租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　“買賣不破租賃”例外情形是什么？

　　黃誠(chéng)律師解答：

　　買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　不適用買賣不破租賃的情形：

　　1、出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

　　2、房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，以及房屋在出租前已經(jīng)被法院查封的，不受該原則的限制。

　　3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　黃誠(chéng)律師補(bǔ)充：

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，在同一標(biāo)的物上可能同時(shí)存在租賃權(quán)和抵押權(quán)。判斷和處理同一標(biāo)的物上并存的租賃權(quán)和抵押權(quán)沖突，應(yīng)以上述兩種權(quán)利設(shè)立的時(shí)間先后為標(biāo)準(zhǔn)和遵循。

　　購(gòu)買房屋后發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)有租戶，應(yīng)仔細(xì)查看租賃合同，根據(jù)合同簽訂時(shí)間、房屋租金、租期等等，判斷該租賃合同的效力，再?zèng)Q定應(yīng)當(dāng)采取的救濟(jì)方式。自房屋過(guò)戶之日起，房屋的所有權(quán)即歸購(gòu)買人所有，若房屋在之前已出租，按照買賣不破租賃的原則，買受人依法取得了收取案涉房屋租金的權(quán)利，承租方依法應(yīng)向新房主支付房屋租金。

　　【法律依據(jù)】

　　《民法典》

　　第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

黃誠(chéng)律師

安徽達(dá)寧律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。具有深厚的法學(xué)理論功底，從軍經(jīng)歷，為人剛正不阿，積累了豐富的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)民事訴訟業(yè)務(wù)的代理，在建設(shè)工程，合同，婚姻，工傷糾紛等方面積累了大量的經(jīng)驗(yàn)。