每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

6月6日，建發(fā)海晏拿到了預(yù)售許可證，比預(yù)期早了不少。

除13號樓外，其它15棟樓均已取證，共403套房源，涵蓋所有面積段的標準戶型：182平米、218平米、265平米，以及三棟一層一戶樓王。

它西面的對手臻澐，捷足先登。早一周拿證，入市521套，當(dāng)天，傳出認籌突破百套。

臻澐也留了一棟樓未取證，10#是樓王位置。而海晏預(yù)留的13#位于小區(qū)東南角，看河景的。

為什么它們都留一手？各有考量。

和選臻澐的望西山看清河不同，海晏的買家更應(yīng)關(guān)注小區(qū)內(nèi)的景觀。

當(dāng)然，臻澐小區(qū)內(nèi)的景觀也很出彩，有一個十字軸。在此基礎(chǔ)上，它更是利用樓棟東偏南22度角，把西山景致納入園中。

海晏借不了西山，就復(fù)刻頤和園，也算玩得巧妙。

這里有個背景須交代一下，海晏的開發(fā)商是來自廈門的建發(fā)房產(chǎn)，第一次入主海淀，主打一個北京情節(jié)。

在海晏發(fā)布會上，建發(fā)那哥們對北京的熱愛，演繹得十分煽情。

它很想貼著海淀的標簽，重講三山五園的故事，把頤和園的景致“搬”進小區(qū)，甚至在出街素材里，連門的名字也對標頤和園。

比如，海晏只有兩個門：東門和南門，分別類比頤和園東宮門和如意門。

但擅長造大門的建發(fā)房產(chǎn)還不滿足，特意為海晏又加了一個門——北如意門。實際上，它就是北面的一個車庫出入口。

花姐每次看到這張圖，總有一種用力過猛的山寨感，撲面而來。

實際上，建發(fā)是一家做中式產(chǎn)品很有特色的開發(fā)商，應(yīng)該拿出自己的自信心。

反觀臻澐，對海淀的理解深厚。既然緊鄰三山五園，那何必去復(fù)刻呢？借景、而不造景，成為臻澐的獨有標簽。（詳見《臻澐的十字密碼》）

花姐認為，兩家房企對海淀理解的差異，決定了海晏和臻澐的產(chǎn)品力，大相徑庭。

如果從這個維度看，它們算不上競品。若喜歡中式范兒，那就選海晏；如喜歡雅致點，就選臻澐。

這比功德寺雙子座強許多。說句實話，當(dāng)和樾玉鳴和和樾望云的沙盤公開，真看不出大的差異，大概是因為越秀在兩邊都持股的緣故。

臻澐與海晏，產(chǎn)品各有特色，才沒有辜負清河邊的那片土地。

下面，花姐來對海晏做一番選房攻略，僅供參考。

一、最高預(yù)售價格17.49萬元/㎡

這次，海晏準售面積合計9.01萬㎡，共計403套，擬售均價在13.87萬-16.91萬元/㎡區(qū)間。

其中，6#樓王均為一層一戶340㎡頂配戶型，次頂層1201室預(yù)售價約17.49萬元/㎡。

它的戶型主要是183平米至340平米的四居至五居室。

1、183平米戶型，共計128套，得房率從高到低：5#81.3%，12#81.2%，8#81.1%，1#80.8%，16#80.7%，4#78.13%。

2、218平米戶型，共計122套，得房率從高到低：2#81.7%，15#81.5%，7#和9#都是81.4%；層高3.4米。

3、265平米戶型，共計74套，得房率從高到低：11#82%、14#81.9%、10#81.8%；層高3.4米。

4、289平米和298平米戶型，一層一戶，分別在5號樓西單元和3號樓，各12套，得房率77.1%和74.9%。

5、340平米戶型在6號樓，一層一戶，層高3.6米，正常戶型11套，得房率78.3%；還有2套頂退戶型。

6、423平米只有1套，屬于頂層戶型；剩下還有一些變異戶型41套，其中6套是一層一戶。

選房時，請一定要小心這些樓棟的客廳飄窗：

5#西面、3#、7#、11#、15#的東面窗戶，因樓間距過短，隱私有問題。改為磨砂玻璃懸窗后，采光和通風(fēng)都會大打折扣。

最遺憾的是，看海晏的龍軸和鳳軸，大打折扣了。

二、183平米戶型：主衛(wèi)洗手臺太小

1、戶型點評

海晏183平米戶型，四室兩廳三衛(wèi)。

優(yōu)點：贈送四個飄窗；客廳贈送一步陽臺；北面?zhèn)扰P有陽光；有獨立家政間。

缺點：主衛(wèi)洗手臺太小；客廳沙發(fā)背景墻過短。

2、選房攻略

它分布在6棟樓里，東北面的1#、5#，西面的4#、8#、12#和16#，算是海晏最弱的位置。

1#東西戶的差別蠻大。東端戶的東邊，有10米寬的綠化帶，可以減輕馬路噪音；西端戶的視野更佳，可以通過L型飄窗，將小區(qū)的西南景觀盡收眼底。

5#的南面是高8米的東大門，1-3層還是蠻受影響的，雖不擋光，但畢竟距離只有11.83米，圍墻幾乎緊貼東面墻。

4#位于西北角，最大的問題是，北面有一條自行車坡道，下坡之后是地下電動自行車庫，坡道旁邊是車庫出入口，略顯混亂。

8#的位置不錯，東端戶通過L型飄窗，可以觀賞中央景觀；但西端戶有點問題，西南方向是臻澐的大門和車庫出入口，噪音難免。

12#，樓下是地下車庫出入口和消防應(yīng)急入口，比較嘈雜、尾氣大，建議慎選，但東端戶的視野還不錯。

16#是第一排，雖然有來自170米之外北五環(huán)外的噪音，但清河就在眼底。東端戶視野好于西端戶。

三、218平米戶型：犧牲了7#東戶

1、戶型點評

海晏218平米戶型，四室兩廳三衛(wèi)。

優(yōu)點：贈送四個飄窗；客廳贈送一步陽臺；有獨立家政間；廚房和餐廳一體化。

缺點：南向套房無飄窗；主臥衛(wèi)生間過于狹長；客廳沙發(fā)背景墻過短。

2、選房攻略

它分布在五棟樓里，2#位于最北面、兩個單元；7#在中央景觀位置；9#位于東南側(cè)；13#和15#位于第一排。

2#首選東邊三戶，它們的視野差不多，但西端戶要小心3#的遮擋，存在角煞問題。

7#東邊戶原本有絕佳視角，但在總平圖公示期間，被眼睛雪亮的群眾發(fā)現(xiàn)，距離東面6#樓王只有13.66米。

最終，建發(fā)只好犧牲7#東邊戶，把窗戶改成磨砂玻璃懸窗了。

9#北面是大門，距離只有14.96米，1-3層受影響，西戶的視野不錯，主臥借著L型飄窗，景致非常不錯。

13#和15#都在第一排，看清河，但15#位于小區(qū)中央，屬優(yōu)選。

四、265平米戶型：客廳沙發(fā)墻太短

1、戶型點評

海晏265平米戶型，四室兩廳四衛(wèi)。

優(yōu)點：贈送四個飄窗；主臥L型大飄窗；廚房和餐廳一體化；客廳贈送一步陽臺；有獨立家政間。

缺點：有兩個暗衛(wèi)，客廳沙發(fā)背景墻過短。

2、選房攻略

265平米戶型位置不錯，都在小區(qū)的南面，離清河近。

10#西戶和11#東戶，可以透過14#和15#的夾角看到清河，這是海晏為數(shù)不多在家可觀清河的樓棟。

14#位于第一排，且有15.12米退線，在第一排里樓棟離，擁有最大優(yōu)勢。

五、三大樓王：只有3#可稱“王”

1、10#為340平米一層一戶，占據(jù)整個小區(qū)的最佳景觀。

為了270度可以觀景，5#和7#都為它做出了犧牲，對著10#的客廳窗戶，被改成磨砂玻璃懸窗。

2、5#為289平米一層一戶，被改成磨砂玻璃懸窗，因為左右樓間距只有14.5米——18米是最低極限。

3、3#為298平米一層一戶，也比較郁悶，距離2#只有7.15米，導(dǎo)致東面的玻璃，被改成磨砂玻璃懸窗。

從以上三棟樓的情況分析，海晏真正的樓王只有一座，便是3#，集萬千寵愛于一身。

七、日照：早上九點遮擋比較大

海晏和臻澐的樓棟朝向，均為東南22度。

這個朝向，臻澐將其化作優(yōu)點，傍晚可以看西山的落日，正所謂是：落日熔金。

但于海晏而言，似乎只有缺點，只剩下一個“不正”的印象。當(dāng)官的、做生意的人，比較忌諱。

來看一下它的大寒日日照情況：

早上九點：4#、8#和12#幾乎全部遮擋了；2#、6#、10#的9層以下也基本都被遮擋；東邊的1#和5#、9#的日照問題不詳，因為東面的樓面沒有做日照模型。

中午12點：除了4層以下，其余樓棟都有陽光。

下午3時，太陽已經(jīng)很弱，海晏的2#、6#和10#被遮擋厲害。

最后，大家想了解更深的選房攻略，請加花姐微信：louhuar007。