案件介紹

甲將其位于某市工業(yè)園區(qū)的廠房改建為兩層商鋪（原面積150平方米，擴建至500平方米），未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2018年，甲與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租期10年，年租金80萬元。B公司承租后投入200萬元裝修并開設(shè)超市。2023年，因城市更新整治，城管部門認(rèn)定涉案建筑屬違法建設(shè)，責(zé)令拆除。B公司起訴要求確認(rèn)合同無效，并索賠裝修損失、租金返還及經(jīng)營損失。

裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果
某法院判決：

1. 租賃合同無效；

2. 甲返還B公司已付租金120萬元；

3. 甲賠償B公司裝修損失140萬元（按過錯比例70%承擔(dān)）；

4. 駁回B公司經(jīng)營損失索賠請求。

裁判理由

1. 合同效力認(rèn)定

   • 依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋，租賃合同無效。涉案房屋系甲私自擴建，且直至一審辯論終結(jié)前仍未補辦規(guī)劃許可，故合同自始無效。

2. 法律后果處理

   • 租金返還：合同無效后，甲收取的租金屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。

   • 裝修損失賠償：B公司裝修前未核查房屋合法性，存在次要過錯（自擔(dān)30%責(zé)任）；甲作為出租人明知房屋違法仍出租，承擔(dān)主要過錯（70%責(zé)任）。

   • 經(jīng)營損失駁回：因經(jīng)營損失屬間接損失，且B公司明知建筑風(fēng)險仍持續(xù)經(jīng)營，法院不予支持。

3. 占有使用費抵扣

   • 盡管合同無效，B公司實際占用房屋，參照合同租金標(biāo)準(zhǔn)抵扣其應(yīng)付的房屋占有使用費。

法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示：本案揭示了無規(guī)劃許可房屋租賃糾紛的核心裁判規(guī)則：

1. 效力補正機制的特殊性

   • 合同無效的例外情形僅限“一審法庭辯論終結(jié)前取得規(guī)劃許可或經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)”。若涉案房屋本身不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃（如本案私自擴建），則無補正可能，合同必然無效。

2. 過錯責(zé)任劃分的實務(wù)邏輯

   • 出租人通常承擔(dān)主要責(zé)任（70%以上），因其對房屋合法性負(fù)有首要義務(wù)；承租人未履行審慎審查義務(wù)（如要求出示產(chǎn)權(quán)證明）的，需自擔(dān)部分損失。實務(wù)中，若承租人明知房屋違法仍承租，責(zé)任比例可能調(diào)整為各半。

3. 臨時建筑的特別規(guī)則

   • 臨時建筑未獲批或超期使用的，超期部分租賃無效，但同樣可通過“一審辯論終結(jié)前獲批延期”補正效力。

俞強律師簡介
作為上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人、北京大學(xué)法律碩士，俞律師專注房地產(chǎn)與商事爭議解決13年，擅于厘清違法建筑租賃中的合同效力邊界與過錯責(zé)任分配，獲2020年上海律協(xié)“金融證券保險專業(yè)認(rèn)證”及2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”。其團隊融合法律與技術(shù)工具（如AI類案檢索），為客戶提供精準(zhǔn)風(fēng)險防控方案。

風(fēng)險提示
具體案件需咨詢專業(yè)律師，違法建筑租賃涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃、合同效力、損失賠償?shù)榷嘀胤蔂廃c，證據(jù)鏈條構(gòu)建與過錯比例舉證對結(jié)果影響顯著。

俞強律師
執(zhí)業(yè)機構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號：13101201210159547
專業(yè)榮譽：

• 2020年上海律師協(xié)會“金融證券保險專業(yè)認(rèn)證”

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師
  聯(lián)系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進(jìn)入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。