損近150億元。

毛利率、凈利潤等盈利指標也連年下滑，克而瑞統計顯示，2021年～2024年，該公司毛利率從19.81%降至4.80%，凈利率則從2.46%降至-38.90%。同期，公司總資產從3138.59億元降至2298.69億元，公司凈資產從665.68億元降低至510.62億元。

過往投資開發的項目出現大額減值，是首開業績虧損的重要原因。年報顯示，2024年首開股份對房地產項目計提存貨跌價準備30.81億元，投資性房地產減值損失301.69萬元，計提信用減值損失4.86億元，總計計提資產減值準備規模35.7億元。

從表外項目看，克而瑞表示，該公司權益法核算的長期股權投資收益為虧損6.8億，其中廈門滄珩實業有限公司期內虧損5.9億，該聯營企業為廈門保利首開云禧項目的開發商。北京首城置業有限公司也虧了2.3億，為首開與北京城建合作。

首開股份投資的棚改等項目也占用了大量資金。比如，預計投資額最大的兩個項目為北京分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目，以及萬泉寺村B、C地塊棚戶區改造項目，預計總投資分別為113億及146億，期末賬面價值僅87億及68億。

截至2024年年末，首開股份有息負債1161.97億元，資產負債率74.4%，凈負債率192.4%，期末持有現金188億元，現金短債比為1.03倍。此外，首開股份還有其他應付款185億，其中資金往來款約164億，應付賬款中貨款、工程款約83億。

走出困境的關鍵之年

“2025年，是公司走出生存發展困境的關鍵之年?！笔组_股份在年報中直言。

為了應對前述發展問題，去年首開股份已經有所動作，包括推動存量項目去化盤活、多方爭取融資資源、壓降成本費用、梳理組織架構等，并有一定成效。

比如在銷售層面，去年其南京、成都有項目實現售罄，全年簽約金額400億元；融資方面“白名單”項目共獲授信93.33億元，實現55.9億元經營性物業貸款及城市更新貸款投放；完成186億元債券接續，金融機構帶息負債降低97億元。

控制成本方面，去年其50個項目完成170項控本增效，降本6.76億元；組織架構上，壓減3個機關部室，完成京內外19家二層級管理單位的整合重組，以“對標市場、瘦身健體”。

盡管如此，首開股份依然要應對幾個較棘手的問題。其中一大方面是，首開股份在北京“大本營”的市場份額被壓縮。自2015年開始，首開股份曾連續4年位居北京銷冠，但2019年該位置被中海取代，當下更是面臨更多央國企集體“搶食”北京市場的局面。2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；到今年前五個月，首開股份在北京的銷售金額排名已降至第十位，其前有越秀、中海、華潤、中建、北京城建、海開控股、招商、保利等一眾全國或地方央國企，競爭可謂十分激烈。

截至2024年末，首開股份在京內擁有主要項目74個，總規模1660萬平方米。京外包括遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等地，主要項目82個，總建筑面積約2770萬平方米。

除了銷售市場面臨頭部企業競爭，首開股份的資金風險也不容忽視。“公司自身‘造血’機能尚未得到根本恢復，負債率居高難下，債務結構穩定性不高，融資結構需要優化。”首開在年報中表示，將創新融資方式、提高資金利用效率......確?，F金流安全。

相較于其他民營房企，首開股份的一大優勢便是融資。盡管業績連年虧損，資產負債表也有“紅燈”指標，但該公司今年來公布了多筆大額融資計劃，以減緩“資金之渴”。

比如4月1日，首開股份發布公告，提請股東大會授權公司債務融資事項，計劃通過中國銀行間市場交易商協會發行中期票據（MTN）、定向債務融資工具（PPN）等，授權額度不超過350億元，資金將用于償還債務、補充流動資金、項目投資建設等。

4月3日，上交所披露顯示，北京首都開發股份有限公司2025年面向專業投資者非公開發行公司債券項目已更新為“已通過”，擬發行總額90億元，債券品種為私募。

股東借款方面，首開集團向首開股份提供的一筆15億元借款，將于2025年4月到期，雙方協商擬續期1年，續期期間年利率不超過3.95%，首開股份無需提供任何抵押及擔保。

首開股份表示，將堅持“穩當前”與“利長遠”相結合，打響“去化盤活運動戰”、“現金安全保衛戰”，爭取一切可以爭取的資源和支持，2025年計劃實現銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，新開工面積26萬平方米、竣工面積203萬平方米。

微信編輯| 蘇小