當前，國家為了鄉村振興，不斷為農村土地開發和利用進行政策松綁，這些政策為鄉村資源開發、吸引投資、繁榮本村產業，起到了至關重要的作用。

然而，并不是每個村都有能力利用好這些政策，對于一些目光短淺的村集體，政策松綁成了他們低價賤賣本村資源機會，為了眼前仨瓜倆棗的好處，將全村資源全部變賣，不給本村留后路，也不給子孫后代留出路。

近期，裁判文書網就公布了這樣一則案例。

旅游開發變成“整村賤賣”

河北靈壽縣漆油溝村，相傳牛郎織女的故事從此處發源，此地有一座3A景區七女山，林木豐茂、山溪清澈，景色頗為秀麗。該景區和牛郎織女的傳說相結合，是漆油溝村非常重要的文旅資源。

牛郎織女傳說

如何利用這一文旅資源呢？七女山涉及的主要是林地和荒地，這些資源屬于村集體。文旅領域有不少優秀村集體做成的好項目，例如陜西禮泉的袁家村，浙江安吉的魯家村。但漆油溝村不在此列，其開發利用七女山的方式是最錯誤的一種，“整村賤賣”。

2019年，漆油溝村將全村除村民宅基地、自留地之外的土地，全部轉讓給旅游開發商甲公司，總面積1.7萬畝，租期70年。

全村可轉讓土地一寸不留，頂格70年的租期，這等于把整個村賣光了。而漆油溝村的條件是什么呢？

首先，甲公司解決七女山的歷史遺留問題。原來，在甲公司之前，漆油溝村已經找了多輪旅游開發商，每次招進來之后有各種問題，合作不了了之。原因無外乎旅游投資是高投入、高風險的生意，幾千萬、上億元進去，可能一點水花都激不起來。所以，一些“聰明”的投資商拿到資源之后，不急于投資，而是一直拖延，尋機倒賣給下家，確保自己落袋為安。這顯然不是漆油溝村希望看到的，所以才找新的開發商，并把舊開發商“請走”。

這部分歷史遺留問題，甲公司代漆油溝村支付了130萬元的違約金，把上家投資商打發走。

七女山航拍 圖片來源：微信公眾號滹沱印象

第二是，甲公司要給漆油溝村修路，把全村道路升級改造。這部分訴求，顯然是照顧了全體村民的利益，以便爭取村民的支持。但是，這部分訴求也極其短視。一方面，村級公路造價很低，而且有各種爭取資金的渠道，如國家的扶貧資金、鄉村基建補貼、社會公益捐助，最不濟還有全體村民集資，現在很多鄉村家家戶戶蓋洋樓、買汽車、在縣城買房，不至于集資湊個修路錢都湊不出來吧。所以，把村里土地和旅游資源全部變賣了，就為了修幾條路，完全沒有必要。

另一方面，路是需要養護的，你修了路，沒有資金養護，路幾年就壞了。但你的土地和資源是一次性變賣的，頂格70年，全部賣光，這等于不給自己留后路，也不給村里年輕人和子孫后代留出路。未來村里年輕人想在村里搞點什么創業，沒有可能，因為地都在開發商手里，你想用，請給開發商交錢。

所以，為了修路而變賣土地，簡直是“殺雞取卵”，極其短視。這一點，在下文將體現得十分清晰。

第三是，甲公司每年支付給漆油溝村七女山景區門票凈利潤的10%。這個條約，充分顯示出漆油溝村集體和甲公司的認知水平不在同一條線上。怎么可能約定門票凈利潤作為分成基礎？門票凈利潤太好操控了！門票價格定低一點，住宿、餐飲和其他二消價格高一點，那門票不就沒利潤了嗎？或者甲公司老板找親戚開咨詢公司、廣告公司，每年找這些公司大筆采購，景區有再多的利潤都能瓜分得一干二凈。

七女山景點織女池 圖片來源：河北文旅官方微信公眾號

就算甲公司一點不使套路，景區的門票利潤本身也沒多少，10%的分成就更少了。甲公司開出這樣的條款，純屬欺負村民不懂商業。

賣完土地立刻后悔

基本上，甲公司拿下漆油溝村1.7萬畝土地和資源，付出的成本是極少的。除了130萬元的上家投資商的違約金實打實付了，修路根本沒啟動，因為修路需要征地、需要規劃審批、需要施工建設許可、需要環評，上面不給批，誰都別想修。至于門票利潤的10%，可以視為約等于零。

對于甲公司來說，如此低的成本拿到1.7萬畝土地，也不著急開發，畢竟70年的租期，先研究、觀察、規劃著，重資產投資的風險大，看不準的先不投，靜觀其變。

2021年，變化來了。國家要搞一批抽水蓄能項目，河北靈壽縣是其中布點之一，靈壽縣抽水蓄能項目總投資100億元，是當地史無前例的大項目。這個項目將征用漆油溝村1400畝土地，涉及巨額的征地補償款。

那漆油溝村的土地都承包給甲公司了，這筆征地補償款該給誰呢？按照《中國農村土地承包法》2018年新修訂版，“承包地被依法征收、征用、占用的，承包方有權依法獲得相應的補償”。所以，巨額的征地補償款相當一部分，落在了甲公司手里，這等于甲公司的旅游項目還沒開動，本錢就已經撈回來了，而且大賺了一筆。

村民不干了，“那是我們的土地，憑什么補償款給了你”。于是，雙方鬧掰，漆油溝村民極力要求解除雙方的旅游開發合同，將土地退回村民。為此，漆油溝村將甲公司告上了法庭。

村民要求解除合同上訴被駁回

從2022年到2025年，該案歷經3年多審理與反復的訴辯交鋒。讓村民無比失望的是，一審、二審法院都認定，雙方的旅游開發合同有效，甲公司繼續享有1.7萬畝土地70年的承包權。

法院的判決理由也很合理，雙方簽訂的合同公平自愿，也符合國家各項法律法規，甲公司也沒有任何違約責任，不能你村民說反悔就反悔了。

鄉村旅游開發變成新“圈地運動”

這判決對漆油溝村民來說，意味著他們集體犯下了一場無可挽回的大錯。未來70年這個村子無論有什么新項目、新產業，無論是國家項目、企業投資還是村民個人創業，只要涉及用地，就必須向甲公司“購買”。某種程度上，漆油溝村不再屬于村民，而屬于甲公司。

理論上，甲公司可以通過旅游開發，以當地旅游經濟為村里年輕人提供就業機會。但還是那個問題，旅游開發投資大、風險大，甲公司是不是真心實意想做，需要打一個問號。對于甲公司來說，最安全的策略就是握著手里的土地，等著別人找他“買”，正如抽水蓄能項目一樣。

“超級充電寶”抽水蓄能電站示例

這種套路，李嘉誠等香港的房地產商在北京、上海等大城市都用過，拿到優質資源，捂著坐等升值，最長的樓盤能捂個十幾年。甲公司不過是在鄉村旅游領域復刻這種套路，借著旅游開發搞一場“圈地運動”。

甲公司在商言商，并不違法。真正犯錯的就是漆油溝村的村集體，怎么敢把全村土地一次性轉讓70年，你知道70年這個世界有多大變化嗎？新中國成立也不過76年，這變化你敢想象嗎？70年將有三代人出生，你這屆村集體怎么敢替子孫后代決策？把屬于他們的資源賣掉，就為了修那幾條破路。這是何等的短視！

漆油溝村賣土地，只為了搞旅游。但他們不知道，未來技術的進步將為鄉村導入各種各樣的產業，例如風力發電、光伏發電為許多山區、戈壁、海灘帶來產業一樣，過去難以利用的土地，都將在新技術的驅動下，成為寶貴的資源。而這些新技術不知道還有多少，這些新技術帶來的紅利，跟漆油溝村民無關，因為新技術、新產業需要和土地結合，而土地屬于甲公司。正如國家在漆油溝村建設的抽水蓄能項目，土地開發紅利流向甲公司一樣。

未來中國的鄉村不僅有旅游，隨著鄉村的現代化，年輕人可以在此經營產業和居住生活，正如今天德國、法國、瑞士的鄉村一樣，但漆油溝村的年輕人享受不到，他們只能繼續逃離漆油溝村，因為在漆油溝村經營任何產業，都要向甲公司交租。

阿爾卑斯山下的瑞士鄉村 圖片來源：攝圖網

所以未來70年，鄉村的紅利和機遇是難以估量的，而因為這一屆村集體的短視和貪婪，不留后路地將未來的紅利全部折現到當下，變成了當下村民的仨瓜倆棗。如今，漆油溝村民已經后悔了，但大錯已經鑄成，難以挽回。

中國只有一座漆油溝村嗎？只有漆油溝村的村集體短視嗎？事實上，我們需要高度警惕鄉村旅游開發過程中，以開發之名的“圈地運動”。

作者｜吳莫言

編輯｜小知知

設計｜Joe

圖片來源｜攝圖網