中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

圖為中建智地在北京的一處售樓處。吳靜/攝影

中國建筑（601668.SH）旗下地產業務近年來逆勢擴張。以中建一局為例，去年其地產業務大幅增長近180%。

北京市場是其近幾年布局重點。《中國經營報》記者梳理發現，中建一局地產平臺中建智地從2021年開始頻頻參與北京市場土拍，去年其在京拿地金額高達133億元，同比增長超過50%。今年4月份，其再次以聯合體形式拿下朝陽組團地塊，地價高達126億元。

中建智地斥巨資拿地之際，北京新房市場競爭愈發激烈，這些項目后續去化表現仍待觀察。

朝陽“地王”項目待入市

5月下旬，中建智地京東公司副總經理龐思廣對外透露，公司最新斬獲的2025年北京首個百億地塊——黃杉木店地塊，將成為繼中建宸園、北京宸園之后，朝陽的第三座宸園。

該百億地塊于今年4月28日出讓，包括平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊（以下簡稱“黃杉木店地塊”）及孫河組團土地儲備項目2902-73地塊。

當時，該組團地塊吸引了保利、招商、中海，以及中建智地+金茂+越秀+朝陽城開聯合體參與競拍。最終，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開以126億元底價競得該地塊，成交樓面價5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地總價紀錄。

據了解，2107-01、02、03地塊位于黃杉木店平房區，其中2107-01、03地塊為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。01地塊占地面積3.01萬平方米、地上建筑面積7.82萬平方米；03地塊占地5.43萬平方米、地上建筑面積14.11萬平方米。

2107-02地塊為A334托幼用地，占地5253平方米，容積率0.9，限高16米，位置可結合方案與01地塊統籌布置。

在拿地之后，中建智地很快便發出了產品海報，定位為140～300平方米的改善型產品。

據了解，中建智地目前共有四個產品系列，包括宸系、府系、璟系和印系。這其中，宸系被視為頂級產品。

5月13日，黃杉木店開發主體發布施工、監理招標計劃。2107-01住宅和02托幼項目開發主體為北京茂越置業有限公司（以下簡稱“北京茂越”）。公開信息顯示，中建智地持有北京茂越48.5%股份，其余金茂、越秀、朝陽城開分別持股33%、17%、1.5%。2107-03地塊開發主體為北京興昶房地產開發有限公司，股權結構與北京茂越相同。

中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，黃杉木店地塊位于東四環與五環之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。

項目南臨朝陽北路，東邊是平房公園，北側為京城森林公園，西側800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京較早的豪宅產品星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

該區域附近發展較早，有較多樓齡較大的公房和經濟適用房，人流量較大，交通擁堵問題比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊東向3公里處即2月份保利+金茂拿下的三間房組團地塊，總價87.3億元，地上建筑規模17.39萬平方米，成交樓面價5.16萬元/平方米。張凱指出，兩者相較，黃杉店地塊素質略優，更靠近中心城區，有望實現更高的售價預期。

據了解，在拿地之后，保利和金茂隨后在三間房組團地塊上開發了朝陽天珺和金茂滿曜，5月26日，朝陽天珺首批397套房源獲北京市住建委預售許可，擬售單價8.84萬～9.25萬元/平方米，首批貨值達49.95億元，項目戶型涵蓋92～157平方米的三至四居。

5月30日，金茂滿曜發布取證預告，準售14棟住宅樓，擬售單價為8.2萬～9.1萬元/平方米，戶型涵蓋115～159平方米的三至四居，主力戶型面積段更小一些，其中建筑面積130平方米以下的房源占比近七成。

距離黃杉木店地塊約6公里、客群定位與之有部分重合的中海·萬吉玖序也于5月18日正式開盤，目前網簽21套，成交均價114652元/平方米。

除了上述項目外，近期，黃杉木店地塊5公里范圍內的御翠園項目再次降價，吸引一批客群快速簽約。據了解，該項目為長江實業集團旗下和記黃埔房地產開發有限公司開發，5月推出的特價房源銷售均價為7萬～7.1萬元/平方米，相較于此前的備案價打了近七折，戶型包括140平方米、180平方米的高層。

記者了解到，該項目今年6月份交房，面對同一區域內有限的客戶，項目之間競爭激烈，御翠園此次降價促銷有其自身產品原因，但也受到即將入市項目的影響。

記者就黃杉木店項目蓄客及后續推盤計劃聯系中建智地，內部人士表示公司仍在研究中，未有更多信息披露。

老項目的壓力

近年來，多數房企處于流動性壓力下，但“中建系”旗下各工程局的地產平臺則在逆勢擴張，在全國各地頻頻拿地，旗下多家公司銷售額增長迅速。

從2020年開始，“二次創業”的中建一局加大在全國各地拿地力度，不斷提升房地產業務比例。2020年，其地產業務占總營收比例僅為1.11%，而在2021～2024年，地產業務占比分別為4.49%、7.8%、9.38%。2024年，該業務實現營收152.9億元，同比增長179.6%，占總營收的9%?。

中建智地從2021年開始深度布局北京市場，參與了多數土拍，2021～2023年，其在京拿地金額分別為73.84億元、37.9億元、85億元。

2024年6月13日，北京土地供應迎來新形式，首宗“住宅+產業+配套”組合供應用地成交，中建智地聯合體以112億元底價競得。隨后，地塊小股東退出，由中建智地全資持有。

該組團地塊包含位于朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區3宗地塊，產業、住宅、配套建筑規模總體占比分別約為30%、60%、10%。其中，酒仙橋地塊被打造為北京宸園，定位為高價住宅項目，產品主推143平方米、165平方米、220平方米和249平方米的四居戶型，備案價11.5萬～13.5萬元/平方米，總價1500萬～2000萬元。項目距離最近的地鐵站14號線東風北橋站1公里，周邊有頤堤港、藍色港灣、798等知名商業配套。

該項目于去年10月13日開盤，當日斬獲61.5億元銷售額?，根據其官微公布的數據，項目5個半月實現110億元的收官成績。北京市住建委官網顯示，該項目已網簽517套（總共606套），成交均價11萬元/平方米。據悉，該項目銷售指導價為12.5萬元/平方米。

孫河鄉地塊被打造為中建璞園PARK（中建璞園二期），產品為4至7層的125～210平方米的三至四居室，備案均價為7.8萬～8.3萬元/平方米，總價950萬～1580萬元。

項目與北京宸園同一日開盤，當日實現銷售額22億元。去年10月份取證298套房源，目前已網簽224套，成交均價7.29萬元/平方米。不過，去年11月份取證的144套房源則去化較慢，半年來僅網簽44套，成交均價7.5萬元/平方米。

據了解，從區位條件來看，中建璞園PARK位于東北五環外，配套條件弱于北京宸園。值得注意的是，中建璞園PARK南側緊鄰在售項目中建璞園（一期），同由中建智地開發，共983套房源。該項目定位朝陽首改客群，面積區間為74至125平方米，銷售指導價為7.98萬元/平方米。

璞園一期項目于2023年9月份入市，至今仍在售，目前網簽685套，網簽去化率69%。記者了解到，近兩年北京新房市場持續承壓，二手房價格不斷下降，同一區域內的新房項目價格亦受到影響。去年6月份以來，多數新盤在價格上作出大幅折讓，這一趨勢雖在今年有所緩解，但項目之間分化仍在加劇。有渠道人士告訴記者：“一些位置優越、產品稀缺的項目價格已基本穩定，但外圍區域降價的項目仍較多。”

今年“五一”前夕，中建璞園一期推出一批特價房源，其中94平方米的三居室房源在優惠后價格為658萬元左右，較早前的750萬元便宜近100萬元。

北京市住建委官網顯示，中建璞園一期成交均價由此前的7.1萬元/平方米逐漸降至6.9萬元/平方米。

在產品定位上，璞園二期產品與一期形成差異化補充。不過，二期由于項目總價更高，在當前的市場情況下，后續去化狀況尚待觀察。

2024年，中建智地在北京拿地金額高達133.143億元，除了上述組團地塊外，其還于當年12月份以21.143億元聯合未來科學城拿下昌平北七家一宅地，后打造為北京國賢府二期，項目于今年4月份開盤，總計850套房源，涵蓋72～168平方米的二到四居。目前項目網簽213套，成交均價由5.4萬元/平方米逐漸降至5.1萬元/平方米。

面對當前壓力仍存的新房市場，手握多個重量級項目的中建智地能否在激烈的競爭中突圍，將是檢驗其逆周期投資策略的關鍵。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：翟軍）