樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，越來越多的買家和賣家都陷入了迷茫。

買了怕它繼續(xù)跌，賣了怕它開始漲。

這場買賣雙方的零和博弈，本質(zhì)上是基于后市預(yù)期的信心拉鋸戰(zhàn)。

國家還會(huì)不會(huì)救樓市？到底什么時(shí)候出政策？

今天就和大家聊聊我所觀察到的上海樓市。

先說幾個(gè)近期的市場洞察：

第一，6月買家心態(tài)看空，只看房不買房，成交量還會(huì)下行。

第二，新房對(duì)二手分流很大，從數(shù)據(jù)來看，800萬以上的二手房成交嚴(yán)重縮量。

800萬是一二手的分水嶺，800以下二手依舊有優(yōu)勢，但800萬以上新房已經(jīng)干爆二手。

政府保土拍、保新房，這都是和財(cái)政直接掛鉤的，也是ZF重點(diǎn)關(guān)心的領(lǐng)域。

第三，前期沖高的那些掛戶口的學(xué)區(qū)、以及非常堅(jiān)挺的板塊，價(jià)格現(xiàn)在開始都慢慢回落了。

再來看看上海樓市的整體情況：

2025年1月至今，全上海樓市總體走平，兩極分化嚴(yán)重。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，今年前5個(gè)月的成交量高于2024年。

說明上海樓市韌性依然在。

5月份2.14萬套的月成交仍是中上水準(zhǔn)。

這意味著：

剛需和置換需求還在釋放；

部分買家正在趁著市場低迷抄底；

樓市的基本面并未崩盤，只是進(jìn)入了調(diào)整期。

但6月份開始，上海二手房成交量和帶看量下滑，與我們前面預(yù)測一致。

我對(duì)未來樓市依舊持看平看淡的觀點(diǎn)。

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從中觀的層面看，目前樓市存在三個(gè)分化點(diǎn)。

一是時(shí)間上的買賣時(shí)機(jī)分化。

今年樓市分水嶺在5月。

1-5月樓市穩(wěn)定，成交量火熱，5月成交量仍在高位。

5月開始熱度不夠，6月熱度基本消失，成交量持續(xù)下滑。

對(duì)于房東來說，最佳賣房時(shí)機(jī)已過，在今年2-5月份。

比如蟠龍?zhí)斓剡@套98平的三房，當(dāng)時(shí)聽勸在2月份出掉的，比去年年底多賣70多萬，比今年5月多賣50多萬。

分化的市場行情下，對(duì)賣房時(shí)機(jī)的把握極其重要，最好聽取專業(yè)人士的建議。

5、6月份是不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)，因?yàn)槭袌銮榫w悲觀，房東心態(tài)降下來了。

如果沒有新的刺激動(dòng)作，政策空窗期和經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗進(jìn)一步抑制需求，短期內(nèi)市場可能還會(huì)低位震蕩。

另一方面，掛牌量還在高位，帶看量和成交量繼續(xù)回落，房東信心可能還會(huì)下挫。

所以這個(gè)季節(jié)性淡季，剛需置換客群可以好好挑一挑筍盤，提著大刀進(jìn)場了。

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上海的房子是賣是留？

第二個(gè)分化點(diǎn)是，新房二手房價(jià)格分化。

今年上半年二手房價(jià)格總體平穩(wěn)，沒有大的波動(dòng)。

其中2015年以后的次新房價(jià)格堅(jiān)挺，2005年之前的老房子房價(jià)壓力大。

新房價(jià)格今年是上漲的。

上海ZF在中環(huán)內(nèi)發(fā)起的用新房抬房價(jià)的陽謀，已經(jīng)是明牌了。

新房上漲原因是承載著讓上海房價(jià)漲上來的歷史使命。

通過土拍出地王，地王拉動(dòng)新房價(jià)格，新房再拉動(dòng)二手房價(jià)格穩(wěn)定。

新房價(jià)格貴但是能賣光，就是因?yàn)槠焚|(zhì)好、送的東西多。

如贈(zèng)送面積、泳池會(huì)所、外墻品質(zhì)、精裝交付等，得房率高，還可能有多個(gè)陽臺(tái)。

新房創(chuàng)新迭代對(duì)二手房也造成一定壓力，尤其是2005年以前不帶學(xué)區(qū)、無動(dòng)遷機(jī)會(huì)概念的老房子，未來壓力更大。

如果你想買新房也要注意，若板塊新房供應(yīng)多，那未來是比較危險(xiǎn)的，比如東外灘。

最好選擇新房供應(yīng)少的板塊，比如大寧、長橋。

同時(shí)，無論新房還是二手房，帶強(qiáng)勢真學(xué)區(qū)可抗衡周期。

買單價(jià)足夠便宜的房子也相對(duì)安全，因?yàn)閮r(jià)格才是樓盤真正的稀缺屬性。

以超低廉的價(jià)格，入手被人唾棄的產(chǎn)品，安全性好于以高昂的價(jià)格接盤具備“稀缺”品質(zhì)的標(biāo)的。

未來存量老房子想要對(duì)抗第四代住宅，核心抓手就是要有絕對(duì)的不可替代資源。

第三個(gè)分化點(diǎn)是，外環(huán)內(nèi)外房價(jià)分化。

這種分化在新房與二手上都有體現(xiàn)。

浦東內(nèi)中環(huán)豪宅新房排隊(duì)買，外環(huán)新房0認(rèn)購。

外環(huán)外房價(jià)下滑速度比預(yù)測快，外環(huán)內(nèi)好房子價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

兩種房子打死不要買，若持有應(yīng)立即賣掉：

一是外環(huán)外5公里以外不帶地鐵的遠(yuǎn)郊次新房，如華新的金茂悅，因掛牌量過高導(dǎo)致惡性內(nèi)卷，即便降價(jià)也難賣；

二是全上海的老大樓塔樓房子，常見于內(nèi)環(huán)內(nèi)高端地段，單價(jià)低但總價(jià)高，面積大易錯(cuò)配，無人看房。

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救市政策何時(shí)出？

其實(shí)買賣雙方拉鋸戰(zhàn)時(shí)期，是救市的最佳時(shí)期。

這種膠著的狀態(tài)下，如果把救市的外力往向上的一方去傾斜，往往能夠取得事半功倍的效果。

每個(gè)季度，國家最高層開政治局會(huì)議，按照規(guī)律，每年4月、7月、12月的中央政治局會(huì)議是以經(jīng)濟(jì)為主題。

現(xiàn)在內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不太好，所以我預(yù)測7月底大概率會(huì)有政策，降息結(jié)合其他限購寬松政策，都有可能發(fā)生。

但話說回來，即便是出政策，也未必能把樓市的價(jià)格抬升上來。

因?yàn)閲业乃季S結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了調(diào)整，以前是需求側(cè)改革，要刺激消費(fèi)就是放杠桿。

但近幾年政策轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革，重點(diǎn)在于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持一些行業(yè)，舍棄一些行業(yè)。

去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

比如重點(diǎn)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，芯片、AI，新能源汽車，資金資源人才全都往上堆。

如今樓市也在實(shí)行供給側(cè)改革，通過土拍和第四代住宅的牽引，吸引豪宅改善客群，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的平穩(wěn)過渡，也就是我們常說的軟著陸。

對(duì)于存量房東來說，與其被動(dòng)等待政策救市，不如根據(jù)自身需求“自救”。

對(duì)于買家來說，房價(jià)下跌真的是壞事嗎？

很多普通老百姓，尤其是準(zhǔn)備換大房子的置換客群，房價(jià)下跌本質(zhì)上對(duì)他們是有利的。

那些因?yàn)榉績r(jià)跌叫苦連天的，大多是手中有多套房的投資客。

小結(jié)

總之，未來三年樓市呈箱體波動(dòng)，下行時(shí)考慮買，上行時(shí)考慮賣。

買新房要買最新且周邊新房供應(yīng)少的。

買二手要買2005年以前老房子或2015年以后次新房，最好帶學(xué)區(qū)屬性。

不買外環(huán)外5公里以外不帶地鐵的新房和環(huán)內(nèi)老塔樓錯(cuò)配大房子。

若為持有這類房子的房東，就別當(dāng)成寶貝捂著了，建議加速賣出。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的，相比三四月份開始有量價(jià)雙跌的趨勢。

很多人的買房計(jì)劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房？什么時(shí)候賣房比較好？怎么賣？

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